Esecuzione forzata per mancato pagamento delle spese condominiali
Quando il condomino non provvede al pagamento delle spese condominiali, i rimedi previsti, dall’articolo 63 disp. att. c. c., sono la sospensione dalla fruizione dei servizi comuni per morosità protratta per oltre sei mesi; inoltre, il primo comma stabilisce che “per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi“.
Condomino moroso e esecuzione forzata
Una volta notificato il decreto ingiuntivo, se il condomino ingiunto, non provvede spontaneamente al pagamento delle somme, si attiverà la c.d. fase di esecuzione forzata, che inizierà con la notifica dell’atto di precetto e successivamente dell’atto di pignoramento.
Il condominio / creditore, ha a disposizione più tipologie di azioni esecutive per recuperare le spese non pagate, e sono:
- il pignoramento presso terzi, strumento attraverso il quale si ottiene il pagamento da parte di un terzo che a sua volta, ha un debito nei confronti del condomino moroso;
- il pignoramento mobiliare , attraverso il quale vengono messi all’asta i beni mobili del debitore, il ricavato della vendita forzata servirà a soddisfare i crediti condominiali;
- il pignoramento immobiliare, con successiva trascrizione dello stesso pignoramento, la vendita all’asta dell’immobile e la distribuzione tra i creditori della somma ricavata.
Esecuzione forzata e ipoteca
In caso di ricorso allo strumento del pignoramento immobiliare, uno dei problemi principali in cui può incappare il condominio / creditore, è l’esistenza di un’ipoteca sull’immobile trascritta da altri creditori; essi infatti risulteranno essere privilegiati rispetto al condominio e, nel momento della distribuzione del ricavato della vendita dell’immobile, questi verranno soddisfatti per primi.
Il loro credito infatti, anche se intervenuti in un secondo momento, è comunque garantito dall’iscrizione ipotecaria, con la conseguenza che i crediti del condominio potrebbero rimanere insoddisfatti.
Se il condominio, è creditore procedente, dovrà avvertire gli altri creditori, che risultano essere titolari di ipoteca, che si sta procedendo con la vendita all’asta dell’immobile.
In tal caso, il condominio che è creditore procedente, avrà diritto in via privilegiata, al rimborso delle spese legali anticipate, in quanto trattasi di oneri sostenuti nell’interesse di tutti i creditori, perciò sono riconosciute in prededuzione a norma dell’art. 2770 c.c. (Cassazione, sentenza n. 8634 del 2003).
In caso di fallimento o di procedure concorsuali, al condominio il cui amministratore, propone domanda di insinuazione al passivo, verranno soddisfatte in prededuzione, le spese sostenute per la gestione dell’immobile nel periodo in cui è stato incluso nella massa fallimentare, al contrario, le spese sostenute prima della dichiarazione di fallimento saranno ammesse in via chirografaria.
Ipoteca iscritta dal condominio
Grazie a un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, il condominio può iscrivere, ipoteca giudiziale sull’immobile del debitore.
Tale iscrizione rimarrà subordinata a quelle eventualmente già trascritte da terzi, al condominio verrà garantita l’informazione su qualsiasi procedimento che si instauri sul bene oggetto di ipoteca.
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