La questione degli animali in condominio è sempre attuale. Anzi, dati aggiornati ci dicono che sono in aumento gli animali da compagnia che diventano un elemento indispensabile per molte famiglie, e per chi vive da solo. Cani, gatti, uccelli ma anche altre specie sono oggi parte dei nuclei familiari in grado di condizionare la vita di condominio. A questo proposito ecco la Suprema Corte esprimersi in merito. Interessante il pronunciamento secondo il quale (Sent. n. 3705 del 15/12/2011) il divieto, contenuto in un regolamento contrattuale, di tenere animali nelle abitazioni private e nelle parti comuni costituisce una clausola di natura contrattuale che pone una servitù reciproca tra i condòmini e, pertanto, può essere modificata solo all’unanimità atteso che è inibito all’assemblea decidere a maggioranza. Questo supera quanto espresso a suo tempo dalla Corte d’Appello di Bari che, al contrario, aveva ritenuto la clausola di natura assembleare e, pertanto, modificabile da parte dell’assemblea. Allora il giudice di merito era giunto a tale conclusione sulla base del presupposto che la disposizione era stata prevista al fine di un migliore godimento delle parti comuni e non presentava, pertanto, natura reale di servitù negativa. La Cassazione (vedi Sent. n. 17694/07) in materia di regolamento contrattuale è dell’avviso che solo le clausole di natura contrattuale (contenenti divieti, limiti, oneri reali, obbligazioni propter rem e diritti reali) necessitino dell’unanimità mentre per le altre clausole relative a materie contenute nell’art. 1138 c.c. (decoro, norme sull’amministrazione ecc. uso delle parti comuni) sia sufficiente la maggioranza qualificata ancorché le clausole stesse siano contenute in regolamento di origine contrattuale. Sono tali le clausole che pongano dei limiti all’uso delle unità immobiliari esclusive o pongano divieti all’uso delle parti comuni, ciò in quanto è inibito all’assemblea porre dei divieti ai condomini anche sulle parti comuni poiché l’assemblea può solo disciplinare l’uso, per un migliore godimento, ma non impedirlo. Il più delle volte non è facile individuare la natura di una clausola, ovvero se si tratti di una disposizione regolamentare, dettata al fine di disciplinare l’uso delle parti comuni, o si tratti, al contrario, di una clausola contrattuale che ponga dei vincoli all’uso delle parti private e comuni, soprattutto nelle ipotesi in cui il vincolo cada sull’uso delle parti comuni.
In effetti, qualora il limite a tenere animali fosse stato circoscritto alle parti comuni la norma avrebbe potuto assumere connotazione regolamentare e presentare, pertanto, natura equivoca, mentre la sua estensione alle abitazioni private ne fa assumere sicura natura reale. Va anche detto che la clausola di natura contrattuale pone limiti anche nei confronti del conduttore, il quale è tenuto ad uniformarsi al regolamento ed il locatore che non agisca nei confronti dell’inquilino che violi la norma ne risponde di fronte al condominio (Cass. 11383/06) che può ottenere il risarcimento del danno nei confronti del condòmino-locatore. La REDAZIONE
