Domanda del lettore: il Regolamento del mio condominio prevede un consiglio con questi incarichi: “..Esso è l’organo consultivo dell’amministrazione e sarà convocato ogni volta si renda necessario. Il consiglio dei condomini deve anche esercitare il controllo amministrativo, tecnico e contabile della gestione del condominio e riferirne all’assemblea con motivata relazione.”
Nella pratica, in quasi 30 anni di vita il consiglio di questo condominio non ha mai esercitato le funzioni previste dal Regolamento, essendo stato da sempre relegato ad una mera figura rappresentativa della funzione senza che di fatto questa venisse svolta. Ciò, per intesa comune tra tutti i condomini, sia pure non scritta e senza che in tanti anni nessuno dei condomini vi si opponesse.
Ora le domande:
1) se un condomino ritenesse responsabili i consiglieri per non aver effettuato le verifiche contabili sull’operato dell’amministratore, possono i consiglieri essere ritenuti effettivamente responsabili anche in una situazione come quella descritta?
2) alla luce della Riforma del Condominio recentemente approvata dal Parlamento e in vigore dal prossimo 18 giugno, si può ritenere il Consiglio di Condominio e il suo operato non previsto dalla legge?
Risposta dell’esperto: la risposta al quesito in esame presuppone la verifica dell’ammissibilità o meno della nomina di un consiglio di condominio, organo spesso presente nella realtà condominiale italiana. A tal riguardo pare possibile affermare come la nomina di un consiglio di condominio debba certamente ritenersi legittima, sia in virtù di una previsione contenuta nel regolamento di condominio, sia a seguito di apposita delibera dell’assemblea.
Si tratta, infatti, di un organo volta a facilitare la vita organizzativa del condominio, la cui previsione, pertanto, risulta legittima, in quanto la sua istituzione ricade nella competenza dell’assemblea, e nella discrezionalità organizzativa dei condomini.
(in tal senso Trib. Mi. 6 aprile 1992).
In tal senso, la recente riforma del Condominio pare far proprie tali considerazioni; infatti l’art. 1130 bis, comma 2, c.c. (in vigore dal prossimo 18 giugno), recita testualmente: “L’assemblea può anche nominare, oltre all’amministratore, un consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha funzioni consultive e di controllo”.
Ciò detto, in relazione alla legittima costituzione del consiglio di condominio, e venendo alla risposta al quesito, pare si debba distinguere a seconda delle funzioni che tale organo venga concretamente a svolgere.
In relazione alle funzioni consultive, pare si debba negare la responsabilità dei consiglieri, considerata la natura non vincolante di tali pareri nei confronti dell’amministratore. Solo quest’ultimo, pertanto, rimarrà responsabile nei confronti dei condomini per gli atti di amministrazione adottati.
In relazione alle funzioni di controllo, di contro, pare che l’inadempienza o l’omissione di tale ruolo di vigilanza costituiscano una violazione dell’incarico affidato dall’assemblea. Tale rapporto può inquadrarsi nella figura del contratto di mandato: da tale qualificazione ne discende che, in caso di inadempimento che si sostanzi in omessa vigilanza sull’operato dell’amministratore di condominio e di omessa segnalazione di tali irregolarità all’assemblea, i consiglieri siano responsabili nei confronti dei singoli condomini, esclusa la responsabilità del condominio inteso come tale (Trib. Mi. 26 ottobre 1987).
La natura contrattuale di tale responsabilità, infine, inciderà sia sull’onere probatorio in capo ai condomini che agiscano in giudizio, sia in punto di prescrizione.
