IL RECUPERO FORZOSO DELLE SPESE CONDOMINIALI
IL RECUPERO FORZOSO DELLE SPESE CONDOMINIALI spesso gli amministratori non agiscono per il recupero dei crediti condominiali per la complessità delle procedure da intraprendere per il recupero forzoso.cerchiamo di dare le indicazioni che comunque qualsiasi legale può assistere l’amministratore
Una volta ottenuto un titolo giudiziale provvisoriamente esecutivo, sia esso una sentenza civile o un decreto ingiuntivo, che condanna il condomino debitore al pagamento delle spese condominiali, il Condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, può procedere al recupero delle somme delle quali va creditore nei confronti del condomino moroso. L’attività prodromica all’avvio di esecuzione forzata consiste nella notifica di un atto di precetto, con il quale il Condominio intima al condomino debitore di pagare le somme precettate nel termine di dieci giorni dalla notificazione dell’atto, sotto pena, in difetto, di recupero forzoso delle stesse. Tale atto, oltre a contenere l’intimazione al pagamento delle spese condominiali, dovrà contenere anche l’intimazione al saldo di tutti i costi connessi al recupero giudiziale del credito, ovvero le spese liquidate nel decreto ingiuntivo o nella sentenza provvisoriamente esecutiva, il costo della registrazione del titolo esecutivo e dell’eventuale precedente notificazione dello stesso, delle copie autentiche del titolo e l’indicazione delle spese legali relative alla redazione del precetto stesso. Decorsi dieci giorni dalla notificazione dell’atto di precetto senza che il condomino moroso abbia effettuato il versamento del dovuto, è possibile procedere ad esecuzione forzata; il termine per l’avvio del pignoramento è fissato in 90 giorni dalla notifica dell’atto di precetto. Compito dell’amministratore è assicurarsi che il legale incaricato del recupero forzoso del credito condominiale effettui la notificazione del titolo al condomino moroso e prosegua con l’espletamento della necessaria attività ulteriore. Ai sensi dell’art. 1129, comma XII, n. 6, infatti, costituisce una grave irregolarità per l’Amministratore l’aver omesso di curare diligentemente l’azione diretta al recupero del credito e la conseguente esecuzione coattiva, anche se, come ammesso dalla giurisprudenza recente (Tribunale di Cremona – decreto n. 3786 del 17-19/11/2014) non sussistono le gravi irregolarità, tali da fondare la revoca giudiziale dell’amministratore, allorché l’assemblea abbia dispensato lo stesso dall’agire per la riscossione delle somme dovute da un condomino moroso. Prima dell’avvio dell’esecuzione forzata, è auspicabile che l’Amministratore proceda all’iscrizione di ipoteca a favore del Condominio, sulla base del titolo esecutivo già ottenuto, su uno o più beni immobili intestati al condomino debitore (in proporzione all’ammontare del credito condominiale e per un valore proporzionato al credito), così da garantire un diritto di prelazione sul bene al Condominio, che vale a tutelare il creditore contro il pericolo dell’insolvenza del debitore. L’ipoteca è infatti un diritto reale di garanzia che può essere esercitato su un bene immobile a garanzia di un credito, e che attribuisce al creditore il potere di espropriare il bene e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dalla vendita. Tale diritto si costituisce mediante iscrizione (sulla base di un titolo esecutivo in caso di ipoteca giudiziale) nell’apposito registro presso l’Ufficio dei Registri immobiliari che ha competenza territoriale nel luogo in cui il bene immobile si trova; tale diritto è imprescrittibile, anche se l’effetto dell’avvenuta iscrizione ha durata solo ventennale. In caso di iscrizione di ipoteca è opportuno che il Condominio creditore usi la normale prudenza nel determinare l’ammontare della somma a garanzia della quale l’ipoteca verrà iscritta e nell’individuare i beni sui quali effettuare l’iscrizione. La stessa giurisprudenza ha infatti chiarito che nell’ipotesi in cui sia iscritta ipoteca per un valore sproporzionato rispetto al credito garantito, secondo i parametri individuati dalla Legge (art.li 2875 e 2876 c.c.), con eccedenza del valore dei beni ipotecati rispetto alla cautela, si può profilare una responsabilità aggravata del creditore ed un abuso del diritto della garanzia patrimoniale in danno al debitore (Cass. Civ., Sez. III, n. 6533 del 13/10/2015-5/4/2016). La giurisprudenza ha chiarito che il superamento di un terzo del valore del credito farà scattare d’ora in poi la sanzione processuale a carico del creditore per “mancato utilizzo della normale prudenza”. Si rammenta poi che l’Amministratore dovrà prestare particolare attenzione all’eventuale cancellazione dell’ipoteca iscritta a garanzia del credito condominiale, poiché ai sensi dell’art. art. 1129, comma XII, n. 5, l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio, costituisce una grave irregolarità, punibile dai condomini con la revoca dell’amministratore stesso.v Al contrario, nell’ipotesi in cui il debito garantito da ipoteca sia stato saldato, il Condominio creditore, per il tramite dell’amministratore, dovrà prestare il suo consenso alla cancellazione dell’ipoteca, mentre non sarà obbligato anche a chiedere di sua iniziativa la cancellazione della iscrizione ipotecaria, gravando su chiunque vi abbia interesse l’onere di chiedere tale cancellazione e, quindi, in primo luogo, sul debitore proprietario dell’immobile soggetto a vincolo reale (sul punto si veda Cass. Civ. Sez. III civile – n. 15435 del 3/4-20/6/2013). Nell’ipotesi in cui venga avviata un’esecuzione immobiliare da altro creditore, avente ad oggetto l’immobile ipotecato, grazie all’iscrizione di ipoteca il Condominio dovrà essere avvertito dell’esistenza della procedura di espropriazione (ai sensi dell’art. 498 c.p.c.) ed avrà la facoltà di intervenire. Tornando alla possibilità di recuperare le spese condominiali dal moroso attraverso esecuzione forzata, come anzidetto, l’amministratore può avviare l’esecuzione anche sulla base di un titolo solo provvisoriamente esecutivo. Tuttavia si segnala una sentenza del Tribunale di Verona (Sez. II, 23 Gennaio 2015), con la quale il Giudice di merito ha affermato che, ove il creditore avvii l’esecuzione forzata diretta al recupero del proprio credito sulla base di un titolo caducabile, quale ad esempio un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo avverso il quale sia stata promossa opposizione dal debitore ingiunto, manca la normale prudenza richiesta dall’art. 96 c.p.c. II comma, ciò che può determinare l’obbligo a carico del creditore procedente di risarcimento danni nei confronti dell’esecutato. L’amministratore dovrà pertanto dimostrarsi cauto nel procedere al recupero forzoso del credito condominiale per spese impagate, e valutare di volta in volta come tutelare al meglio gli interessi dei condomini. Una volta notificato l’atto di precetto, è necessario procedere ad indagini sui beni di proprietà del condomino moroso; le opzioni a disposizione dell’amministratore, per recuperare le spese condominiali impagate, sono due: avviare un’esecuzione immobiliare, e dunque pignorare uno o più beni immobili intestati al debitore, o procedere con un pignoramento presso terzi, che può avere ad oggetto i redditi da lavoro o da pensione del condomino moroso, i canoni di locazione da questi percepiti in virtù di un contratto di locazione, o le somme contenute in un conto corrente a questo intestato. Per poter scegliere la soluzione più idonea alla soddisfazione del credito condominiale è necessario effettuare una ricerca ipocatastale sul soggetto debitore, diretta a verificare se il condomino risulti proprietario di altri beni immobili oltre all’unità condominiale, ad individuare i dati catastali del bene da pignorare, ed a verificare se a carico dell’immobile che si intende pignorare sussistano precedenti pignoramenti e/o iscrizioni ipotecarie a favore di terzi creditori. Tale indagine ha lo scopo di evitare al Condominio costi inutili, e dunque di consentire allo stesso di intervenire in eventuali esecuzioni già in essere contro il debitore e/o di scegliere di non avviare l’esecuzione ove tale soluzione risulti eccessivamente dispendiosa. La ricerca ipocatastale permette inoltre all’amministratore di verificare se il bene intestato al condomino debitore sia effettivamente in comproprietà tra questi ed il coniuge o soggetti terzi. Grazie all’ispezione ipotecaria inoltre l’amministratore potrà verificare l’esistenza di eventuali creditori ipotecari ai quali andrà notificato un avviso ai sensi dell’art. 498 c.p.c. dell’esistenza dell’espropriazione, così da consentire a coloro che vantano un diritto di prelazione in virtù dell’ipoteca iscritta di intervenire nell’esecuzione. L’atto di pignoramento immobiliare notificato al debitore dà avvio all’esecuzione immobiliare; tale atto contiene l’ingiunzione rivolta al debitore, ai sensi dell’art. 492 c.p.c., di astenersi da qualsiasi atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito i beni che si assoggettano all’espropriazione, i loro accessori, pertinenze e frutti, e l’invito ad effettuare presso la Cancelleria del Giudice dell’Esecuzione del Tribunale di Padova la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio. Viene anche avvertito il debitore che, ai sensi dell’art. 495 c.p.c., ha la facoltà di chiedere la conversione del pignoramento, e dunque di sostituire alle cose o ai crediti pignorati una somma di denaro pari all’importo dovuto al creditore pignorante ed ai creditori intervenuti. Oggetto del pignoramento saranno uno o più beni immobili ( a seconda dell’ammontare del credito per il quale si agisce) intestati al condomino debitore. Decorsi dieci giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento ed entro 45 giorni dalla stessa, ai sensi dell’art. 497 c.p.c. ( il termine è stato ridotto da 90 a 45 giorni con D.L. n. 83 del 27/6/2015 convertito con modiche dalla L. 132 del 6/8/2015, art. 13, lett. d), è necessario proporre l’istanza di vendita del bene pignorato e procedere alla trascrizione nei registri immobiliari del pignoramento stesso. La trascrizione del pignoramento non ha solo lo scopo di rendere nota a soggetti terzi l’esistenza del pignoramento, ma, come chiarito dal Supremo Collegio, rileva quale atto integrativo della sua efficacia, mirando ad assicurare che la vendita o l’assegnazione forzata siano opponibili ai terzi (Cass. Civ. Cass. civ. Sez. III, n. 9572 del 12/5/2015). Alla richiesta di vendita dell’immobile pignorato dovrà essere accompagnato, ai sensi dell’art. 567 c.p.c., il deposito entro 60 giorni, con termine prorogabile per ulteriori 60 giorni (il termine è stato ridotto da 120 a 60 giorni con D.L. n. 83 del 27/6/2015 convertito con modiche dalla L. 132 del 6/8/2015, art. 13, lett. n), dell’estratto del catasto, nonché dei certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. La mancata trascrizione del pignoramento, così come la mancata presentazione dell’istanza di vendita e della corredata documentazione nei termini di legge, comportano l’inefficacia del pignoramento e l’estinzione dell’esecuzione. Una volta formulata la richiesta di vendita dei beni pignorati, il Giudice dell’Euzione designato provvede a nominare un consulente tecnico d’ufficio, al quale viene affidato l’incarico di stimare gli immobili sottoposti ad esecuzione; tale stima consentirà di determinare il prezzo base d’asta, al quale potrà essere venduto l’immobile pignorato. Il Giudice dell’Esecuzione fissa l’udienza per la vendita dei beni pignorati ex art. 569 c.p.c.; all’udienza le parti possono effettuare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e devono, a pena di decadenza, proporre le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle. l Giudice provvede poi con ordinanza, ai sensi dell’art. 591 bis c.p.c., a delegare ad un notaio avente preferibilmente sede nel circondario o a un avvocato ovvero a un commercialista, iscritti nei relativi elenchi di cui all’articolo 179-ter delle disposizioni di attuazione del codice di procedura civile, il compimento delle operazioni di vendita, secondo le modalità indicate all’articolo 569 c.p.c.. Il Giudice non dispone invece la delega ove, sentiti i creditori, ravvisi l’esigenza di procedere direttamente alle operazioni di vendita a tutela degli interessi delle parti. Con l’ordinanza con la quale dispone la vendita delegata, il Giudice stabilisce anche, ai sensi dell’art. 569 c.p.c. III comma, il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate, le modalità della pubblicità della vendita, il prezzo base d’asta, il luogo ed il termine per la presentazione delle offerte di acquisto. Il D.L. n. 83 del 27/6/2015 ha sostanzialmente abrogato la vendita con incanto, ed ha determinato la possibilità per gli offerenti di offrire una somma pari al 75% del prezzo base d’asta e la possibilità per i creditori di proporre istanza di assegnazione del bene al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata. Ai sensi dell’art. 570 c.p.c. deve essere dato avviso dell’ordine di vendita, contenente l’indicazione degli estremi dell’immobile, del sito internet sul quale è pubblicata la stima, con l’avvertimento che maggiori informazioni saranno fornite dalla Cancelleria del Tribunale. Una volta pervenute le offerte nei termini stabiliti dall’ordinanza di vendita, il Giudice sente le parti ed i creditori iscritti non intervenuti, e poi dispone, quando fa luogo alla vendita, le modalità di versamento del prezzo ed il termine. Versato il prezzo da parte dell’aggiudicatario, il Giudice pronuncia il decreto di trasferimento del bene espropriato. Qualora oggetto dell’esecuzione immobiliare sia l’unità condominiale intestata al condomino moroso, si osserva che purtroppo, non sembra sia possibile per il Condominio recuperare in prededuzione le spese condominiali che si maturano dopo l’avvio dell’esecuzione immobiliare e sino all’aggiudicazione del bene, per le quali non sia stato ottenuto nuovo titolo, ed effettuato l’intervento tempestivo nell’esecuzione immobiliare (ciò che avviene invece in caso di Fallimento). trasferimento dell’unità condominiale, ed ai sensi dell’art. 63 Disp. Att. c.c. IV comma, sarà obbligato al pagamento delle spese condominiali solidalmente col precedente condomino maturate nell’anno di esercizio (e non solare) in corso ed in quello precedente; il bene immobile acquistato all’asta pubblica viene infatti trasferito (coattivamente) libero da vincoli ma non dagli obblighi previsti dalla legge come quello di cui all’art. 63 disp. att. c.c.(di cui, trattandosi di disposizione di legge, non deve essere dato alcun avviso nella ordinanza di vendita o nel decreto di trasferimento) (Tribunale Novara, 19/1/2006). Ove l’esecuzione immobiliare abbia avuto una durata considerevole sussiste pertanto il rischio che le spese condominiali nel frattempo maturatesi (ad eccezione di quelle per le quali sono stati ottenuti titoli, e di quelle dovute in solido dal nuovo proprietario) non possano essere recuperate dal debitore, ma debbano essere poste a carico delle restanti unità condominiali. Altro limite che l’esecuzione immobiliare incontra in materia di condominio è rappresentato dalla frequente sussistenza a carico dell’immobile intestato al condomino moroso ed oggetto di pignoramento, di iscrizione di ipoteca di primo grado a favore della Banca che ha concesso mutuo ipotecario per l’acquisto dell’immobile. La Banca in questione, essendo creditore ipotecario, dovrà essere avvertita ai sensi dell’art. 498 c.p.c. dell’esistenza della procedura esecutiva, ed avrà dunque la facoltà di intervenire nell’esecuzione. Una volta venduto il bene pignorato, il professionista delegato alla vendita predisporrà un progetto di distribuzione (entro 30 giorni dal versamento del prezzo da parte dell’aggiudicatario), che conterrà la graduazione dei creditori che hanno partecipato all’esecuzione, con diritto di prelazione per i creditori iscritti e privilegiati. In sede di distribuzione del ricavato dalla vendita, pertanto, i creditori ipotecari vedranno soddisfatto il loro credito in proporzione all’entità del credito stesso ed al grado di ipoteca vantato. Essendo frequentemente la Banca creditrice ipotecaria di primo grado, e vantando spesso un credito ipotecario alto, le possibilità per il Condominio di recuperare il proprio credito sono più basse. Particolare attenzione va prestata anche nell’ipotesi in cui il condomino debitore ed esecutato sia soggetto fallibile, poichè la dichiarazione di fallimento dell’esecutato non determina la sospensione dell’esecuzione, ma la improcedibilità della stessa, stante, salvo diversa disposizione di legge, il divieto disposto dall’art. 51 L. F., a far data dalla dichiarazione di fallimento, per i creditori di iniziare o proseguire azioni esecutive in pendenza del fallimento del debitore; nel caso di revoca del fallimento, invece, verrà meno di per sé il divieto di azioni esecutive (Tribunale Sulmona 12/5/2011). In caso di Fallimento del condomino debitore, pertanto, il Condominio dovrà insinuarsi nel passivo del Fallimento, per poter recuperare il credito vantato verso il fallito. Anche nell’ipotesi di avvio da parte del condomino debitore di un concordato preventivo, ai sensi dell’art. 168 L.F., dalla data di pubblicazione del ricorso nel registro delle imprese, e fino al momento in cui il decreto di omologazione del concordato diventa definitivo, i creditori non possono, sotto pena di nullità, iniziare o proseguire azioni esecutive o cautelari sul patrimonio del debitore. Alternativa rispetto all’espropriazione immobiliare risulta essere l’esecuzione presso terzi, ovvero il pignoramento di canoni di locazione percepiti dal condomino moroso in virtù di contratto di locazione, il pignoramento delle somme contenute in un conto corrente intestato al debitore, o il pignoramento dei redditi da lavoro o da pensione spettanti al condomino moroso. Dopo la notifica dell’atto di precetto è dunque possibile notificare un atto di pignoramento presso terzi, il quale andrà notificato vuoi al debitore, vuoi al terzo pignorato, il quale risulti a sua volta debitore verso il condomino moroso, che potrà essere la Banca presso la quale il debitore ha acceso un conto corrente, un locatario, il datore di lavoro del condomino, o l’Ente che gli eroga la pensione. Il pignoramento dovrà contenere la citazione rivolta al condomino debitore a comparire ad un’udienza fissata in data specifica, innanzi al Giudice dell’Esecuzione, e l’invito rivolta al terzo pignorato a rendere la dichiarazione prescritta dall’art. 547 c.p.c. al creditore procedente nel termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto, a mezzo raccomandata ovvero a mezzo di posta elettronica certificata. Il terzo pignorato dovrà in buona sostanza dichiarare se è debitore verso il condomino moroso e di quali somme; in caso di mancata comunicazione della dichiarazione, il terzo dovrà rendere la stessa comparendo in un’apposita udienza e che qualora non compaia neppure all’udienza o, sebbene comparso, non renda la dichiarazione, il credito pignorato nell’ammontare e nei termini indicati dal creditore si considererà non contestato. L’atto di pignoramento dovrà contenere l’ingiunzione al condomino debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito per il quale si procede le somme assoggettate ad espropriazione forzata, e l’invito ad effettuare presso la Cancelleria del Giudice dell’Esecuzione la dichiarazione di residenza o l’elezione di domicilio. Dovrà altresì comprendere l’avvertimento rivolto al debitore circa la possibilità di chiedere la conversione del pignoramento e l’intimazione rivolta al terzo pignorato di non disporre delle somme tutte dovute o debende dal condomino moroso per qualsivoglia ragione o titolo. Una volta che il terzo avrà reso la dichiarazione il Condominio potrà conoscere l’effettiva somma che gli potrà essere assegnata in virtù del pignoramento, che potrà essere inferiore rispetto a quella effettivamente pignorata; il terzo potrà anche rendere dichiarazione negativa, ovvero affermare di non essere debitore di alcuna somma verso il condomino moroso. All’udienza designata, ove la dichiarazione del terzo sia stata positiva, il Giudice dell’Esecuzione assegnerà con ordinanza la somma al Condominio creditore (o in caso di intervento di altri creditori, distribuirà la somma in proporzione ai rispettivi crediti). Vale osservare che il pignoramento dei redditi da lavoro o della pensione incontrano dei limiti: è possibile pignorare solo 1/5 dello stipendio percepito dal condomino lavoratore, e così vale per gli emolumenti da pensione. Tuttavia dopo l’entrata in vigore del D.L. 83/2015, il nuovo sesto comma dell’art. 545 c.p.c., per quanto riguarda le pensioni, prevede che le somme dovute dal debitore non possano essere pignorate per un ammontare corrispondente alla misura massima mensile dell’assegno sociale, aumentato della metà. Solo la parte eccedente tale ammontare è pignorabile nei limiti previsti di 1/5. Peraltro la giurisprudenza di legittimità aveva già stabilito dei limiti alla pignorabilità della pensione, stabilendo che è assolutamente impignorabile, con le eccezioni previste dalla legge per i crediti qualificati, la parte della pensione, assegno o indennità necessaria per assicurare al pensionato i mezzi adeguati alle esigenze di vita (c.d. “minimo vitale”), mentre è pignorabile nei soli limiti del quinto – ex art. 545, quarto comma, cod. proc. civ. – la parte residua (Cass. civ. Sez. III, 7/8/2013, n. 18755).
