In tema di condominio, le delibere relative alla ripartizione delle spese sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre esse sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri siano violati o disattesi. Pertanto, è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non sia allacciata all’impianto centralizzato. (Rigetta, Trib. Terni, 10 Ottobre 2002).
Svolgimento del processo
Con due distinti atti di citazione, rispettivamente notificati il 4.7.1987 e il 6.7.1987, V.S. e M.G. convenivano in giudizio dinanzi al pretore di Terni il condominio di via Liutprando n. 26/a di quella città, e premesso:
che essi erano stati autorizzati a staccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato, relativamente alle rispettive unità immobiliari, con regolare delibera dell’assemblea, assunta nella seduta del 4.1.1980;
che, nonostante ciò il condominio, nell’assemblea del 5.6.1987, aveva deliberato di porre anche a loro carico la spesa “pro-quota” relativa all’acquisto di una nuova caldaia, in sostituzione di quella precedente, già obsoleta;
che essi non vi erano tenuti, dal momento che le relative diramazioni dell’impianto agli appartamenti di loro proprietà avevano subito il distacco, e perciò quello centralizzato non poteva più considerarsi in comproprietà anche nei loro confronti;
che pertanto quella delibera assembleare era affetta da nullità, o annullabilità;
che conseguentemente il credito vantato dal condominio era inesistente;
tutto ciò premesso, gli attori chiedevano che il giudice dichiarasse la nullità di quella seconda delibera dell’assemblea. Il condominio di via Liutprando n. 26/a di Terni si costituiva con comparsa di risposta, contestando la fondatezza degli assunti “ex adverso” dedotti. In particolare eccepiva che si trattava di spesa straordinaria, e che l’impianto di riscaldamento centralizzato era in comproprietà anche dei due condomini avversari, nonostante l’avvenuto distacco delle diramazioni inerenti ai loro appartamenti. Esso perciò chiedeva il rigetto della domanda, e contestualmente proponeva riconvenzionale, con cui chiedeva la condanna della controparte al risarcimento del danno per responsabilità aggravata, oltre al rimborso delle spese.
Il giudice disponeva la riunione dei processi, per evidente connessione oggettiva e parzialmente soggettiva; acquisiva la documentazione offerta dalle parti; disponeva consulenza tecnica di ufficio, e indi, con sentenza dell’1 settembre 1994, rigettava la domanda degli attori, come pure la riconvenzionale, condannando i primi alla rifusione delle spese a favore del convenuto.
Quanto alla prima, egli osservava che l’avvenuto distacco non poteva legittimare il rifiuto degli attori a partecipare alle spese relative alla conservazione dell’impianto, che erano diverse da quelle di gestione ordinaria. In ordine alla domanda riconvenzionale il decidente metteva in evidenza che essa era rimasta sfornita di prova.
Avverso tale decisione V. e M. proponevano appello dinanzi al tribunale della stessa sede, cui il condominio di via Liutprando n. 26/a resisteva.
Nel corso del giudizio di secondo grado, il giudice disponeva altra consulenza tecnica di ufficio, e poscia, con sentenza del 7.10.2002, definiva la causa, rigettando l’impugnazione, e condannando gli appellanti al rimborso di metà delle spese del grado, che compensava per il resto tra le parti.
Esso osservava che anche a seguito della seconda consulenza tecnica, era emerso che la nuova caldaia acquistata in sostituzione della prima, aveva una potenzialità tale che, eventualmente avrebbe consentito il riallaccio delle unità immobiliari staccate all’impianto termico centralizzato.
Avverso questa sentenza V. e M. hanno proposto ricorso dinanzi a questa Corte, chiedendone la cassazione, sulla base di due motivi.
Il condominio di via Liutprando n. 26/a di Terni ha resistito con controricorso, che ha illustrato con
Motivi della decisione
1) Col primo motivo i ricorrenti deducono violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1118 e 1123 c.c., oltre che omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn.3 e 5, in quanto il tribunale non ha considerato che, con il distacco definitivo delle unità immobiliari dei due condomini interessati, ormai nessun collegamento vi era all’impianto di riscaldamento centralizzato. Quindi V. e M. non dovevano più partecipare a qualunque spesa fosse inerente a quest’ultimo, giacché esso non apparteneva più a loro in comproprietà, posto che il relativo servizio di riscaldamento non poteva più essere erogato per ragioni oggettive.
Il motivo è infondato.
Il giudice dell’impugnazione ha osservato che nel caso in specie si era trattato di sostituzione e non di modifica della caldaia, e che essa aveva una potenzialità tale da consentire eventualmente anche il riscaldamento degli appartamenti compresi in tutto il condominio, e quindi anche di quelli degli appellanti, ove essi avessero voluto effettuare il riallacciamento all’impianto centralizzato.
L’assunto è esatto.
Preliminarmente va osservato che le delibere in materia di ripartizione delle spese condominiali sono nulle se l’assemblea, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri di riparto stabiliti dalla legge (o in via convenzionale da tutti i condomini), mentre sono annullabili nel caso in cui i suddetti criteri vengano violati o disattesi. Ne consegue che è annullabile e non nulla la delibera che esclude dal riparto delle spese per lavori straordinari e di manutenzione dell’impianto di riscaldamento una unità immobiliare sull’erroneo presupposto che essa non fosse allacciata all’impianto centralizzato (Cfr. anche Cass. Sezioni Unite: N. 4806 del 2005, N. 8732 del 2005).
Ciò posto, indubbiamente nessuna invalidità era dato riscontrare nella delibera assembleare del 5.6.1987, dal momento che giustamente il condominio, attraverso il suo competente organo collegiale, aveva stabilito che anche i condomini distaccati dovessero partecipare alla spesa inerente alla sostituzione della caldaia, posto che l’impianto termico costituisce un accessorio di proprietà comune, nonostante il distacco delle relative diramazioni delle unità immobiliari interessate, non impedendo tale elemento l’eventuale necessità o scelta di riallaccio all’impianto centralizzato stesso. V. e M. non dovevano partecipare solamente alle spese di uso del servizio, ma non invece a quelle relative alla gestione straordinaria dell’impianto di riscaldamento, come per l’appunto la sostituzione della caldaia.
Inoltre la questione relativa al punto concernente il concetto di modifica o meno dell’impianto ai sensi del D.P.R. n. 1052 del 1977, art. 1, attuativo della L. n. 373 del 1976 sul risparmio energetico, peraltro ormai da tempo abrogata, circa il superamento della potenzialità di oltre il 10% rispetto a quella precedente, non ha rilevanza, dal momento che appunto si trattava di sostituzione e non di variazione.
2) Col secondo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 1118 e segg. c.c., nonché omessa, insufficiente e/o contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia, con riferimento all’art. 360 c.p.c., nn.3 e 5, giacché il giudice di appello non ha considerato che lo stesso CTU in secondo grado aveva concluso la relazione con l’affermare che la potenza sviluppata dalla nuova caldaia era di poco superiore alla metà di quella precedente, e quindi non poteva essere idonea a soddisfare le esigenze di riscaldamento di immobiliari comprese nel condominio. D’altronde per il concetto giuridico di modifica dell’impianto si sarebbe dovuto (sfrattar e di una potenzialità superiore al 10% di quella precedente, in mancanza della quale, come nella fattispecie in esame, nessun onere condominiale poteva farsi gravare sui condomini distaccati.
La censura, che in parte rimane assorbita da quanto enunciato relativamente al motivo testé esaminato, è priva di pregio.
Il tribunale ha messo in rilievo che, attraverso le due consulenze tecniche espletate in entrambi i gradi del giudizio, era emerso che la potenzialità della nuova caldaia non superava il 10% della precedente. Tuttavia siccome si trattava di sostituzione, e quindi non di modifica nel senso voluto dal D.P.R. n. 1052 del 1977, art. 1, e il generatore di calore era stato installato in epoca successiva all’entrata in vigore della nuova normativa, cui doveva essere conformato, allora i due condomini appellanti non potevano sottrarsi all’onere della spesa relativa al suo acquisto. Gli stessi CTU avevano accertato entrambi, fra l’altro, che comunque la potenzialità di sviluppo di calore era tale che, ove i su indicati condomini avessero voluto ripristinare l’allaccio, la caldaia poteva ugualmente assicurare energia termica anche ai loro immobili.
Soddisfatta la condizione inerente alla preventiva autorizzazione dell’assemblea per il distacco, ovvero fornita la prova che questo non abbia comportato un aggravio di gestione o uno squilibrio termico, il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell’impianto di riscaldamento centrale, mentre invece è esonerato dall’obbligo di corrispondere quelle occorrenti per il suo uso, tranne che il contrario non risulti dal regolamento, ipotesi non sussistente nella specie in esame (V. pure Cass. Sentenza n. 6923 del 21/05/2001).
Si tratta, come è agevole notare, di considerazioni esatte sul piano logico e giuridico, oltre che adeguate.
Né è possibile in sede di legittimità prospettare un vaglio alternativo degli elementi acquisiti dal giudice di merito, essendo ad esso istituzionalmente riservata la valutazione degli elementi probatori, non sindacabile in cassazione se non sotto il profilo della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (V. anche Sent. 00322 DEL 13/01/2003).
Neppure é configurabile il vizio di insufficiente o contraddittoria motivazione, che si concretizza solamente allorquando non è dato desumere l’”iter” logico-argomentativo condotto alla stregua dei canoni ermeneutici seguiti per addivenire alla formazione del giudizio.
In proposito invero questa Corte ha più volte statuito che il vizio di omessa o insufficiente (o contraddittoria) motivazione, deducibile in sede di legittimità ex art. 360 c.p.c., n. 5, sussiste solo se nel ragionamento del giudice di merito, quale risulta dalla sentenza, sia riscontrabile il mancato o deficiente esame di punti decisivi della controversia, e non può invece consistere in un apprezzamento dei fatti e delle prove in senso difforme da quello preteso dalla parte, perché la citata norma non conferisce alla Corte di Cassazione il potere di riesaminare e valutare il merito della causa, ma solo quello di controllare, sotto il profilo logico-formale e della correttezza giuridica, l’esame e la valutazione fatta dal giudice del merito al quale soltanto spetta individuare le fonti del proprio convincimento, e, all’uopo, valutarne le prove, controllarne l’attendibilità e la concludenza, e scegliere, tra le risultanze probatorie, quelle ritenute idonee a dimostrare i fatti in discussione (Cfr. pure SEZ. u Sent. 05802 del 11/06/1998).
Ne deriva che il ricorso va rigettato.
Quanto alle spese del giudizio, esse seguono la soccombenza, e si liquidano come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso, e condanna i ricorrenti in solido al rimborso delle spese in favore del controricorrente, e che liquida in complessivi Euro cento/00 per esborsi, ed Euro mille/00 per onorari, oltre a quelle generali e agli accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 23 febbraio 2007.
Depositato in Cancelleria il 29 marzo 2007
