Il sottosuolo del condominio, definizione
Il codice civile, all’articolo 840, prevede che la proprietà del suolo si estende anche al sottosuolo, compreso quello che contiene fino a una profondità in cui può essere utilmente esercitata.
Il proprietario del suolo, può godere del sottosuolo, realizzando “qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino“, ovviamente entro gli eventuali limiti posti dalla legge.
Tale principio, in linea generale, riguarda anche la proprietà del suolo e del sottosuolo del condominio; è comunque necessario coordinarlo con l’articolo 1117 codice civile, che definendo il suolo, lo identifica con l’area su cui sorge l’immobile, come bene di proprietà comune di tutti i condomini, salvo che non sia stabilito diversamente dal titolo.
Un tema di rilievo è quello relativo alla legittimità di possibili lavori di scavo o ampliamento realizzati dal proprietario del piano più basso del condominio (esempio: cantina, seminterrato, abbassamento della pavimentazione, ecc.).
Il sottosuolo del condominio e gli eventuali interventi
La giurisprudenza (Cassazione, sentenze n. 17141 del 2006; e n. 22835 del 2006), stabilisce che la porzione di suolo sottostante all’edificio condominiale, costituito dalla zona esistente in profondità al di sotto dell’area superficiaria che è alla base dello stesso, anche se non espressamente elencata dall’articolo 1117 codice civile, con riguardo alla funzione di sostegno che esso contribuisce a svolgere per la stabilità del fabbricato va considerato di proprietà comune, salvo titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini (esempio: destinazione del sottosuolo a posti auto, box e cantine).
Il sottosuolo del condominio, uso
In linea di massima, ciascuno dei condomini può servirsi del sottosuolo secondo i principi espressi dall’articolo 1102 codice civile, ovviamente non dovrà alterarne la destinazione d’uso e non dovrà ostacolare gli altri condomini di farne uso.
E’ da sottolineare che, senza il consenso degli altri condomini, il singolo, non può porre in essere escavazioni in profondità per ricavarne nuovi locali o modificare quelli già esistenti, in quanto questo genere di attività rappresenta l’assoggettamento di un bene comune al vantaggio del singolo.
La giurisprudenza dominante, con sentenze più o meno recenti n. 17141 del 2006; n. 8119 del 2004; e n. 6587 del 1986, ha evidenziato che al proprietario esclusivo del piano inferiore, sia esso interrato, seminterrato, è vietato effettuare, qualsiasi scavo o ampliamento per un maggiore godimento della sua unità immobiliare, senza il consenso unanime di tutti i condomini; in quanto qualsiasi opera sotto l’edificio, “con l’attrarre la cosa comune nell’orbita della sua disponibilità esclusiva, viene a ledere il diritto di proprietà dei condomini su una parte comune“, violando palesemente l’articolo 1102 Codice Civile.
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