L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato la circolare n. 14/2024, che chiarisce le regole sugli acquisti di prima casa fatti tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024, in riferimento alla proroga dell’agevolazione “prima casa under 36”. Questa proroga estende il beneficio, inizialmente valido per i contratti firmati entro il 31 dicembre 2023, ai contratti definitivi stipulati entro il 31 dicembre 2024, a patto che il preliminare sia stato sottoscritto e registrato entro il 31 dicembre 2023.
La proroga è stata introdotta dalla legge di conversione del decreto Milleproroghe (L. 23 febbraio 2024 n. 18), pubblicata il 28 febbraio 2024 ed entrata in vigore il giorno successivo. Tuttavia, chi ha comprato la prima casa tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 non ha potuto beneficiare di questa proroga e ha dovuto pagare l’imposta di registro del 2%, le imposte ipotecaria e catastale di 100 euro, oppure l’IVA al 4% e le imposte fisse, oltre all’imposta sostitutiva sui mutui.
Per rimediare al ritardo della proroga, l’art. 3 comma 12-quaterdecies del DL 215/2023 prevede che l’Agenzia delle Entrate riconosca un credito d’imposta pari alle imposte pagate in eccesso. Questo credito va utilizzato nel 2025, seguendo le modalità previste dall’art. 64 comma 7 del DL 73/2021. Non è automatico, però: serve un notaio che rediga un atto integrativo per richiedere i benefici “under 36” e confermare i requisiti di età (meno di 36 anni nel 2024) e di reddito (ISEE non superiore a 40.000 euro).
Nell’atto integrativo deve essere dichiarato il possesso dell’attestazione ISEE valida nel 2024 o che è stata richiesta la DSU. Si può stipulare il rogito anche prima di ottenere l’ISEE, purché sia valido nel 2024 e si riferisca allo stesso nucleo familiare. L’atto integrativo può essere fatto anche dopo il 31 dicembre 2024, ma entro il 2025, ed è esente da imposta di registro.
Il credito d’imposta comprende:
- Imposte di registro, ipotecaria e catastale pagate sull’acquisto
- IVA
- Imposta sostitutiva sui mutui
Sono escluse l’imposta di registro fissa pagata sul preliminare nel 2023 e quella sugli acconti imponibili a IVA.
C’è una differenza per chi ha versato l’imposta di registro proporzionale su caparre o acconti nel 2023, in base alla data del rogito definitivo. Chi ha stipulato tra il 1° gennaio e il 29 febbraio 2024 avrà un credito d’imposta, mentre chi stipulerà dal 1° marzo al 31 dicembre 2024 potrà chiedere il rimborso nei prossimi tre anni.
Infine, le agevolazioni “prima casa under 36” non si possono cumulare con il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa. Chi ha stipulato nei primi due mesi del 2024 e ha usato il credito d’imposta per il riacquisto deve escluderlo nel calcolo del nuovo credito d’imposta previsto dall’art. 3 comma 12-quaterdecies.
