In tema di condominio, i poteri dell’assemblea condominiale possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, soltanto quando una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o in riferimento ai singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda, in quanto l’autonomia negoziale consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini. (Nella specie è stata esclusa la nullità della delibera recante il diniego ad una condomina della installazione sul lastrico condominiale di un’antenna ricevente, promessa contrattualmente alla società locatrice del proprio appartamento esercente sistemi di navigazione satellitare, perchè il regolamento condominiale di natura contrattuale vietava di destinare le unità abitative ad attività di impresa). (Rigetta, App. L’Aquila, 27 Agosto 2002).
Svolgimento del processo
D.S.L. impugnò la delibera del condominio (OMISSIS) di (OMISSIS) del 6.3.1996 che vietava l’installazione sul lastrico di copertura dell’immobile condominiale di un’antenna ricevente e di un cavo Telecom da parte delle S.r.l Securtrans, cui l’attrice aveva promesso di locare il suo appartamento.
Chiese anche il risarcimento del danno in quanto la promissaria, dopo la delibera impugnata, aveva disdetto il contratto.
L’impugnativa è stata dichiarata improponibile dal Tribunale e la Corte di Appello di L’Aquila ha rigettato il gravame proposto dalla D.S. osservando:
che il ricorso ex art. 700 c.c. proposto anteriormente alla causa “de quo” (per ottenere la sospensione delle delibera) non era idoneo ad impedire la decadenza di cui all’art. 1137 c.c.;
che la delibera non impingeva, limitandolo, il diritto di proprietà esclusiva, avendo semplicemente tutelato l’uso che se ne intendeva fare, difforme dal regolamento di condominio, che vietava di destinare gli appartamenti a scopi “industriali”, intesa come tale l’attività imprenditoriale della Securtrans, esercente sistemi di navigazione satellitare.
Avverso detta sentenza ha proposto ricorso per Cassazione D.S. L. con tre motivi. Il condominio resiste con controricorso.
Motivi della decisione
1. Col primo motivo si denunzia violazione art. 1137 c.c. nonchè vizio di motivazione. La delibera era invasiva e limitativa del diritto di proprietà individuale e, come tale era nulla ed impugnabile senza limiti di tempo.
Col secondo motivo – denunziandosi violazione della L. n. 554 del 1940, artt. 1 e 3 – si sostiene che delibera in questione aveva violato il diritto soggettivo perfetto di installazione delle antenne sancito dalle norme indicate in rubrica.
3. I due motivi, tra loro strettamente connessi, vanno esaminati assieme.
Non sono fondati.
3.a. Innanzitutto deve osservarsi che le numerose sentenza richiamate nel ricorso non si attagliano al caso di specie, in quanto riferite alla installazione, così come prevedono le mentovate norme di legge, sui lastrici solari comuni di antenne per la ricezione del programmi radiofonici, che la giurisprudenza (cfr. Cass. 2862/1994) ha esteso anche a quelle destinate alla ricezione dei programmi televisivi.
La delibera in questione aveva ad oggetto l’installazione sul lastrico solare di un’antenna avente tutt’altra funzione e concerneva l’uso del bene condominiale in vista dell’utilizzazione (pacifica) del bene singolo ed il divieto di installazione si fondava sul fatto che l’uso che si intendeva fare dell’appartamento era vietato dal regolamento di condominio pacificamente di natura contrattuale.
3.b. Ebbene, in materia di condominio degli edifici, i poteri dell’assemblea condominiale, fissati tassativamente dal codice, non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sia in ordine alle cose comuni sia a quelle esclusive, tranne che una siffatta invasione sia stata da loro specificamente accettata o nei singoli atti, o mediante approvazione del regolamento che la preveda, così che l’autonomia privata consente alle parti di stipulare o di accettare contrattualmente convenzioni e regole pregresse che, nell’interesse comune, pongano limitazioni ai diritti dei condomini, sia relativamente alle parti comuni, sia riguardo al contenuto del diritto dominicale sulle parti di loro esclusiva proprietà, senza che rilevi che l’esercizio del diritto individuale su di esse si rifletta o meno sulle strutture o sulle parti comuni. Ne discende che legittimamente le norme di un regolamento di condominio – aventi natura contrattuale, in quanto predisposte dall’unico originario proprietario dell’edificio ed accettate con i singoli atti di acquisto dai condomini ovvero adottate in sede assembleare con il consenso unanime di tutti i condomini – possono integrare la disciplina legale e prevedere, nell’interesse comune, limitazioni ai diritti dei condomini sia relativamente alla parti comuni sia riguardo al contenuto dei diritti individuali sulle parti di proprietà esclusiva, potendosi estendere tali divieti sia alle modifiche strutturali o esteriori del bene singolo sia a determinate utilizzazioni di esso.(Cass. 11121/99; Cass. 9157/91; 6121/77; Cass. 13780/2004; e da ult. Cass. 8883/05).
3.c. Nel caso di specie, poichè non viene contestata dalla ricorrente la natura contrattuale del regolamento, affermata dalla sentenza (pag. 15), ne deriva che legittimamente l’assemblea aveva opposto un divieto alla effettuazione di un’opera sulla parte comune in quanto detta opera era necessariamente – e pacificamente – finalizzata ad una determinata utilizzazione del bene singolo vietata dal regolamento contrattuale.
3.d. La delibera adottata dall’assemblea non può considerarsi nulla alla stregua dei più recenti arresti di questa Corte (cfr. per tutte: Cass. SS.UU. n. 4806/2005) ove si afferma che debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali; le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; le delibere che incidono, sulle cose o servizi comuni o sui diritti individuali o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, comprimendoli laddove non è consentito (v, infra, sub 5.). Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere viziate nella regolare costituzione dell’assemblea; quelle adottate con maggioranze inferiori a quelle prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; quelle affette da vizi formali o assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ovvero da generiche irregolarità, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea; quella che violano norme richiedenti maggioranze qualificate in relazione all’oggetto.
4. Col terzo motivo si denunzia violazione art. 2585 c.c. sul rilievo che erroneamente era stato ritenuto che la Securtrans, promittente locataria dell’appartamento, avrebbe esercitato in esso una industria, essendo, invece, un’azienda di servizi.
Il motivo non è fondato.
4.a. La Corte di Appello ha dato un’accezione ampia, ma corretta, del termine “industria”, assimilando l’attività svolta dalla Securtrans ad attività di impresa industriale (sent. pagg. 14 e 15) intesa come “attività produttiva” di beni o di servizi.
4.b. Il concetto di industria ha carattere economico più che giuridico così che l’impresa (e l’imprenditore) c.d. industriale non si differenzia giuridicamente dall’impresa (o dall’imprenditore) c.d. commerciale. E’ denominata impresa l’attività – intesa come un serie di atti coordinati – finalizzata alla produzione o allo scambio di beni o servizi. E’, in sintesi, attività produttiva, e tale può considerarsi anche l’attività di scambio in quanto volta ad incrementare l’utilità dei beni spostandoli nel tempo e/o nello spazio.
Secondo la dottrina dominante il fine della produzione e dello scambio di beni o servizi si realizza quando l’attività imprenditoriale è destinata al mercato, essendo irrilevanti sia la natura dei beni o servizi prodotti o scambiati sia il tipo di bisogno che essi sono destinati a soddisfare, tanto che è stata considera attività di impresa anche la produzione di servizi di natura assistenziale, culturale o ricreativa (Cass. 9395/95). Non si considera impresa soltanto quella esercitata per conto proprio, anche se, per acquisire la qualità di imprenditore, è sufficiente che il soggetto destini anche parzialmente, o solo potenzialmente, parte della produzione al mercato, così come esula dal campo dell’impresa la mera attività di godimento, quella, cioè, che non da luogo alla produzione di nuovi beni o servizi. Anche gli atti di investimento, di speculazione e di finanziamento, che siano tra loro coordinati e tali da configurare un’attività unitaria, possono costituire attività di impresa nel caso in cui ricorrano i requisiti della stabile organizzazione e della professionalità, così che sono stati considerati imprenditori (commerciali) le società di investimento, le società finanziarie e il soggetto che svolga professionalmente attività di indirizzo di controllo di una holding (Cass. 1439/90).
4.c. Alla luce di tali principi, correttamente l’attività che la Securtrans si apprestava a svolgere nell’appartamento della D. S. è stata qualificata attività di impresa e, come tale, vietata dal regolamento.
5. Deriva da tutto quanto precede che non può essere considerata affetta da nullità una delibera che (come quella impugnata nella specie) ribadisca ed attui il divieto di un determinato uso del bene, enunciato nel regolamento di condominio contrattuale e vincolante per tutti gli acquirenti dei singoli appartamenti.
6. Ne consegue che, trattandosi di delibera annullabile, correttamente la ricorrente venne dichiarata decaduta dal diritto di impugnarla essendo stato il ricorso proposto oltre il termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c..
7. in conclusione, il ricorso deve essere rigettato e la ricorrente condannata alle spese, liquidate come nel dispositivo.
P.Q.M.
LA CORTE DI CASSAZIONE Rigetta il ricorso e condanna la ricorrente alle spese, che liquida in complessivi Euro 1800,00, di cui Euro 1700,00 per onorario, oltre spese fisse, IVA, CPA ed altri accessori di legge.
Così deciso in Roma, il 25 ottobre 2007.
Depositato in Cancelleria il 14 dicembre 2007
