Suolo del condominio: definizione
Il suolo del condominio, rientra tra i primi beni comuni elencati dall’art. 1117 del codice civile, che lo definisce come “il suolo su cui sorge l’edificio“, tale stringata definizione, per essere chiarita, ha richiesto plurimi interventi giurisprudenziali.
L’orientamento dominante, confermato dalla Cassazione con sentenza n. 8119 del 2004, stabilisce che il suolo coincide con quella “porzione di terreno su cui poggia l’intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso“; per cui vi rientrano, “l’area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest’ultimo. Ne consegue che i condomini sono comproprietari non della superficie a livello di campagna, bensì dell’area di terreno sita in profondità – sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato – sulla quale posano le fondamenta dell’immobile“.
Suolo del condominio ripartizione delle spese
Secondo la giurisprudenza si deve considerare, suolo su cui insiste l’edificio condominiale, l’area sulla quale poggia il pavimento del piano più basso, sia che questo emerga in tutto o in parte dal piano di campagna circostante, sia che si trovi più in profondità, risultando completamente interrato (Cassazione, sentenza n. 5085 del 2006).
Il suolo del condominio, rientra nel novero dei beni comuni ai sensi dell’art. 1117 codice civile, per tale ragione, le spese relative alla sua manutenzione devono essere divise proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino ex art. 1123, 1 comma, codice civile.
Suolo del condominio, presunzione inversa
Il principio previsto dall’articolo 1117 codice civile, non si applica in caso di edifici, separati e autonomi, costruiti sullo stesso suolo su cui è sorto lo stabile condominiale, la giurisprudenza ha sancito, che la qualifica di bene comune, non è automatica.
La Cassazione infatti, con sentenza n. 9105 del 2013, ha stabilito che, il fatto che il terreno su cui, in momenti diversi siano stati costruiti sia il fabbricato condominiale che gli altri edifici, non può far sorgere automaticamente la presunzione di comunione, in quanto “l’estensione della proprietà condominiale ad edifici separati ed autonomi rispetto all’edificio in cui ha sede il condominio può essere giustificata soltanto in ragione di un titolo idoneo a far ricomprendere il relativo manufatto nella proprietà del condomino stesso“.
Suolo del condominio adiacente o circostante
La presunzione di comunione ex art. 1117 codice civile condominio, non si riferisce all’area circostante o adiacente il fabbricato condominiale, poiché il “suolo su cui sorge l’edificio“; è soltanto quello circoscritto dalle fondamenta e dai muri perimetrali esterni dello stesso, mentre quello adiacente o circostante potrebbe “rientrare tra le cose comuni unicamente per diverso titolo, potendo trovarsi in rapporto di accessorietà o di pertinenza con l’edificio stesso“.
Precisamente, la giurisprudenza, ha stabilito che, l’elenco delle parti comuni ex art. 1117 codice civile, non è tassativa, l’area adiacente o circostante il condominio; non presenta quelle caratteristiche di oggettiva destinazione del bene all’uso comune; per tale motivo, per stabilire, se realmente una certa area contigua all’edificio, sia o meno di pertinenza dello stesso, è necessario verificare, se ricorrono gli elementi richiesti per l’insorgere del vincolo di pertinenza (cioè, o l’esistenza di un oggettivo elemento, che consiste nella destinazione di un bene al servizio del bene principale; o di un elemento soggettivo, corrispondente alla rispondenza di tale destinazione all’effettiva volontà dell’avente diritto di creare tale vincolo a norma dell’art. 817 codice civile).
Bisogna dunque porre in essere una valutazione dello stato effettivo dei luoghi e dei rapporti intercorrenti tra i manufatti condominiali e l’adiacente spazio, sulla base di un accertamento che si traduce in un apprezzamento di fatto.
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