Capitolo 3 – “Il bilancio condominiale, il bilancio del riscaldamento, la ripartizione dei consumi fissi e dinamici”
Autore dott. Alberto Berger
Esperto in materia di amministrazione condominiale

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È a nostro avviso importante tenere concettualmente distinti i due capitoli di spesa, uno generale, da uno specifico e relativo al riscaldamento, proprio per la necessità di focalizzare bene l’attenzione sui costi fissi e sui costi dinamici.

Quest’ultimi sono proprio legati al consumo volontario e crescono quindi in relazione alle aspettative di riscaldamento ed alle scelte operate individualmente nelle singole unità immobiliari.

Abbiamo però già evidenziato come tutto il riscaldamento del condominio è anche fortemente influenzato dal clima e dalla permeabilità della scatola termica condominiale nel suo insieme, quindi da influenze dall’esterno e perdite di energia per dispersione verso l’esterno del condominio.

L’esercizio condominiale e l’esercizio di riscaldamento

In generale si osserva una diversa consuetudine quando ci si riferisce a condomini prevalentemente commerciali, rispetto ai condomini prevalentemente residenziali.

In genere, quando si parla di esercizio condominiale, ci si riferisce ad un periodo normalmente di dodici mesi, assunto per la contabilizzazione dei costi sostenuti in tale esercizio, per rappresentarli a fine esercizio nel bilancio consuntivo e poi nel prospetto di ripartizione.

Questo esercizio con la sua collocazione temporale è quindi finalizzato a raccogliere i risultati e i costi che confluiscono attraverso l’approvazione assembleare del relativo bilancio in altri bilanci e cioè quelli delle aziende, laddove siano proprietarie di immobili o nei bilanci familiari.

Tutto ciò avviene generalmente non come una “sorpresa” imprevista di fine esercizio, ma a verifica del così detto bilancio previsionale, che ha determinato il finanziamento operativo all’esercizio, tramite le rate di spesa, che all’inizio dell’esercizio si decidono in assemblea, proprio per poter avere i fondi per coprire le spese via via che si presentano in scadenza all’amministratore, incaricato alla gestione contabile e finanziaria.

L’esercizio solare

In genere le aziende scelgono come periodo temporale di gestione l’esercizio solare.

In genere infatti la vita delle aziende non è influenzata da altre dinamiche specifiche, come avviene dove si cerca di focalizzarsi su periodi ad interesse specifico diverso, per costi importanti e concentrati in questo periodo.

Ciò potrebbe avvenire per esercizi ad andamento stagionale, vedi in realtà turistiche di sola vita estiva, o proprio per una condizione particolare, come quella dovuta al periodo del riscaldamento, che fortemente influisce sui costi di un bilancio.

L’esercizio del riscaldamento

Ecco che in condomini a prevalenza residenziale, se soggetti a riscaldamento centralizzato, quindi ad una consuntivazione delle spese da ripartire addebitate al condominio, scelgono di poter racchiudere in un esercizio un periodo che contenga un completo ciclo di riscaldamento.

Si parte così in genere da esercizi che fotografano i costi dal primo di ottobre di un anno, periodo di inizio del riscaldamento, al 30 settembre dell’anno successivo.

L’interesse è qui quindi di raggruppare in un esercizio una completa analisi dei costi “specifici” del capitolo riscaldamento, in riferimento alla loro competenza allo stesso periodo.

Ciò rende anche possibile un confronto con analoghi periodi di anni precedenti.

Quando si contabilizzano quindi i costi sostenuti per tale esercizio, ci si riferisce ai costi di competenza.

I costi di competenza ed il bilancio di competenza

Se si osservano i capitoli di spesa a bilancio condominiale essi si dividono a grandi linee in una rilevazione naturalmente riferita ad un esercizio o a un mese.

Pensiamo al compenso amministratore, ma anche per esempio alle spese di pulizia condominiali.

Qui in genere è chiaro che i costi che sorgono sono direttamente imputabili a voci di spesa e quindi a tabelle condominiali di ripartizione ed a periodi di competenza specifici.

Quando si parla invece di utenze o di servizi, utenze per allacciamenti a forniture di energia elettrica o di gas per il riscaldamento, è noto che ci si riferisce a bollette che arrivano a giorni di distanza dal periodo al quale si riferiscono gli addebiti per “consumi”.

Tali periodi di competenza si “leggono” sulle bollette.

Vi è quindi uno scollamento in genere temporale discreto, tra l’arrivo di una bolletta, il suo pagamento, ancora più in là in genere grazie a condizioni temporali di scadenza dell’addebito, quindi spesso di un paio di mesi rispetto alla competenza dei consumi rilevati.

Ecco che si parla quindi di gestione di una contabilità riferita ai costi di competenza, che si collocano nei periodi di competenza e quindi nei bilanci di competenza.

Poco contano qui i mesi, ma il periodo del bilancio di esercizio condominiale.

Se l’esercizio condominiale quindi si sovrappone esattamente con l’esercizio del periodo di riscaldamento, il problema di un bilancio distinto non si pone in termini né di bilancio di previsione, né di consuntivazione, né delle relative ripartizioni.

L’assemblea tratta unitariamente così i bilanci con tutti i capitoli di spesa.

Importante però è che qui si sia atteso nel “chiudere il bilancio”, di rilevare tutti i costi di competenza.

Per questo motivo quindi l’amministratore “attende” a pianificare l’assemblea, quando sono giunte tutte le bollette o le fatture riferite al periodo dell’esercizio di competenza.

Un amministratore esperto tiene sotto controllo che tutte le bollette siano giunte ed il controllo è anche dato dalla verifica con il bilancio di previsione o budget, definito all’inizio dell’esercizio.

Se nella consuntivazione si notano forti scostamenti con ciò che era stato preventivato, deve esserne analizzata la ragione e va capito il perché: va accertata la completezza de costi rilevati per competenza.

Il confronto tra bilancio preventivo, bilancio consuntivo e bilanci di esercizi diversi

Solo questa precisione nella focalizzazione di bilanci di competenza, sia previsionale, che a consuntivazione, rende trasparenti e confrontabili andamenti di costi in un esercizio.

Esercizio che non si ritrovi quindi tra i costi, importi di fatture “ritardatarie”, dimenticanze da esercizi di competenza precedenti.

Qui subentra anche un’analisi sulla qualità e precisione dell’operato dell’amministratore, perché proprio qui l’attenzione a bilanci di competenza “completi”, grazie a costi relativi rilevati e contabilizzati, si traduce in addebiti e quindi carichi ad aziende o inquilini privati proprietari “prevedibili” senza grandi sorprese.

Tanto più bilancio preventivo, rate preventive e bilancio consuntivo si avvicinano tra loro, tanto più stabilità, comprensione e previsione si possono appoggiare su pianificazione finanziaria di tutti.

La pianificazione finanziaria

Abbiamo compreso che l’andamento finanziario, quindi la curva degli esborsi finanziari a carico del condominio e che l’amministratore deve puntualmente operare e la curva delle entrate finanziarie legate al pagamento delle rate condominiali, devono potersi sovrapporre, senza che si rilevino disavanzi, cioè mancanza di fondi per far fronte alle regolari scadenze di spesa.

Un amministratore che sappia correttamente gestire questi flussi, ha a suo supporto una storia di bilanci di gestione confrontabili per “peso” dei costi dei vari capitoli di spesa “ordinaria”.

Sa e lo ha dimostrato ai condomini, che i costi variano per influenze estranee alla previsione, per esempio per andamenti stagionali eccezionali, che hanno influenzato su costi di riscaldamento in maniera non necessariamente prevista.

Ma anche qui sta la capacità dell’amministratore e dell’assemblea, di inserire nel bilancio di previsione, una certa elasticità finanziaria, grazie a voci di spesa che considerino probabili variabilità per una percentuale di incertezza ragionevole.

Vedete che parlando proprio di questi aspetti, si capisce bene come grazie a questa gestione “prevista” e “pianificata”, non si creano nemmeno imprevisti finanziari e ciò dà forza anche all’azione dell’amministratore, che può e deve ragionevolmente saper motivare una puntuale riscossione delle rate condominiali.

Una gestione contabile aggiornata quasi “in tempo reale” dà modo all’amministratore, che utilizzi quindi anche sistemi gestionali “on line”, di rendere visibili i bilanci di gestione e delle ripartizioni istantanee dei costi per unità immobiliare, grazie alle tabelle di ripartizione definite, quindi anche il saldo rispetto ai versamenti dei condomini, fino al momento.

Si vede quindi così trasparentemente come progrediscono spese e coperture finanziarie.

Il bilancio periodico ed il flusso di cassa

Ecco che proprio il progredire delle spese ordinarie nell’esercizio contabile condominiale secondo previsione, con il progredire periodico delle bollette, più o meno statisticamente simili rispetto al passato, in relazione alle esigenze abituali e previste, se oggetto di un’osservazione tramite una contabilità di spesa e di cassa aggiornata, dimostra anche un flusso prevedibile di entrate ed uscite che più o meno si sovrappongono.

Se non si sovrappongono è avvenuto un “imprevisto” che può così rendersi velocemente evidente e può essere velocemente oggetto di “reazione”, vuoi di sollecito per rate condominiali non incassate, vuoi per sorprese di costi passati non rilevati e che improvvisamente si evidenziano.

Il bilancio ordinario e straordinario

Proprio la distinzione tra spese previste, nel ripetersi di esigenze periodiche preventivate e spese “improvvise” o “necessarie” per interventi straordinari, quali ad esempio le manutenzioni straordinarie, evidenzia il significato di una gestione ed un bilancio ordinario, da una gestione ed un bilancio straordinario.

Una gestione straordinaria ha una vita a sé, con costi preventivati e flusso finanziario anche di rate straordinarie.

Una gestione straordinaria può riferirsi anche qui ad un periodo completamente diverso dal periodo dell’esercizio contabile ordinario, essere anche riferita ad un periodo che si spalma quindi in spazi temporali completamente diversi.

Nasce un esercizio straordinario che ha una vita a sé, con un bilancio straordinario previsionale, un piano rate, un flusso finanziario ed una consuntivazione a sé stanti.

Il servizio di riscaldamento condominiale

Il servizio riscaldamento è una delle voci che maggiormente incidono sui bilanci condominiali e quindi colpiscono il singolo condomino e quindi le famiglie.

Non sempre a fronte di una così rilevante uscita, corrisponde un’adeguata soddisfazione degli utilizzatori.

Nessuno meglio di noi è a conoscenza delle diverse situazioni che si presentano negli edifici in condominio:

• appartamenti lasciati vuoti dalle famiglie per gran parte della giornata;
• appartamenti occupati per l’intero giorno da anziani soli; uffici e/o negozi con diverse esigenze d’orario rispetto alle civili abitazioni;
• appartamenti, uffici, negozi rimasti vuoti od inutilizzati per lunghi periodi, etc.

In considerazione di ciò, viene facile dedurre quanto sia improbo riuscire a soddisfare in qualche modo e “contemporaneamente”, le diverse pretese degli utenti, senza contrastare con il contenimento dei consumi, dei costi e quindi con il rispetto dell’ambiente.

Basterebbe un risparmio medio del 10% da tradursi in un minore esborso di circa 400 milioni di euro a livello dei consumi nazionali.

Ci troviamo pertanto di fronte ad aspetti di ampissimo rilievo socio-economico, che riguardano circa 250.000 edifici fruenti del riscaldamento centralizzato, da incidere non poco nella assai critica situazione energetica del nostro Paese.

Si pensi che l’Italia sostiene una spesa di circa 60 miliardi di euro l’anno per l’importazione di petrolio, gas ed altri combustibili per cui, investire nel settore delle energie rinnovabili e del risparmio energetico sarebbe tra l’altro un buon modo per affrontare meglio la crisi finanziaria ed economica che stiamo vivendo.

Va ricordato che la Commissione europea ha recentemente e formalmente chiesto all’Italia di applicare integralmente la legislazione europea relativa al rendimento energetico degli edifici. Ciò allo scopo di indurre significativamente il consumo energetico, per contribuire in tal modo alla lotta contro il riscaldamento climatico oltre che per vedere drasticamente ridotta la fattura energetica di ogni famiglia.

I costi fissi ed i costi variabili

Come sopra evidenziato, i costi a bilancio condominiale del riscaldamento, come da suo specifico bilancio o parte precisa del bilancio di esercizio generale, rappresentano la quota preponderante dei costi generali di esercizio.

Quando però pensiamo in generale ai costi di un esercizio condominiale, pensiamo in genere a costi fissi e a costi legati ad utenze con consumi misurabili.

Se osserviamo un bilancio preventivo di un esercizio a parte la voce degli imprevisti che è una voce “prudenziale” del bilancio preventivo, si cerca di prevedere tutto l’insieme di quei costi che si presume quasi certamente richiedono una “copertura finanziaria”, che si realizza appunto con il “piano rate” di esercizio.

Il piano rate

Tale piano rate, nasce dalla ripartizione delle spese “previste” o “prevedibili”, che compongono il bilancio preventivo, che attraverso le tabelle di ripartizione specifiche (spese generali, spese consumi acqua, consumi riscaldamento, pulizie, ascensori, ecc.)  confluiscono a creare una provvisoria tabella di ripartizione ai singoli condomini, il più fedele a ciò che poi il bilancio consuntivo consoliderà a fine esercizio.

Ciò ovviamente è legato alla previsione delle necessità finanziarie periodiche del condominio, per fare puntualmente fede alle scadenze di pagamento delle fatture che arriveranno nel corso dell’esercizio.

Il piano rate tiene quindi conto non solo di questa ripartizione dei costi preventivati per questo esercizio, ma anche di eventuali crediti o debiti residui da esercizi precedenti, che troveranno chiusura finanziaria a saldo di partite finanziarie ancora aperte, sia verso fornitori, che verso condomini.

Ancora si possono aggiungere previsioni di “accantonamento” in Fondi, come per esempio il fondo rischio per spese a rischio prevedibile, come anche per il fondo spese di manutenzione straordinaria, dove si crea anno per anno un accantonamento, per evitare che una cospicua spesa crei un eccessivo peso finanziario in un solo esercizio.

I “costi fissi”

Ma quali sono in genere i costi fissi in un bilancio condominiale?

Non sono costi sempre costanti e identici anno per anno, anche se lo possono essere, per esempio per i contratti d’appalto con imprese di pulizia e manutenzione, per il compenso amministratore, nelle voci “ordinarie” di tale compenso.

Quando parliamo di “costi fissi”, pensiamo però anche a quei costi che non sono influenzati da “volontà” di singoli condomini o servizi a consumo e quindi utenze.

Nelle bollette delle utenze elettriche, si leggono quasi sempre le voci dei “costi fissi”, voci che si hanno anche se non si consuma nulla.

I costi fissi del riscaldamento

Se pensiamo al riscaldamento, i costi fissi del riscaldamento, pensiamo a questi costi che possiamo riferire al bilancio del riscaldamento e proviamo a ragionarci insieme.

Comprendiamo qui per esempio tutte quelle spese che sono previste per manutenzione necessaria per norme di legge, come per esempio la verifica dei fumi, il controllo dei filtri e dei dispositivi di sicurezza, oppure i costi per il contratto di conduzione centrale termica.

LA CONDUZIONE DI UNA CENTRALE TERMICA

La conduzione di una centrale termica viene svolta eseguendo generalmente le seguenti mansioni:

• Accensione dell’impianto di riscaldamento;
• Svolgimento degli interventi atti a mantenere il comfort ambientale previsto dalla normativa vigente;
• Programmare la manutenzione ordinaria;
• Spegnimento dell’impianto di riscaldamento;
• Messa a riposo della caldaia dedicata al riscaldamento.

I COSTI FISSI: RAGIONIAMOCI

Se pensiamo però per esempio alla energia elettrica della centrale termica, quale parte di questi consumi può essere ritenuta “fissa”?

Se esiste un quadro elettrico in caldaia, vedremo certamente che in genere esiste una valvola differenziale elettrica generale distinto da una valvola differenziale  per le pompe del riscaldamento.

In generale nel condominio dovrebbero esistere quindi non tanto utenze specifiche per ogni servizio, a seconda del tipo di allacciamento, per potenza, monofase o trifase, che già creano distinzione ed in genere contratti ed utenze diverse, ma perlomeno dei contatori distinti per ogni servizio (o sub contatori, dal costo minimo di forse € 30,00 ciascuno).

È facile così evidenziare quali dei consumi elettrici e relativi a servizi connessi in centrale termica sono da considerare “fissi” o “variabili”.

Fissi certamente quei costi che nascono da consumi elettrici non legati a variabilità in funzione di un servizio, come quello del riscaldamento, che dinamicamente si “modula” in relazione alle richieste di calore, influenzate da scelte dei condomini o condizioni climatiche.

Quindi i costi fissi di una centrale termica possono essere la luce del locale, la pulizia dei camini, la manutenzione periodica, la conduzione caldaia, la pulizia dell’impresa di pulizie, ecc.

Il costo del compenso amministratore è un costo fisso del bilancio del riscaldamento?

Si deve anche qui avere il coraggio di pensare ad una contabilità analitica anche in condominio, anche se molto semplice e ridotta.

Il compenso di un amministratore è legato in generale al numero delle unità che compongono un condominio, ma più spesso anche al valore del bilancio condominiale, in una relazione proporzionale o percentuale.

Anche qui quindi se il costo dell’amministrazione ordinaria del condominio venisse visto in relazione all’entità di temi da gestire o di costi sostenuti nell’esercizio, verrebbe da dire che con naturalezza, anche la stessa percentuale di costi di amministrazione ordinaria in relazione al bilancio generale di esercizio, si ribalti come costi fissi su quello che è in genere il saldo del bilancio di riscaldamento dell’esercizio nel relativo periodo.

È un’analisi che merita fare e lo vedremo poi anche in relazione alla tematica del “distacco” di un riscaldamento di un’unità condominiale dall’impianto centralizzato.

È in genere importante che l’amministratore alla sua nomina sottolinei anche questo aspetto e cioè se ritiene di poter considerare che il suo compenso si leghi al valore del bilancio in generale e quindi anche di quello del bilancio di riscaldamento, come sotto bilancio particolare.

Se così è anche la quota di compenso amministratore, “analiticamente” addebitata al bilancio di riscaldamento, può essere soggetta alla ripartizione tra costi fissi e costi dinamici del riscaldamento, con riferimento alla scelta che il condominio farà, in relazione alla percentuale dei costi generali del bilancio di riscaldamento che dovrà essere computata ai costi fissi (le norme stabiliscono un massimo del 30%, ma la scelta è della assemblea condominiale.

Costi fissi “forfetari” o “analitici” a bilancio dell’esercizio di riscaldamento

Se la scelta se computare ai costi fissi delle spese “fisse” legate all’esercizio del riscaldamento condominiale è analitica, cioè è data dalla somma delle reali spese sulle voci così dette e sopra spiegate come comprese nella categoria dei costi “fissi” e questa è la via più corretta che io preferisco, non esiste addebito forfetario percentuale ai costi fissi, come in genere invece vari amministratori, per rendersi la vita facile consigliano di fare.

IL DISTACCO DAL RISCALDAMENTO CONDOMINIALE DI UN’UNITA’ IMMOBILIARE CONDOMINIALE

L’articolo 1118, comma 4, del Codice civile prevede che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini.

Un tentativo di dare maggiore chiarezza alla materia è venuto nel 2012 con la riforma del Condominio, che recependo una serie di sentenze sul tema, ha definito una serie di regole.

Il comma 4 dell’articolo 1118 del Codice civile, introdotto con la riforma, prevede espressamente che «il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.

In tal caso il rinunciante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». Vediamo cosa significa.

Il diritto di distaccarsi

L’articolo chiarisce intanto un punto: né l’amministratore, né l’assemblea condominiale possono vietare a un condomino il distacco dall’impianto, o almeno non prima di avere dimostrato che la sua iniziativa causi un danno agli altri.

Nei casi in cui il divieto sia già previsto dal regolamento condominiale, quest’ultimo potrebbe essere dichiarato illegittimo.

A stabilirlo è stata la Cassazione, nella sentenza 28051/18: secondo i giudici il divieto, anche se preesistente, non va applicato, perché lede un diritto del proprietario dell’appartamento, ormai sancito dalla legge.

LA COMUNICAZIONE E PERIZIA

Chi desidera effettuare il distacco non è dunque tenuto a chiedere l’autorizzazione all’amministratore di condominio o all’assemblea condominiale.

La legge gli impone però di verificare che la sua scelta di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato non provochi “squilibri di funzionamento all’impianto” o “aggravi di spesa per gli altri condomini”, non deve insomma creare disagi, anche di tipo economico, ai proprietari o agli abitanti degli altri appartamenti dello stabile.

La decisione andrà quindi comunicata, e dovrà essere accompagnata dalla perizia di un professionista abilitato che certifichi che sussistono le condizioni per poter procedere.

LA PREVENTIVA INFORMATIVA ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE DELL’INTENZIONE DI DISTACCARE LA PROPRIA UNITA’ CONDOMINIALE DAL RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Ricevuta la comunicazione e la perizia, l’amministratore ne darà notizia all’assemblea di condominio, che potrà opporsi al distacco, ma solo se sarà in grado di documentare che non ci sono i requisiti previsti dalla legge.

SPESE DISTACCAMENTO DA RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO

Dire addio al riscaldamento centralizzato non significa però liberarsi del tutto dalle spese legate all’impianto e all’erogazione dell’energia.

A operazione avvenuta, il condomino sarà esonerato solo dai costi legati ai consumi della propria unità immobiliare, che ora sono stati azzerati.

Rimangono però a suo carico i costi di gestione della struttura, ai quali dovrà contribuire per la sua parte, in quanto comproprietario.

Il nuovo articolo 1118, su questo punto, stabilisce che chi si rende indipendente «resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma», si tratta in sostanza dei costi di manutenzione della caldaia, della pulizia periodica, ecc., quindi anche dei così detti costi fissi del bilancio del riscaldamento, tra questi anche i consumi involontari per dispersione termica del caseggiato.

I CONSUMI INVOLONTARI

Chi sceglie di passare ad un impianto singolo sarà anche tenuto, in futuro, al pagamento di una quota periodica per i cosiddetti consumi involontari, una voce introdotta dalle nuove leggi sull’obbligo di termoregolazione e contabilizzazione degli impianti di riscaldamento condominiali.

In particolare, la norma UNI CTI n. 10200, aggiornata nel 2018, prevede l’introduzione di un nuovo metodo di calcolo per ripartire le spese di consumo tra i condomini, che distingue appunto tra “consumi volontari” e “consumi involontari”.

I primi sono i consumi diretti di ogni appartamento, calcolati grazie ai nuovi contabilizzatori di calore; i secondi sono invece i consumi dovuti alle dispersioni di calore dei tubi, che attraversando tutto lo stabile vanno a beneficio di tutti gli appartamenti, irradiando il calore un po’ ovunque, e che vanno quindi ripartiti tra tutti gli abitanti, indipendentemente dal fatto che usufruiscano o no dell’impianto centralizzato.

È quindi importante sottolineare come esistano “costi analiticamente determinati”, esistano poi costi fissi “percentualmente determinati” che coprono proprio il consumo del caseggiato e ci riferiamo alle così dette dispersioni.

Quindi il suggerimento è quello di prevedere un bilancio di riscaldamento analitico così composto:

• Costi fissi come da computo analitico
• Rimanenza dei costi rilevati contabilmente e riferiti al bilancio del riscaldamento, che verranno scomposti in:
  • Costi per consumo involontario del caseggiato o dispersioni
    • determinati in base percentuale sul totale dei costi relativi ai consumi condominiali, a dedurre dai consumi volontari individuali come da misurazione diretta o indiretta o ripartizione percentuale (ripartitori)
  • Costi per consumi volontari individuali come sopra indicato

Le ripartizioni dei costi fissi come da rilevazione analitica, così come i costi fissi computati in via forfetaria sui costi del consumo volontario generale, insieme essi saranno ripartiti sui singoli condomini secondo le “nuove tabelle riscaldamento”, in genere legate al progetto termico generale condominiale e delle singole unità immobiliari.

Spesso qui vediamo però che si adottano ancora con delibere assembleari ripartizioni come da “vecchie tabelle riscaldamento”, anche se come vedremo, esse non possono più essere “congrue”, se nel condominio, negli anni si sono subite ristrutturazioni nelle singole unità, che hanno cambiato le caratteristiche degli impianti di riscaldamento in ogni unità condominiale o hanno migliorato l’efficienza termica in genere nell’unità immobiliare condominiale, creando diversità più o meno significanti sui fabbisogni termici individuali.

Ricordo qui ancora quello che stabilisce il D.lgs. 216 del 2016, che anche qui è eventualmente richiesta una perizia asseverata che certifichi la eventuale diversità considerevole (50%) tra fabbisogno energetico nelle singole unità immobiliari ed a necessaria delibera condominiale, che ne prenda atto e decida quali tabelle di ripartizione dei così detti “costi fissi” adottare nel bilancio del riscaldamento condominiale.

LA RESPONSABILITA’ DELL’AMMINISTRATORE CONDOMINIALE

In tutto questo ragionare, l’amministratore del condominio sta solo a guardare o è responsabile della correttezza del bilancio di riscaldamento ed in genere comunque dei bilanci e delle ripartizioni dei costi effettuate in tali bilanci?

OBBLIGHI DI INFORMAZIONE PREVENTIVA ALL’ASSEMBLEA, CONTROLLO E CERTIFICAZIONE SU EQUILIBRI NON COMPROMESSI NEGLI IMPIANTI TERMICI

È un tema questo molto delicato e di grande responsabilità.

Come vedremo esistono ben precise norme di legge, ma molto spesso, quasi sempre, si “tagliano le curve”, per semplificare o per ignoranza.

Scopo di questo lavoro è proprio di sensibilizzare l’amministratore sulle sue competenze necessarie e responsabilità, in un settore così specifico, con così importanti nuove disposizioni di legge riferite ad importanti concetti tecnici e necessari computi o algoritmi di ripartizione.

IL BILANCIO DEL RISCALDAMENTO E LE RIPARTIZIONI DEI COSTI

In genere si legge che l’assemblea ha deliberato di incaricare società esterna al rilievo dei consumi di riscaldamento mediante “letture” dei ripartitori o dei “misuratori” dei consumi del riscaldamento.

Tale società può effettuare le letture, ma per effettuare le ripartizioni dei costi, tra fissi, involontari, volontari o dinamici, deve ricevere dall’amministratore il dettaglio dei costi per le varie voci da ripartire a seconda di “nuove tabelle riscaldamento” o ripartizioni percentuali o per lettura diretta dei consumi volontari.

Qui entrano in gioco ovviamente anche gli addebiti di costi per competenza, come sopra descritti in un paragrafo iniziale, la scomposizione precisa di costi “inerenti al riscaldamento” quindi al bilancio del riscaldamento,  ma anche tutto il grande tema di come si riesce sempre a garantire che vari interventi di manutenzione straordinaria nelle varie unità immobiliari che via via si effettuano, siano stati soggetti all’analisi “condominiale” attraverso “preventiva informativa” da parte dei tecnici incaricati dai condomini, ma anche verifica sugli equilibri da parte di un tecnico imparziale condominiale, che l’assemblea dovrà preventivamente nominare.

L’adeguamento della centrale termica

Negli edifici che non sono ancora stati adeguati alla norma Uni 10200, e devono quindi ancora subire interventi di ammodernamento, nonché l’installazione dei contabilizzatori di calore, il condomino distaccato dovrà sostenere anche la sua parte di costi per i lavori. Si tratta infatti di una spesa necessaria, perché l’installazione dei contabilizzatori nei condomini è stata resa obbligatoria da una norma dello Stato, e l’intervento è inderogabile.