Con la Riforma del condominio il legislatore ha cercato di fare chiarezza anche su questa questione stabilendo che all’atto dell’accettazione dell’incarico che l’Amministratore deve dire chiaramente quanto costa. E poi ci si e’ messa anche la Cassazione del 30.09.2013 n.22313 intervenendo sull’onorario dell’amministratore di condominio ribadendo che al momento della nomina si determina il quantum dovuto ed eventuali altre somme non sono dovute all’amministratore (art. 1129 c.c.).
In pratica le norme di riferimento sono:
- l’art. 1129 comma 14 c.c. per il quale “l’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
- l’art. 1129 comma 8 c.c. secondo il quale “alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”.
Cosi’ facendo si conferma il principio secondo il quale l’onorario dell’amministratore è individuato, in modo definitivo, al momento della nomina. Cio’ significa che dopo l’avvenuta nomina non è piu’ possibile procedere ad integrazioni e/o specificazioni. Questo a tutela dei proprietari che vanno indenni da eventuali “richieste” aggiuntive dell’amministratore.
Per la giurisprudenza l’incarico dell’amministratore di condominio è assimilabile al mandato. A questo proposito va ricordato che l’art. 1703 c.c. definisce il contratto di mandato come “il contratto col quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra”. E l’art. 1709 c.c. rafforza il dato affermando che “il mandato si presume oneroso. La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice”. E di norma l’attivita’ dell’amministratore di condominio non puo’ essere a titoölo gratuito.
Ribadiamo che non esiste un vero e proprio tariffario dell’amministratore e che l’onorario dipende da tre elementi a) il grandezza dell’edificio, b) la difficoltà gestionale dell’edificio c) la preparazione dell’amministratore.
Ci sono dei modi per quantificare l’onorario. Uno di questi è quello con fisso e variabile. Si stabilisce una somma fissa mensile molto bassa e poi una serie di aumenti in base al numero di assemblee che si convocheranno, o in base al numero di incassi effettuati o al numero di operazioni bancarie da compiere quindi, una parte dell’onorario è determinato un’altra parte dell’onorario è a percentuale o è indeterminato. Un secondo metodo e’ quello che distinguere tra ordinaria e straordinaria amministrazione, prevedendo una somma fissa per l’ordinaria amministrazione e un parte in percentuale sul valore della straordinaria amministrazione. La terza possibilità è quella di stabilire a forfait una somma totale per tutta l’attività di gestione senza distinguere, in base alla straordinaria amministrazione o ordinaria amministrazione o senza distinguere atto per atto.
Il legislatore con la riforma del condominio ha stabilito inoltre che il compenso comprende anche l’attività necessaria alla consegna della documentazione al nuovo amministratore, questo per colpire la prassi per la quale il vecchio amministratore pretendeva di essere pagato per la consegna dei documenti al nuovo amministratore. A questo proposito: Cassazione civ. sez. II, del 30 settembre 2013 n. 22313.
