Tribunale Bari III Sezione Civile Sentenza del 4 novembre 2024 n. 4515
Il Regolamento contrattuale esonera il costruttore dalle spese per gli appartamenti invenduti è quanto ha sancito il Tribunale di Bari accogliendo il ricorso di un costruttore che ha chiesto l’annullamento della delibera che lo aveva incluso nella ripartizione delle spese condominiali anche per gli appartamenti invenduti, contrariamente a quanto previsto dal regolamento contrattuale.
“La clausola regolamentare che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali può a sua volta essere modificata soltanto con l’unanimità, ovvero con il consenso di tutti i condomini, ivi compreso il beneficiario di tale esenzione.
In caso contrario, la delibera adottata a semplice maggioranza, per quanto qualificata, è irrimediabilmente nulla, perché contraria alla volontà unanime a suo tempo espressa nel regolamento condominiale che, dovendosi qualificare come un contratto, può essere modificato solo con il consenso di tutte le parti che ne hanno preso parte. I criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall’art. 1123c.c., possono essere infatti derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce di natura contrattuale),ovvero in una deliberazione dell’assemblea che venga approvata all’unanimità, ovvero con il consenso di tutti i partecipanti alla compagine condominiale. Come indicato dalla Cassazione nella decisione n. 16321/2016 , in ambito condominiale non opera nulla di simile al disposto di cui all’ art. 2265 c.c.
(cosiddetto divieto del patto leonino), trovando questa norma la sua ragion d’essere nella posizione che un socio assume nell’ambito societario e nella necessità che lo stesso partecipi al rischio patrimoniale d’impresa, ovvero nell’essenziale scopo lucrativo che viene perseguito tramite un’attività imprenditoriale, scopo del tutto estraneo alla situazione di mero godimento di beni comuni, tipica del condominio di edifici.
Come chiarito dalla Suprema Corte con la ordinanza n. 20007/2022, la validità della clausola regolamentare che esoneri il costruttore dal pagamento delle spese condominiali non può essere messa in dubbio nemmeno mediante il richiamo alla disciplina delle clausole vessatorie di cui al Codice del consumo, quanto meno nel rapporto tra condominio e impresa costruttrice.
È vero che la più recente giurisprudenza ha individuato anche nel condominio un soggetto consumatore, ai sensi e per gli eff etti della menzionata disciplina, ma non si può confondere il rapporto tra quest’ultimo e il condomino moroso nel pagamento delle spese condominiali con quello tra il costruttore-venditore e l’acquirente dell’unità immobiliare.
Quindi, a tutto concedere, legittimato a opporre l’eccezione della vessatorietà di una simile clausola regolamentare può essere soltanto il condomino-acquirente, a condizione che la stessa abbia determinato a suo carico un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto di compravendita e che dunque abbia inciso sulla prestazione traslativa del bene, che si estende alle parti comuni, dovuta
dall’alienante, o sull’obbligo di pagamento del prezzo gravante sull’acquirente, restando di regola estraneo al programma negoziale sinallagmatico della vendita del singolo appartamento l’obbligo del venditore di contribuire alle spese per le parti comuni in proporzione al valore delle restantiunità immobiliari che tuttora gli appartengano.
Ne deriva, in ultima analisi che il primo motivo di impugnazione è fondato.”
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