Se le infiltrazioni dipendono dalle tubazioni, è necessario verificare chi sia il proprietario e, quindi, custode delle stesse.
L’art. 1117 c.c., prevede che i canali di scarico fognari, le condotte di adduzione dell’acqua, si presumono comuni a tutti i condomini, ma solo fino al punto di diramazione ai locali di proprietà esclusiva.
Situazione particolare riguarda la c.d. braga, cioè la tubazione, normalmente biforcata, che collega la condotta principale alle tubazioni dei singoli appartamenti, che è considerata esclusa dalla proprietà condominiale.
I tipi di tubazioni
La tubazione principale serve tutto o in parte il condominio, la braga invece serve solo l’appartamento, convogliando gli scarichi nella condotta principale; quindi se i danni sono provocati dalla rottura della braga, risponderà esclusivamente il proprietario servito dal raccordo.
Le legge il limite di estensione delle condotte comprese nella presunzione di condominialità e lo individua “fino al punto di diramazione”, la braga serve soltanto a convogliare gli scarichi di pertinenza del singolo appartamento, a differenza della colonna verticale, che raccogliendo gli scarichi di tutti gli appartamenti, serve all’uso di tutti i condomini.
Si tratta di un orientamento, maggioritario, ma non unanimemente condiviso, infatti di recentemente è stato affermato che in caso di rottura della braga e, quindi, di una rottura localizzata tra lo scarico dell’appartamento e la condotta verticale del condominio, tenuto al risarcimento del danno sia l’intero condominio, in quanto proprietario della stessa.
Destinazione del condotto
Il criterio appena enunciato, che fa riferimento alla destinazione del condotto delle acque a prescindere dalla sua effettiva ubicazione, è in conflitto con il contenuto dell’art. 2051 c.c., che individua un tipo di responsabilità che si basa sulla circostanza che il soggetto chiamato a rispondere si trovi in una relazione particolarmente qualificata con la cosa, intesa come rapporto di fatto o relazione fisica implicante l’effettiva disponibilità della stessa, sulla scorta di ciò, è stato statuito che la presunzione di condominialità dell’impianto idrico di un immobile in condominio non può estendersi a quella parte dell’impianto stesso ricompresa nell’ambito dell’appartamento dei singoli condomini, cioè nella sfera di proprietà esclusiva di questi, e di conseguenza nemmeno alle diramazioni che, innestandosi nel tratto di proprietà esclusiva, anche se questo sia allacciato a quello comune, servono ad addurre acqua negli appartamenti degli altri condomini, valorizzando, pertanto, il dato relativo alla ubicazione dell’impianto idrico, nel caso concreto, posto all’interno dell’appartamento (Cassazione sentenza n. 27248 del 2018).
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