Differenza tra beni comuni e beni di proprietà esclusiva
L’elemento caratterizzante del condominio è la coesistenza tra beni di proprietà esclusiva dei singoli condomini e beni comuni; essi si distinguono perché nel primo caso, il proprietario ha il diritto di utilizzare tali beni a suo piacimento in base alle norme generali che disciplinano la proprietà privata; invece l’impiego dei beni comuni è disciplinato da criteri contenuti nel regolamento di condominio.
Poi ci sono dei casi in cui la legge, regola gli interventi effettuati sui beni comuni da parte del condomino, per esempio nel caso di installazione di impianti produttivi di energia da fonti rinnovabili.
Utilizzo delle cose di proprietà esclusiva
I singoli condomini hanno il diritto di utilizzare nel modo che ritengono migliore le unità abitative di cui sono proprietari esclusivi, può capitare però che nel contratto di compravendita vengano richiamate delle previsioni contenute nel regolamento di condominio (regolamenti contrattuali) che limitino la fruizione da parte del proprietario della sua unità immobiliare.
I limiti devono essere espressamente indicati dal regolamento condominiale scritto, dovranno essere precisi e ben specificati, è importante soprattutto che nel momento dell’acquisto il condomino abbia accettato le limitazioni che, comunque non dovranno estendersi talmente tanto da impedire al proprietario qualsiasi possibilità di fruizione della sua unità immobiliare.
E’ importante sottolineare che la legge prevede chiaramente, che non si può vietare ai singoli condomini di tenere con se animali da compagnia all’interno delle unità abitative di loro esclusiva proprietà.
Opere d’intervento effettuate sulle singole unità abitative
Principio fondamentale sancito espressamente dalla legge, è che il condomino nell’usare i beni che sono di sua esclusiva proprietà non dovrà mai recare danno ai diritti degli altri condomini sugli immobili di loro proprietà.
Inoltre, non vengono ammessi, sulle singole unità abitative, interventi che potrebbero: danneggiare le parti comuni, pregiudicare la stabilità e la sicurezza dell’edificio, pregiudicarne il decoro architettonico.
Non si richiede nessuna approvazione da parte dell’assemblea, nel caso in cui il condomino intenda porre in essere interventi sulle parti di proprietà esclusiva, dovrà in ogni caso comunicarlo all’amministratore.
Ciò vale anche nell’ipotesi in cui il condomino intenda effettuare questi interventi su un bene comune attribuitogli in uso esclusivo.
Beni comuni e la loro specifica fruizione
I beni condominiali sono quei beni destinati all’uso collettivo, e sono costituiti da:
- tutte quelle parti dell’edificio necessarie all’uso comune, esempio: le fondamenta e il suolo ove sorge l’edificio, i pilastri, i muri maestri e le travi portanti, tetti, lastrici, scale, portoni d’ingresso, vestiboli, portici, cortili e facciate;
- le zone destinate a parcheggio, i locali per i servizi in comune (portineria, alloggio del portiere, stenditoi, lavanderia, e i sottotetti che possono essere destinati all’uso comune);
- le installazioni e le opere, di qualsiasi tipo, destinati all’uso comune, (impianti fognari e idrici, pozzi, cisterne, e ascensori, sistemi centralizzati di distribuzione del gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, salvo quanto disposto dalle norme di settore in materia di reti pubbliche).
Tali beni devono essere impiegati dai singoli, innanzitutto facendo riferimento alle previsioni del regolamento di condominio, poi secondo la normale destinazione d’uso dello stesso; ma soprattutto senza recare pregiudizio all’utilizzo del bene, da parte degli altri condomini.
Nel corso dell’assemblea, con maggioranza dei 4/5 del valore complessivo dell’edificio, i condomini hanno la possibilità di modificare la destinazione d’uso di un certo bene; la nuova destinazione dovrà essere però funzionale agli interessi di tutto il condominio.
Sui beni comuni possono essere effettuati interventi ad opera dei singoli?
I singoli condomini possono porre in essere interventi sui beni condominiali per l’applicazione di macchinari non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva o per accedere a qualunque flusso informativo (nel rispetto della normativa in materia di reti pubbliche e preservando il decoro architettonico dell’edificio); per installare impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili.
L’interessato dovrà avvertire l’amministratore nel caso questi interventi possano comportare modificazioni delle parti comuni, indicando in maniera puntuale i lavori che dovranno essere realizzati e come verranno effettuati.
In quest’ipotesi, a maggioranza degli intervenuti rappresentativi dei due terzi del valore dell’edificio, l’assemblea può stabilire che: l’interessato segua metodi differenti per realizzare l’opera; o che l’interessato faccia dipendere lo svolgimento dei lavori da opportune garanzie per gli eventuali danni alle parti condominiali.
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