la sentenza del Consiglio di Stato n. 2928/2025, distingue in maniera netta la locazione breve, senza fornitura di servizi, dall’attività turistica esercitata in forma imprenditoriale e boccia i divieti alle locazioni brevi messe in atto da numerosi Comuni. “Si stava creando, secondo il parere dell’UPPI, una rete di norme locali in difetto di legittimazione, che limitavano un diritto sacrosanto
Un principio chiaramente valido per tutti i contenziosi in corso che restituisce la libertà contrattuale ai cittadini. Questo principio non lede, d’altra parte, la libertà dei Comuni di intervenire per evitare che i centri storici si svuotino e diventino degli alberghi diffusi.
Con la sentenza n. 2928/2025, il Consiglio di Stato ha annullato un regolamento comunale che imponeva limiti alla destinazione turistica degli immobili in forma di locazione breve. Secondo il giudice amministrativo, in assenza di una legge regionale successiva alla 105/2024, non è legittimo imporre restrizioni che ostacolino la libertà contrattuale dei proprietari.
La normativa statale prevale sugli strumenti urbanistici preesistenti, quando questi non siano stati adeguati alla nuova disciplina. In altre parole, il diritto all’utilizzo dell’immobile secondo una delle cinque categorie funzionali previste dalla legge – tra cui quella turistico-ricettiva – non può essere compresso da regole locali non aggiornate.
. In definitiva, nel quadro normativo attuale, l’attività di locazione di immobili, anche a finalità turistica, che sia esercitata in forma non imprenditoriale, essendo un atto dispositivo dell’immobile, riconducibile al diritto del proprietario ed alla libertà contrattuale, non ricade nell’ambito dell’art. 19 della legge n. 241 del 1990 e non è soggetto a poteri prescrittivi ed inibitori della pubblica amministrazione, salvo previsioni specifiche, collegate a particolari categorie di immobili. Il limite tra l’attività imprenditoriale e non imprenditoriale si ricava implicitamente dalla disciplina delle case vacanze, che consente la gestione non imprenditoriale sino a 3 unità immobiliari (sebbene, secondo le circolari dell’Agenzia delle Entrate, a fini fiscali, il limite sia costituito da 4 unità immobiliari).
Gli immobili, laddove destinati alle locazioni per finalità turistiche, devono, comunque, possedere i requisiti edilizi ed igienico-sanitari previsti dalla normativa primaria e secondaria (e, quindi, statale, ma anche regionale o comunale) per i locali di civile abitazione, come precisato dal regolamento della Regione Lombardia n. 7 del 2016, ma l’eventuale carenza di tali requisiti, mentre può ripercuotersi sulla validità o sull’adempimento del contratto di locazione eventualmente stipulato, non legittima l’inibizione, da parte dell’Amministrazione, della stipula del contratto, ma solo l’esercizio dei poteri previsti dalla normativa vigente relativamente alla conformazione dell’immobile.
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