L’altro rapporto che origina, in relazione al pagamento delle spese condominiali, dalla compravendita dell’immobile è quello tra il compratore ed il venditore. La complessità di questa problematica origina anzitutto dal fatto che non esiste in proposito alcuna previsione di legge. Il problema non si pone tanto per le spese ordinarie o di riscaldamento, che sono per loro natura continuative e per le quali si potrà quindi fare riferimento ad una semplice operazione proporzionale, ma per le spese straordinarie di conservazione delle parti comuni (facciate, tetto, centrale termica, ecc…) per solito alquanto rilevanti. E’ normale infatti che tali interventi e le relative spese vengano effettuati in tempo successivo a quando sono stati deliberati e che comunque siano infine sottoposti a consuntivo da parte di un’assemblea la quale potrebbe anche essere chiamata a prendere atto e ratificare che i costi sono aumentati rispetto a quanto preventivato. Sorge in questi casi la problematica in capo a chi si radichi il relativo obbligo di spesa, problematica peraltro che coinvolge esclusivamente il venditore ed il compratore ed è, come abbiamo visto, indifferente al condominio. Un primo orientamento giurisprudenziale ritiene che l’obbligato al pagamento di tali contributi sia colui che era proprietario dell’unità immobiliare al momento in cui l’intervento e la spesa furono deliberati, essendo la successiva delibera di ripartizione definitiva della spesa una sorta di conferma, peraltro del tutto matematica in funzione delle tabelle millesimali (così le sentenze di Cassazione 2.2.98 n. 981 e 26.10.96 n. 9366). Un orientamento giurisprudenziale più recente considera invece decisivo il momento della concreta effettuazione dei lavori, attribuendo alla precedente delibera una funzione meramente autorizzativa di tale attività (Cass. 17.5.97 n. 4393, 26.1.2000 n. 857 e 18.4.2003 n. 6323). Argomento di tale orientamento è che è al tempo della realizzazione dei lavori che avviene quell’incremento del valore dell’immobile che va a beneficio di chi sia proprietario in quel momento. Poiché tale opinione è stata ribadita ancora da due più recenti sentenze (Cass. 1.7.04 n. 12013 e 9.9.08 n. 23345), può dirsi che sia questa oggi l’opinione che dobbiamo ritenere consolidata. È tuttavia sempre possibile che tale soluzione, in linea di massima condivisibile, possa tuttavia risultare stridente in relazione a particolari fattispecie concrete. Va inoltre anche rilevato che, benchè i lavori di cui trattasi ben possano avere importi ingenti nel loro complesso, la relativa suddivisione millesimale li riporta, per il singolo lotto, a valori che, per quanto ancora consistenti, potrebbero non giustificare il ricorso ad un’azione giudiziaria, i cui costi sarebbero sproporzionati rispetto all’oggetto. Resta quindi altamente consigliabile trattandosi di materia che la legge lascia nella disponibilità delle parti (a differenza della disciplina dell’art. 63 disp. att. c.c., 2° comma, che è invece inderogabile in sede pattizia)- che il venditore, ben conoscendo la possibile sopravvenienza di tale problematica, ne avverta il compratore e che i due, meglio se già in sede di contratto preliminare, ma anche del definitivo, regolamentino tale rapporto, correlando il prezzo finale dalla compravendita a tale previsione ed evitando così in radice l’insorgenza del contenzioso.
Fonte: Newspages
Avv. Davide Civallero – Socio Ircat
