(Cassazione civile , sez. II, sentenza 04.03.2011 n° 5254)
Il Fatto: un condomino deduce l’invalidità della delibera dell’assemblea condominiale avente ad oggetto l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore, prospettandone la nullità per violazione dell’obbligo di comunicazione dell’avviso di convocazione e per motivi attinenti al merito del rendiconto stesso.
L’invalidità della delibera condominiale per violazione dell’obbligo di comunicazione dell’avviso di convocazione
La Suprema Corte affronta la tematica dell’invalidità della delibera dell’assemblea condominiale viziata dalla carenza dell’avviso di convocazione ai condomini. Sul punto, i Giudici di Piazza Cavour, nel solco interpretativo già tracciato dalle Sezioni Unite nel 2005, riaffermano il principio alla stregua del quale la circostanza della mancanza dell’avviso di convocazione dell’assemblea ai condomini configura un’ipotesi di annullabilità della delibera e non di nullità, da far valere entro il termine decadenziale previsto dall’art. 1137 terzo comma c.c.. In quella occasione il massimo organo nomofilattico aveva affermato: “Sono inficiate da un vizio di forma le deliberazioni quando l’assemblea decide senza l’osservanza delle forme procedimentali stabilite dalla legge per assicurare la partecipazione di tutti i condomini alla formazione della volontà collettiva per gestire le cose comuni e, attenendo al procedimento di formazione, producono un vizio non grave che, se non fatto valere nei termini prescritti, non inficia gli atti” (Cass., Sez. Un., sentenza 7 marzo 2005, n. 4806). Da ciò deriva che la delibera approvata in mancanza di comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea, viziata da annullabilità, deve essere oggetto di impugnativa nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 terzo comma c.c..
L’impugnazione della delibera di approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore
Sulla delibera avente ad oggetto il rendiconto annuale presentato dall’amministratore condominiale la Suprema Corte precisa che essa “può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile” (in tal senso Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1994, n. 3747).
(di Filippo Di Camillo)
Massima: qualora il condomino agisca per far valere l’invalidità di una delibera assembleare, incombe sul condominio convenuto l’onere di provare che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati della convocazione (quale presupposto per la regolare costituzione dell’assemblea).
La deliberazione dell’assemblea condominiale che approva il rendiconto annuale dell’amministratore può essere impugnata dai condomini assenti e dissenzienti nel termine stabilito dall’art. 1137 c.c., comma 3 non per ragioni di merito, ma solo per ragioni di mera legittimità, restando esclusa una diversa forma di invalidazione ex art. 1418 c.c., non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera, da considerarsi, perciò, annullabile. (Vedi testo sentenza allegata)
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