L’amministratore di condominio può essere revocato dall’incarico in forza di deliberazione assembleare o decreto del giudice, con o senza “giusta causa”, salvo il diritto al risarcimento del danno.
Il contratto di diritto privato che mette in relazione amministratore e condominio, assimilabile al mandato, si instaura sulla base di un fondamentale rapporto di fiducia tra condominio-mandante e amministratore-mandatario e prevede un compenso professionale in favore dell’amministratore.
In qualità di mandatario, l’amministratore è obbligato a svolgere il proprio incarico con la “diligenza del buon padre di famiglia”, ossia correttamente e in buona fede, è tenuto a rendere conto del proprio operato e a comunicare all’assemblea l’eventuale sopravvenire di circostanze idonee a determinarne la cessazione, come nel caso di rinuncia al mandato da parte del professionista.
La revoca dell’amministratore
L’incarico dell’amministratore può cessare anche in forza di revoca, deliberatadall’assemblea oppure disposta dall’autorità giudiziaria.
L’articolo 1129, comma 11, codice civile, infatti, prevede che “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità”.
Tale norma distingue varie ipotesi di revoca dell’amministratore, in particolare la revoca assembleare disposta “in ogni tempo” mediante delibera dell’organo assembleare e la revoca giudiziaria disposta dal Tribunale “su ricorso” di uno o più condòmini nel caso in cui l’amministratore non adempie agli obblighi di rappresentanza (v. art. 1131 c.c.)o quando “non rende il conto della gestione” ovvero commette “gravi irregolarità”.
Il conto corrente condominiale
Nel caso in cui emergano gravi irregolarità fiscali imputabili all’amministratore o questi non adempia all’obbligo di aprire o utilizzare un conto corrente condominiale, i condòmini possono comunque chiedere, in prima istanza, la convocazione dell’assemblea per far cessare dette violazioni e revocare l’incarico dell’amministratore.
Una ulteriore modalità per ottenere la revoca dell’amministratore è disciplinata dal comma 11 dell’art. 1129 c.c., ai sensi del quale: “In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.
Pertanto l’amministratore di condominio può essere revocato in presenza di giusta causa o senza giusta causa, per volontà dell’ assemblea condominiale oppure di uno o più condòmini che, nei casi previsti dalla legge, si rivolgano all’autorità giudiziaria.
La revoca dell’incarico presuppone il sottrarsi da parte dell’amministratore a doveri propri del mandato professionale e, nei casi previsti dalla legge, l’emergere di responsabilità a suo carico.
Revoca senza giusta causa
Come accennato, la legge ammette la revoca dell’amministratore di condominio anche in difetto di giusta causa, in qualsiasi momento ma solo per volontà dell’assemblea condominiale; non può invece essere disposta dal giudice in quanto la revoca giudiziale richiede che il condòmino che ricorre all’autorità giudiziaria per far revocare l’amministratore rappresenti al giudice una giusta causa di revoca.
Risarcimento del danno a favore dell’amministratore
Peraltro l’amministratore, che ritenga illegittima la revoca dell’incarico deliberata dai condòmini e asserisca di aver subìto un danno ingiusto in conseguenza di ciò, può rivolgersi al giudice per chiedere e ottenere, da parte dei condòmini responsabili, il risarcimento del danno.
L’ammissibilità della revoca dell’incarico pur senza giusta causa si fonda sulla natura fiduciaria del rapporto giuridico tra amministratore e condòmini, assimilabile al mandato, per cui il venir meno della fiducia, anche se non ascrivibile a giusta causa, legittima la delibera di revoca in ogni tempo.
La delibera per la revoca
La revoca dell’amministratore può essere deliberata non solo in sede di assemblea ordinaria, convocata annualmente, ma anche di assemblea straordinaria, convocata con la modalità stabilite dall’articolo 66 disposizioni di attuazione del codice civile.
L’articolo 1129 codice civile prevede il quorum costitutivo e deliberativonecessario ai fini della delibera di revoca dell’amministratore, stabilendo che in sede assembleare la cessazione dell’incarico viene deliberata con la stessa maggioranza richiesta per la nomina o con le diverse modalità eventualmente previste dal regolamento condominiale, che può prevedere modalità particolari di revoca dell’amministratore.
Raggiunto il quorum
Nel caso in cui l’assemblea raggiunga il quorum della maggioranza degli intervenuti e dei 501 millesimi necessario per la revoca dell’amministratore ma non raggiunga un accordo sulla nomina del successore, l’amministratore revocato rimarrà in carica in regime di proroga finché l’assemblea o il giudice non nomini un nuovo amministratore, continuando frattanto a esercitare le funzioni di ordinaria amministrazione oltre eventuali atti necessari e urgenti.
In caso di revoca senza giusta causa, l’amministratore di condominio ha diritto al compenso pattuito per il periodo maturato dal conferimento dell’incarico alla revoca e per l’attività svolta in corso di proroga fino al subentro del nuovo amministratore. Avrà inoltre diritto al rimborso delle somme anticipate per conto del condominio e a essere risarcito degli eventuali danni subiti per essere stato immotivatamente o per futili motivi revocato prima della scadenza naturale dell’incarico.
La revoca per giusta causa
Nel diverso caso di revoca per giusta causa il condominio ha diritto al risarcimento dei danni ingiustamente subiti e l’amministratore potrebbe vedersi negato il compenso.
A questo riguardo la Corte di Cassazione ha affermato che una giusta causa di revoca, atta a escludere il diritto dell’amministratore al risarcimento danni e a riconoscerlo ai condòmini, è associabile, indicativamente, alle cause che giustificano la revoca giudiziale.
Il potere del singolo condomino
Infatti, in caso di gravi irregolarità fiscali o di mancata apertura o utilizzo del conto corrente condominiale, è prevista la possibilità, anche per il singolo condomino, sia di invocare l’intervento dell’assemblea “per far cessare la violazione e chiedere la revoca dell’amministratore” sia di adire l’autorità giudiziaria, se l’assemblea non abbia deliberato la revoca ad esempio perché la maggioranza dei condòmini intervenuti non condivida le censure mosse all’operato dell’amministratore.
Pertanto il singolo condomino, prima di adire le vie legali, deve richiedere all’amministratore in carica la convocazione di un’assemblea straordinaria, che all’ordine del giorno preveda sia la revoca dell’amministratore stesso (che non abbia utilizzato il conto corrente condominiale o abbia commesso gravi irregolarità fiscali) sia la cessazione di tali comportamenti.
Peraltro, nel caso in cui la condotta dell’amministratore risulti lesiva del diritto anche solo di un condòmino, questi potrà far valere le proprie ragioni anche in assenza di delibera assembleare conforme o a fronte di delibera contraria. Dunque in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino è comunque legittimato a ricorrere all’autorità giudiziaria per la tutela di un proprio diritto.
La revoca giudiziaria
La revoca dell’amministratore può essere disposta già in prima istanza dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condòmini, nei casi in cui l’amministratore, nello svolgimento delle proprie mansioni, abbia commesso gravi irregolarità, con ciò configurandosi giusta causa di revoca ai sensi del quarto comma dell’art. 1131 c.c.
I casi più frequenti
I casi più frequenti di “gravi irregolarità”, a fronte dei quali è possibile richiedere la revoca giudiziale dell’amministratore sono, tra gli altri, l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale o la revoca dell’amministratore in carica e la nomina del nuovo amministratore, inoltre la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari o amministrativi e di deliberazioni assembleari, inoltre la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale, una gestione suscettibile di generare confusione tra il patrimonio del condominio e quello personale dell’amministratore o di altri condòmini, infine l’inottemperanza agli obblighi di cura dei registi dei quali è obbligatoria la tenuta e di fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiale a eventuali liti in corso.
Tale elencazione delle ipotesi più frequenti di grave irregolarità ha carattere tassativo e pertanto vincolante, ma puramente esemplificativo posto che non esaurisce i possibili casi che legittimano la revoca giudiziale dell’amministratore.
Intimazione all’amministratore
Nei predetti casi di gravi irregolarità espressamente previsti dalla legge, o negli altri casi non codificati ma astrattamente riconducibili a tale fattispecie, in capo al singolo condòmino corre l’obbligo di sollecitare un intervento dell’assemblea volto a intimare all’amministratore di cessare tali condotte illecite, pena la revoca dell’incarico. Ove questo preliminare tentativo di bonaria soluzione non dovesse andare a buon fine, il condòmino ha facoltà di adire l’autorità giudiziaria per sentir condannare l’amministratore a rimuovere le gravi irregolarità della gestione e al risarcimento del danno, oltre che alla revoca dell’incarico.
L’articolo 64 disposizioni di attuazione del codice civile stabilisce che: “Sulla revoca dell’amministratore, nei casi indicati dal terzo comma dell’art. 1129 e dall’ultimo comma dell’art. 1131 del codice, il tribunale provvede in camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore medesimo. Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto reclamo alla corte d’appello nel termine di dieci giorni dalla notificazione”.
L’audizione dell’amministratore
Il giudice di Tribunale, pertanto, procede all’audizione dell’amministratore e infine decide in merito alla revoca con decreto motivato.
Ove l’amministratore sia revocato giudizialmente, l’assemblea condominiale non può nominare nuovamente amministratore il medesimo soggetto. Nondimeno l’amministratore nominato dal giudice è a propria volta revocabile dall’Assemblea.
Nei casi di gravi irregolarità di natura fiscale, che possono causare pregiudizi economici al condominio e quindi ai condòmini, l’amministratore è tenuto al risarcimento del danno anche in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea. La legittimazione ad agire in giudizio ai fini risarcitori nei confronti dell’amministratore revocato fa capo sia al condominio, in persona dell’amministratore subentrato, sia al singolo condomino.
