Responsabilità dell’amministratore e contratto di mandato
La responsabilità dell’amministratore trova il suo fondamento nel rapporto di fiducia che si viene a creare quando l’assemblea condominiale nomina l’amministratore, e nasce tra quest’ultimo e il condominio un contratto di mandato; se l’esecuzione dell’incarico non viene effettuata correttamente, l’amministratore subirà delle conseguenze spiacevoli, innanzitutto l’assemblea condominiale può decidere la revoca dall’incarico, che potrà essere chiesta anche da un solo condomino con ricorso al Giudice, in ipotesi ben precise.
Nel caso in cui derivino danni al condominio, l’amministratore potrebbe essere tenuto a risarcirli.
Come deve comportarsi l’amministratore
Il contratto di mandato prevede che l’amministratore (mandatario) si impegni a porre in essere atti giuridici in favore del condominio (mandante); l’amministratore sarà tenuto a eseguire i propri doveri con diligenza.
Egli, secondo il codice civile, ha una serie di obblighi a cui attenersi, se non lo fa, come abbiamo già detto, l’incarico gli potrebbe essere revocato dall’assemblea, o potrebbe crearsi una responsabilità in caso di danni al condominio.
Può verificarsi anche una responsabilità penale, se nell’esercizio delle sue funzioni pone in essere dei reati.
Responsabilità dell’amministratore in caso di inosservanza degli obblighi
La tutela principale del condominio, qualora l’opera dell’amministratore non sia soddisfacente, è la revoca dell’incarico, che avviene con la stessa maggioranza richiesta per la nomina.
Inoltre la legge prevede delle sanzioni specifiche per le inosservanze più gravi.
Per esempio, nel caso in cui l’amministratore, all’atto della nomina non specifica l’ammontare del suo compenso la nomina sarà nulla; per tale motivo, qualsiasi condomino, potrà ricorrere al giudice per ottenere una sentenza che confermi la nullità dell’atto; l’assemblea dovrà così nominare un nuovo amministratore.
Se poi dalla verifica dell’attività dell’amministratore, risultano gravi irregolarità di carattere fiscale, o il conto corrente obbligatorio non è stato creato o non è utilizzato; il condominio può chiedere la convocazione dell’assemblea per far si che cessino le irregolarità o per disporre la revoca dell’incarico. Nell’ipotesi in cui le irregolarità persistano o l’assemblea non provveda alla revoca dell’incarico, sarà possibile rivolgersi all’Autorità Giudiziaria.
La tutela del singolo condomino in caso di responsabilità dell’amministratore
Esistono delle situazioni previste dalla legge, in base alle quali il singolo condomino può direttamente rivolgersi al Giudice al fine di revocare dall’incarico all’amministratore:
- non dispone la convocazione dell’assemblea per approvare i conti;
- omette di convocare l’assemblea per nominare il nuovo amministratore;
- non da esecuzione ad un provvedimento giudiziario o dell’autorità amministrativa;
- non esegue la delibera assembleare;
- non costituisce il conto corrente condominiale;
- attua una gestione del patrimonio del condominio creando confusione con il suo patrimonio;
- omette la comunicazione ai condomini dell’eventuale notifica di atti giudiziari;
- non effettua il rendiconto nei 180 giorni successivi alla chiusura della gestione condominiale;
- omette totalmente o parzialmente la comunicazione dei propri dati;
- non fornisce i dati aggiornati dello stato dei pagamenti;
- non si occupa della tenuta dei registri obbligatori;
- omette il recupero dei crediti;
- cancella le annotazioni di formalità, a tutela del condominio, nei registri immobiliari senza giustificazione.
Responsabilità dell’amministratore: conseguenze in caso di danni al condominio
Nel caso in cui dalla condotta dell’amministratore derivi un danno al condominio, si configurerà in capo all’amministratore una responsabilità contrattuale, per tale ragione sarà sufficiente che il condominio dimostri l’esistenza di un danno derivante da una omissione da parte dell’amministratore, il quale invece dovrà dimostrare di avere regolarmente adempiuto al proprio incarico per cui il danno non è a lui imputabile.
