Domanda del lettore: sono un condomino e consigliere di un fabbricato. Vorrei un vs. parere. In estrema sintesi:
- a set 2012 il ns amm.re è morto e il nuovo ha avuto il fascicolo condominiale in ott. 2012;
- alcuni giorni fa, apr. 2013, avverte i consiglieri che è bloccato nella sua attività, perché nel fascicolo condominiale non aveva trovato il Registro dei Verbali Assembleari con relativi consuntivi. In poche parole siamo senza memoria storica con valenza probatoria, malgrado i gravi problemi interni ed esterni in corso e da affrontare.
Domanda: Cosa possiamo fare “in concreto”?
Chiedo scusa dei dettagli, ma voglio illustrare al completo la problematica per avere una risposta altrettanto dettagliata.
- 04 set. 2012. – Avevamo un amm.re che nel corso degli anni ci ha creato tanti problemi e decidiamo di togliergli il mandato, ex art. 66 Disp. Att. c.c. A tal fine indiciamo l’assemblea, 04 set. 2012, e lo revochiamo, avendo già prescelto un amm.re. Invece, nella stessa assemblea interviene un’amm.ce, non quello prescelto, presentata da uno dei condomini e ottiene l’amministrazione dell’edificio a maggioranza.
- 09 set. 2012 – Muore il precedente amm.re, che non fa in tempo neanche a ricevere la revoca del mandato.
- 11 ott. 12 – La nuova amm.ce mi comunica che non ha ancora ricevuto il fascicolo condominiale dalla vedova, malgrado averlo richiesto per rar.
- 15 ott. 2012 – Le “consiglio” di chiedere un incontro diretto e di inventariare la documentazione ricevuta.
- 23 ott. 2012 – l’amm.ce scrive che ha ritirato dalla vedova il fascicolo condominiale. Più che un passaggio di consegne, scrive che l’ha ricevuto con un “veda quello che è suo e prenda tutto”, perché la vedova “non sapeva cosa riguardassero i vari fascicoli, per cui non è stato possibile inventariare al momento ciò che ho preso. Sono rimasta d’accordo che avrei visionato i documenti e che le avrei fatto avere io stessa un elenco di ciò che ho trovato nello studio del marito (elenco che invierò anche a voi)” (ai consiglieri – n.d.r.). Tale elenco non è mai arrivato ai consiglieri ed è caduto nell’oblio scalzato dai problemi quotidiani (almeno per noi consiglieri).
- Il tempo passa e non si realizza neanche una delle promesse dichiarate. Da consigliere, comincio a scrivere all’amm.ce lettere ferme e perentorie, che indispettiscono la stessa, ma tutto rimane come prima.
- 18 apr. 2013 – L’amm.ce scrive e mette al corrente i consiglieri che, nella poca documentazione avuta dalla vedova, non ha trovato il Registro delle assemblee con relativi verbali e consuntivi.
Domande:
- a quali doveri ha mancato l’amm.ce, malgrado i “consigli”;
- quali danni ha prodotto al condominio privandolo della sua memoria storica e relativa documentazione probatoria, quale rappresentata dalla corrispondenza, dal Registro delle assemblee, tenendo conto di tutti i problemi interni ed esterni, ancora aperti e da risolvere da anni;
- cosa possiamo fare, in concreto, noi condomini in tale situazione, oltre a revocarle eventualmente il mandato.
Risposta dell’esperto: premesso che non può essere addebitata alla nuova amministratrice la mancanza di documentazione, mentre può essere tacciata di leggerezza e di poca professionalità in quanto avrebbe dovuto redigere seduta stante un verbale della documentazione ricevuta dalla vedova del precedente amministratore e farla firmare dalla stessa. Nel caso di mancanza di documentazione avrebbe potuto richiederla giudizialmente , arrivando se necessario anche ad un sequestro.
Quanto a come fare per ovviare a questa mancanza, io prima farei un ulteriore tentativo presso l’abitazione del precedente amministratore, il libro dei verbali non può sparire tra le scartoffie. Se effettivamente non si riesce a trovare, si potrebbe tentarne una ricostruzione utilizzando le copie dei verbali in possesso dei vari condomini, stesso discorso per i rendiconto dei vari anni.
Mi sembra che oltre alla poca professionalità della amministratrice ci sia molta leggerezza anche da parte dei condomini che, dopo aver scelto un nuovo amministratore, non lo nominano facendosi influenzare dalla presenza in assemblea di una nuova candidata, che poi è stata lasciata sola nel momento del recupero della documentazione, mentre sarebbe stato opportuno che almeno i Consiglieri, che conoscevano il pregresso del condominio la avessero affiancata.
