Portoni d’ingresso: definizione
I portoni d’ingresso sono le porte che, hanno la funzione di mettere in comunicazione l’edificio con l’esterno, per cui, si considerano di proprietà comune, di conseguenza tutti i condomini hanno il diritto di fruirne e l’onere di partecipare alle spese necessarie per la loro manutenzione , in proporzione alla propria quota millesimale di proprietà, secondo i criteri stabiliti dall’art. 1123 codice civile, salvo diverso titolo.
Portoni d’ingresso: presunzione di comunione
L’articolo 1117 codice civile parla di presunzione di comunione che si estende, “a tutti i manufatti e ai locali aventi la funzione di far comunicare l’edificio con la pubblica strada, costituenti elementi necessari per la configurazione stessa del fabbricato” e, si tratta di strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione della proprietà individuale.
In particolare, i portoni di ingresso, si ritiene abbiano una doppia utilità per i condomini: una diretta, riferita al singolo condomino per la fruizione della sua proprietà esclusiva; l’altra indiretta, per consentire l’utilizzazione e la manutenzione degli altri spazi comuni.
Portoni d’ingresso: la giurisprudenza
La presunzione di comunione prevista all’articolo 1117 codice civile, opera sia per il portone d’ingresso “che sia strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di due corpi di fabbrica, appartenenti a proprietari diversi, ma costituenti un’unica entità immobiliare“, sia per il portone comune a due edifici limitrofi e destinato permanentemente a dare accesso ad entrambi.
Lo stesso vale negli stabili dove ci sono più portoni (ingresso principale e secondario), per la particolare conformazione dei fabbricati, gli stessi saranno considerati di proprietà comune, salvo patto contrario.
Si ritiene infine che la comproprietà dei portoni d’ingresso venga attribuita a tutti i condomini, a prescindere dall’utilizzo, la giurisprudenza ha dunque riconosciuto la presunzione di comunione del portone d’ingresso anche nei confronti delle proprietà esclusive servite da ingresso indipendente rispetto a quello destinato agli altri piani dello stabile (Cassazione, sentenza n. 3644/1956).
Portoni d’ingresso: sostituzione e innovazioni
Le spese per la sostituzione del portone vengono divise tra tutti i condomini secondo i criteri proporzionali di cui all’articolo 1123 codice civile.
La giurisprudenza ha stabilito, che “in caso di sostituzione del portone (o del cancello esistente) con altro che garantisca una maggiore sicurezza o che sia dotato di particolari strumenti tecnologici finalizzati a favorire l’evacuazione dall’edificio, tali interventi sono considerati come migliorie apportate al bene comune per agevolarne l’uso e, dunque, le relative spese vanno legittimamente ripartite tra i condomini”.
Sono considerati miglioramenti, e dunque soggetti ai criteri di ripartizione delle spese previste per i beni comuni, le serrature a codice digitale o l’installazione di sistemi per l’apertura automatica del portone (Cassazione, sentenza 3795/1982).
Portoni d’ingresso: cancelli e accessi automatizzati
La Cassazione ha affermato con sentenza n. 4340 del 2013 che “la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con uno o più cancelli per disciplinare il transito pedonale e veicolare anche in funzione di impedire l’indiscriminato accesso di terzi estranei a tale area, rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, essendo attinente all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione”
Tale principio è applicabile anche in riferimento all‘automatizzazione dei cancelli che va considerata come mera miglioria delle parti comuni. La Cassazione (sentenza n. 9999/1992) afferma che “in tema di condominio di edifici la delibera assembleare, con la quale sia stata disposta la chiusura di un’area di accesso al fabbricato condominiale con un cancello o con una sbarra comandati elettricamente e con consegna del congegno di apertura e di chiusura ai proprietari delle singole unità immobiliari, rientra nei poteri dell’assemblea dei condomini, attinenti all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, e non incorre, pertanto, nel divieto stabilito dall’art. 1120, secondo comma, c.c. per le innovazioni pregiudizievoli delle facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune, né alterandone la funzione o la destinazione “.
Portoni d’ingresso: campanelli e citofoni
I campanelli, i citofoni, i videocitofoni sono considerati beni comuni dell’edificio condominiale, in quanto hanno la funzione di mettere in comunicazione il singolo con l’esterno e viceversa.
lo stesso vale per gli impianti video installati per il controllo visivo degli accessi nell’edificio (Cassazione sentenza n. 3795/1982).
Per tale ragione, la ripartizione delle spese relative alla loro manutenzione, deve avvenire secondo i criteri proporzionali stabiliti dall’art. 1123 c.c.
© condominio.it – tutti i diritti riservati
