Spesso nei condomini si hanno difficoltà al momento della cosiddetta conferma dell’amministratore in quanto le assemblee non sempre si tengono con una partecipazione del 50% del valore millesimale, nell’affrontare il problema è necessario esaminare tutti gli aspetti che la realtà quotidiana dei condomini ci prospetta , tenendo presente sia quanto previsto dal codice civile, sia delle sentenze emesse sull’argomento.
Il Codice Civile non fa nessuna distinzione tra nomina e conferma , quindi si può affermare che secondo il codice l’amministratore decade ogni anno e deve essere nominato ogni volta ex-novo. Questa affermazione che dal punto di vista teorico è semplice ed automatica, ( lo era anche dal punto di vista pratico quando l’amministratore doveva soltanto raccogliere le quote dei condomini per pagare i servizi), oggi in pratica comporta una serie di attività che rendono il cambio di amministratore traumatico sia per la vita del condominio che per gli amministratori che di fatto debbono attuarlo. Infatti la contabilità e l’anagrafica del condominio vengono gestite con l’ausilio di un computer e qui nascono i primi problemi in quanto esistono numerosi programmi gestionali ed ogni amministratore utilizza quello che ritiene migliore per le proprie esigenze , di qui la necessità di procedere ad un nuovo caricamento delle anagrafiche e della contabilità perlomeno dell’ultimo rendiconto approvato e della successiva contabilità aperta. Secondo problema il conto corrente intestato al condominio , sul quale opera l’amministratore , di conseguenza deve essere comodo per lui (ogni amministratore preferisce lavorare soltanto con uno o due istituti bancari, per lui facilmente raggiungibili e con i quali ha attivo il collegamento on-line) quindi nella migliore delle ipotesi necessita una delibera con la nomina e l’autorizzazione ad operare sul conto esistente ovvero chiusura del conto ed apertura di un nuovo conto presso un diverso istituto bancario . Ulteriori difficoltà nascono poi dallo stato delle certificazioni dell’immobile da quelle di conformità relative agli impianti , quelle energetiche , quelle relative alla sicurezza nonché quelle di prevenzione incendi di tutte i rinnovi sono nell’agenda dell’amministratore o dei suoi collaboratori o sono addirittura già appaltate alle ditte che collaborano con l’amministratore. Di fatto constatiamo che nella operatività c’è una notevole differenza tra conferma dell’ amministratore e nomina di un nuovo amministratore, anche la giurisprudenza ha tenuto conto di questa situazione infatti il Tribunale di Roma ha ritenuto valida la conferma dell’amministratore con la maggioranza del terzo comma del 1136 c.c..
E’ ovvio che una sentenza non modifica la legge però bisogna considerare i vari casi: è cosa diversa se in una assemblea tenutasi con la presenza di 1/3 dei condomini e del valore millesimale l’unanimità dei presenti conferma l’amministratore da una assemblea tenutasi con più del 50% dei condomini presenti dove la maggioranza raggiunge 1/3 e conferma l’amministratore mentre la minoranza che magari anch’essa raggiunge 1/3 non intende confermarlo. Se pure da un punto di vista strettamente numerico i due casi sono eguali ma da un punto di osservazione sostanziale sono molto diversi in quanto nel primo caso non esiste un dissenso nei confronti dell’amministratore, nel secondo una buona parte dei condomini non è favorevole alla conferma dell’amministratore. Applicando il codice oggi in entrambi i casi l’amministratore rimane in carica in prorogazio e dovrebbe provvedere ad indire una nuova assemblea per la nomina dell’amministratore. Mi sento di poter affermare che nei casi assimilabili al primo esempio l’amministratore possa essere nominato nell’assemblea portando poi a ratifica la nomina nella successiva assemblea, mentre nei casi assimilabili al secondo esempio è necessario convocare una nuova assemblea per verificare la effettiva volontà della maggioranza del condominio. Si può inoltre affermare che alcuni istituti bancari richiedono annualmente il verbale di nomina dell’amministratore , la prassi mi sembra corretta, è evidente come sia opportuno un immediato intervento del legislatore per porre rimedio ad una situazione poco chiara e lasciata all’interpretazione dei singoli. Umberto Anitori
