Spett.le REDAZIONE sto seguendo, come consulente, una delle più importanti realtà cooperative dell’Alto Adige in un progetto molto interessante.
Le nuove unità immobiliari in cooperativa
Quando partono cooperative edili, i soci sono in realtà i costruttori, ma non hanno alcuna particolare esperienza o formazione, per comprendere tutti i complessi temi e per decidere le loro scelte. Si fanno seguire da progettisti, poi da direttori lavori, Responsabili della sicurezza, imprese edili ecc.
Lentamente assumono0 il ruolo di condomini e saltano la barricata, pretendendo e criticando, ciò che probabilmente prima “non hanno deciso”.
Il progetto – sopra citato – prevede che una figura, come la mia, accompagni la cooperativa ed i soci in tutto il percorso edificatorio per poi giungere alla liquidazione della stessa come liquidatore. Infine assumerei il ruolo di amministratore del condominio. Ciò per evitare i due ruoli che si contrappongono e ribaltano nel tempo o meglio, per responsabilizzare i soci nei momenti diversi e nei diversi ruoli.
Un’esperienza molto interessante
Ma qui si scopre quanto importante sia la cultura e la formazione dell’amministratore condominiale, formazione che diventa sempre più a strati, con competenze necessarie anche giuridiche e tecnologiche.
Cosa sapere
Scopri che si deve saper parlare, capire e accompagnare in temi delicati e specifici come:
- Comunità autoconsumo energetico
- Primi allacciamenti urbani e primi contratti forniture : chi li sottoscrive? come richiederli per il condominio “futuro” ?
- Problemi di rilascio di numero civico, accatastamento, spesso ancora mancante
- Infrastrutture comuni a multipiattaforma delle comunicazioni necessarie per l’agibilità (manca sempre la competenza per scegliere)
- Condomini e codici fiscali da richiedere, con amministratore nominato dal costruttore : quali sono le differenze nella richiesta all’agenzia delle Entrate? Chi ha l’autorità di nominare il “futuro amministratore del condominio” (Condominio non ancora nato) in assenza del rogito notarile? (Modulo AA5/6)
- Regolamento contrattuale e diversità dal Regolamento assembleare discusso tra soci delle cooperative. I temi in questo caso sono complessi, come l’uso esclusivo di porzioni di tetto vendute ai condomini degli ultimi piani, ripartizione dei costi, ecc.
- Rapporti tra due condominii nati da due cooperative, che condividono gli interrati come autorimesse e i locali tecnici (nessuno pensa alle difficoltà poi di ripartire i costi)
- Strutturazione dei piani dei conti per corrette ripartizioni
- Supercondomini
- Responsabilità penali – tema fortemente legato alla protezione incendi e presidi
- Uso ascensori in periodo di traslochi iniziali e regole speciali
- Contratti assicurativi, massimali, franchige
- Contratti per le pulizie pulizie.
In ognuno di questi il Consulente “è immerso” in grandi attenzioni giuridiche da parte della Magistratura.
Va da sè che la figura dell’amministratore condominiale deve necessariamente crescere.
Non esiste cultura sufficiente
Purtroppo però si può affermare che oggi non esiste la cultura, nel mondo degli amministratori, per far fronte a questi temi, quindi in generale tutto ciò porta a “non capire” e quindi a “non gestire” e poi … affiorano i problemi.
Dott. Alberto Berger – Bolzano
