In tema di deliberazioni condominiali, l’installazione dell’ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27, primo comma, della legge n. 118 del 1971 e all’art. 1, primo comma, del D.P.R. n. 384 del 1978, costituisce innovazione che, ai sensi dell’art. 2 legge n. 13 del 1989, è approvata dall’assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall’art. 1136 c.c., secondo e terzo comma; tutto ciò ferma rimanendo la previsione del terzo comma del citato art. 2 legge n. 13 del 1989, che fa salvo il disposto dell’art. 1120 c.c., secondo comma, e dell’art. 1121 c.c., terzo comma.
Svolgimento del processo
Con citazione notificata in data 5.12.1997 il condominio dello stabile di via dell’Orso n. 28 in Roma propose appello avverso la sentenza con la quale il tribunale di Roma, accogliendo l’impugnativa proposta dalla condomina Matteini Elena, aveva dichiarato la nullità della delibera assembleare del 15.11.1995 relativamente al punto concernente l’approvazione della realizzazione dell’ascensore e l’autorizzazione alla condomina Vonella di aprire una porta di accesso alla cantina accanto al locale portineria.
A fondamento dell’impugnazione il condominio eccepì che l’apertura della porta accanto al locale portineria doveva ritenersi implicitamente compresa nell’ordine del giorno quale opera necessaria all’installazione dell’ascensore, e che la delibera era stata adottata all’unanimità dei presenti in rappresentanza di oltre la metà del valore dell’edificio, e che, infine, lo spostamento di una porta dal cortile all’androne per consentire l’installazione dell’ascensore non peggiorava nè escludeva il godimento del bene comune ai sensi dell’art. 1120, 2 comma, c.c. in quanto la proprietaria esclusiva del locale aveva acconsentito allo spostamento.
Con successivo atto notificato il 6.3.1998 il condominio impugnò altresì, nei confronti della medesima Matteini e dei condomini Serafini Liliana e Knoke Giuliano, la sentenza depositata il 30.3.1997 che aveva ugualmente dichiarato la nullità della delibera in questione, riproponendo le doglianze già illustrate.
Disposta la riunione dei procedimenti ed espletata una consulenza tecnica, la corte d’appello di Roma, con sentenza depositata il 4 ottobre 2000, in totale riforma della decisione di primo grado, respinse l’impugnativa della delibera assembleare 15.11.1995 e condannò gli appellati alla rifusione delle spese del doppio grado di giudizio.
Osservò la corte territoriale da un lato che dalla relazione tecnica espletata era emerso che l’istallazione dell’ascensore prevista nell’ordine del giorno comportava necessariamente l’apertura della nuova porta, e dall’altro che la consulenza medica espletata aveva confermato la estrema difficoltà per tre condomini di accedere ai loro appartamenti tramite le scale, sicchè l’installazione dell’ascensore si poneva – ai sensi dell’art. 2 della legge n. 13/1989 – come innovazione diretta ad eliminare le barriere architettoniche di cui agli artt. 27 l. n. 118/1971 e 1 e 15 d.P.R. n. 348/1978 e, in quanto tale, legittimamente approvata con la maggioranza pari a 626 millesimi dell’intero condominio. Escluse, infine, la corte territoriale che l’apertura della porta questione potesse costituire alterazione del decoro architettonico o rendere inseribile all’uso o al godimento anche ad un solo condomino parte del bene comune, ed altresì che l’opera fosse preclusa dall’art. 4 del regolamento condominiale che vietava qualsiasi mutamento o alterazione alle parti comuni, in quanto detto divieto era condizionato alla mancanza del consenso dell’assemblea, che nella specie era stato legittimamente manifestato.
Per la cassazione della suddetta sentenza ha proposto ricorso Matteini Elena sulla base di quattro articolati motivi, cui resiste con controricorso il condominio, che ha anche depositato memoria illustrativa.
Motivi della decisione
Con il primo motivo la ricorrente denuncia omessa motivazione su un punto decisivo della controversia e nullità della sentenza e del procedimento in relazione agli artt. 1130 e 1131 c.c. e 75 c.p.c..
Deduce la ricorrente che nonostante avesse eccepito che l’amministratore del condominio non aveva mai dato alcuna prova di essere stato autorizzato dall’assemblea a ‘proporre appello avverso la sentenza del tribunale, con conseguente difetto della capacità di stare in giudizio dell’amministratore stesso e del suo difensore ai sensi dell’art. 75 c.p.c., la corte territoriale non aveva speso una parola su tale questione; ne e inseguirebbe, secondo la ricorrente, sia il vizio di omessa motivazione, sia comunque la nullità del procedimento, perchè i limiti della legittimazione ad agire dell’amministratore, desumibili dal combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c., non avrebbero consentito al medesimo di proporre l’impugnazione, non potendo farsi rientrare il giudizio de quo tra quelli finalizzati all’esecuzione delle delibere assembleari. Inoltre nella specie l’amministratore non avrebbe potuto agire perchè nell’assemblea successiva a quella in cui era stato approvata la realizzazione dell’ascensore, la condomina Vonella aveva ritirato la disponibilità ad occupare parte del locale di sua proprietà per detta opera accettando in cambio lo spostamento dell’accesso dal cortile all’androne, ed aveva dichiarato che, ai fini di evitare ogni controversia, intendeva revocare la propria adesione manifestata nelle assemblee del 15.11.1995 e 17.4.1997.
Sostiene la ricorrente che la esistenza di detta manifestazione di volontà della suddetta condomina privava comunque l’amministratore del potere di agire per l’esecuzione della delibera.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia ulteriore vizio di omessa motivazione e nullità della sentenza e del procedimento per la mancata declaratoria di cessazione della materia del contendere, in relazione alla revoca del consenso manifestato dalla citata condomina, che rendeva non installabile l’ascensore, tanto che l’assemblea aveva deliberato di acquisire preventivi per l’installazione di un servo-scala, palesemente revocando la delibera precedente concernente l’installazione dell’ascensore. Si duole la ricorrente che la corte di merito non abbia minimamente trattato la questione dedotta, che peraltro avrebbe dovuto rilevare anche d’ufficio.
I due motivi suddetti, da esaminare congiuntamente perchè il secondo poggia su medesime argomentazioni esposte nel primo, sono infondati.
La rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio, ai sensi dell’art. 1131, c.c.) non incontra limiti dal lato passivo qualora le domande proposte riguardino le parti comuni dell’edificio, sicchè il predetto non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per resistere in giudizio. In particolare detta legittimazione passiva esiste certamente – alla ricordata condizione – anche per i giudizi relativi alle impugnative delle delibere assembleari concernenti beni comuni, come più volte affermato da questa corte, che ha sempre escluso la necessità che per tali giudizi siano evocati i singoli condomini (cfr. Cass. 27 agosto 2002, n. 12564). Costituisce poi corollario del principio della legittimazione passiva dell’amministratore, anche la ricorrenza della piena ed autonoma legittimazione del predetto ad impugnare la sentenza emessa nei procedimenti de quibus, senza necessità di specifica autorizzazione assembleare (Cass. 15 marzo 2001, n. 3773).
E’ altresì priva di fondamento giuridico l’altra affermazione, ribadita nel secondo motivo, secondo cui la legittimazione ad impugnare dell’amministratore sarebbe comunque venuta meno per la ricordata evoluzione della situazione condominiale. Basti in proposito rilevare che la ricorrente non è legittimata a sostenere eventuali ragioni di esclusiva spettanza di altri condomini; inoltre la questione si palesa insuscettibile di qualsiasi considerazione, in quanto la delibera oggetto di causa non risulta essere stata revocata nè esplicitamente nè implicitamente, tant’è che la parte ricorrente neppure in questa sede ha mai potuto fare riferimento esplicito ad una formale delibera idonea a produrre un tale effetto.
La ricorrente si duole, inoltre, che non sarebbe stata dichiarata la cessazione della materia del contendere, ma la doglianza è infondata, perchè la cessazione della materia del contendere costituisce il riflesso processuale del venir meno della ragion d’essere sostanziale della lite, e, pertanto, la relativa declaratoria presuppone che i contendenti si diano reciprocamente atto dell’intervenuto mutamento della situazioni: evocata nella controversia e sottopongano al giudice conclusioni conformi, intese a sollecitare tale declaratoria, il che non si è certamente verificato nel caso di specie, in cui davanti al giudice d’appello le parti avevano rassegnato conclusioni inconciliabili.
Con il terzo motivo la ricorrente denuncia insufficiente motivazione e violazione di falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 c.c., con riferimento alla esclusione della nullità della delibera relativamente al punto concernente l’apertura di un nuovo accesso al locale della condomina Vonella che non era iscritto all’ordine del giorno. La ricorrente lamenta che la corte territoriale abbia ritenuto la questione strettamente e annessa alla realizzazione dell’ascensore e quindi implicitamente ricompresa nel medesimo punto dell’ordine del giorno, mentre trattatasi di argomento distinto e diverso, che comportava una innovazione soggetta alla disciplina degli artt. 1120 e 1122 c.c. e pacificamente in contrasto con il regolamento condominiale e lesiva del decoro architettonico.
Il motivo è infondato.
La corte territoriale ha correttamente ritenuto che la esecuzione dell’apertura della porta nell’androne costituisse argomento implicito dell’ordine del giorno, in quanto opera indispensabile alla realizzazione dell’impianto di ascensore. E’ palese che le modalità esecutive della realizzazione di un’opera di tale importanza – relativamente alla quale è verosimile che il dibattito assembleare sìa stato preceduto da discussioni tra condomini anche sulle implicazioni modificative del fabbricato – non potrebbero Costituire autonomi punti dell’ordine del giorno, tanto più ove – come afferma la corte territoriale – si tratti di modalità prive di qualsiasi alternativa idonea a consentire ugualmente la realizzazione dell’impianto.
Con il quarto motivo la ricorrente denuncia violazione degli artt. 1136, 1137, 1120 1122 c.c. e dell’art. 2 legge n. 13/89, nonchè nullità della sentenza e del procedimento.
Assume la Matteini che l’installazione dell’ascensore costituisce innovazione e viola altresì la disposizione dell’art. 1122 c.c., secondo cui nessun condomino può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell’edificio, perchè dalla suddetta opera risulterebbe modificato strutturalmente e architettonicamente l’androne condominiale; inoltre, la delibera sarebbe stata assunta anche in violazione dell’art. 1136 c.c., avendo riportato il voto favorevole di soli 626,64 millesimi, mentre sarebbe stata necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio che rappresentasse almeno i due terzi del valore dell’edificio. Nella specie doveva considerasi che la messa in opera dell’ascensore avrebbe determinato l’occupazione di parte del cortile comune, la sottrazione al godimento dei condomini di due finestre che apportano aria e luce alle scale condominiali, che avrebbe pregiudicato la sicurezza della proprietà di essa ricorrente, trovando appoggio al balcone di sua proprietà, con conseguenze immaginabili anche in tema di rumore.
Afferma inoltre la ricorrente che la corte territoriale ha applicato in maniera errata l’art. 2 della legge n. 13/89 in quanto essa non contempla l’ascensore tra i mezzi di favorire la mobilità dei portatori di handicap e, pur prevedendo che l’adozione di dispositivi idonei è adottata con la maggioranza di cui all’art. 1136, 2 e 3 comma, fa salve le disposizioni degli artt. 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, c.c..
Infine la ricorrente censura la sentenza nella parte in cui esclude che la realizzazione dell’ascensore fosse preclusa dall’art. 4 del regolamento condominiale perchè esso prevede che il consenso dell’assemblea sia legittimamente prestato, il che non sarebbe avvenuto nel caso di specie.
Anche detto motivo si palesa infondato in tutte le sue articolate argomentazioni.
Va premesso che erroneamente la ricorrente assume non essere ricompresa nell’art. 2 della legge n. 13/89 la installazione dell’ascensore. La citata disposizione prevede, nei suoi due commi, due distinte ipotesi: quella – realizzatasi nel caso di specie – in cui il condominio sia disponibile ad attuare “le innovazioni” idonee “ad eliminare le barriere architettoniche di cui all’art. 27, primo comma, della legge 30.3.1971, n. 118, 14 all’art. 1, primo comma, del d.P.R. 27 aprile 1978, n. 384…” – nel qual caso la norma in discorso dispone – per facilitare il raggiungimento della maggioranza – un abbassamento del quorum che sarebbe richiesto per le innovazioni, richiamando quelli di cui all’art. 1136, secondo e terzo comma. In tale ipotesi sono da considerare innovazioni adottabili con la maggioranza ridotta tutte le opere idonee al fine, ferma restando la previsione di cui al terzo comma, che fa salvo il disposto degli artt. 1120, secondo comma, e 1121 terzo comma c.c..
La seconda ipotesi prevista dalla norma in esame è quella in cui, sussistendo il rifiuto del condominio di eseguire le opere, viene consentito direttamente al portatore di handicap o chi lo rappresenta di porre in essere una serie di strumenti per ovviare a dette barriere. Soltanto in questa seconda ipotesi – per ragioni logiche di tutta evidenza – la facoltà del portatore di handicap è ristretta agli strumenti minimali idonei a fronteggiare le barriere, indicati come “servoscala” ovvero “strutture mobili e facilmente rimovibili”, o modifiche dell’ampiezza delle porte d’accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages.
Assodato, quindi, che l’installazione dell’ascensore può rientrare nelle innovazioni approvabili con le maggioranze di cui all’art. 1136, secondo e terzo comma, ai sensi dell’art. 2 della legge n. 13/89, deve anche escludersi nella specie la violazione delle disposizioni di cui agli artt 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma: la realizzazione dell’ascensore non può di per sè porsi come pregiudizievole alla stabilità e alla si rarezza, trattandosi di opera soggetta a specifici controlli per la prevenzione degli infortuni, nè è stato dedotto mai il contrario nello specifico;
quanto all’alterazione del decoro architettonico, la corte di merito l’ha esclusa ritenendo inconcepibile che essa potesse essere ricollegata esclusivamente alla apertura di una porta nell’androne, e tale valutazione non appare censurabile in questa sede, posto che risponde ad un criterio logico ritenere che una porta in più nell’androne, identica a quelle esistenti, non possa ragionevolmente incidere sul decoro architettonico. Infine, la doglianza concernente la violazione dell’art. 1120, secondo comma, c.c., con riferimento alla occupazione di parte del cortile e all’oscuramento di due finestre, è inammissibile perchè introduce una questione nuova, posto che la cennata violazione di legge risulta formulata con esclusivo riferimento all’apertura della porta sull’androne. Peraltro la corte territoriale, nella sua pur sintetica motivazione sul punto, ha comunque escluso in via generale che ricorressero lesioni del decoro architettonico e sottrazione ai condomini di spazi comuni facendo riferimento alle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio; tale riferimento – atteso che la questione della sottrazione di spazi comuni non è certamente suscettibile di soggettiva valutazione – integra una motivazione adeguata su una questio facti, non più sindacabile in sede di legittimità.
Quanto alla pretesa violazione dell’art. 4 del regolamento condominiale, la corte territoriale ha correttamente risposto che il divieto per qualsiasi mutamento o alterazione delle parti comuni vige esclusivamente in mancanza del “consenso d’assemblea”, consenso che nella specie è stato manifestato validamente essendo sufficiente la maggioranza di cui all’art. 1136, terzo comma, come già illustrato.
In conclusione, il ricorso va rigettato, con conseguente condanna della ricorrente rifusione delle spese del giudizio, come da dispositivo.
P.Q.M.
La corte, rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio, che liquida in euro 100,00 per esborsi ed euro 1.500,00 per onorari.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della Sezione Seconda Civile, il 12 marzo 2004.
Depositato in Cancelleria il 29 luglio 2004
