In materia di beni comuni facenti parte del condominio, ai fini del riparto delle spese per l’installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore, trova applicazione la disciplina di cui all’art. 1123 c.c., giacché ci si trova in presenza di un riparto di spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, da dividere in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino.
Svolgimento del processo e motivi della decisione
Con l’impugnativa proposta avverso la delibera condominiale in data 27.6.08, gli attori si dolgono del fatto che l’assemblea dei condomini del palazzo sito in Salerno alla via (omissis) n. 14 – nel quale gli istanti sono proprietari di un appartamento – avrebbe provveduto, al punto 1), lett. c) di detta delibera, all’approvazione delle spese di sostituzione dell’impianto ascensore, estendendolo fino al piano terra, secondo il criterio di cui all’art. 1123 c.c., ossia in proporzione dei millesimi di proprietà di tutti i partecipanti al condominio.
Tale criterio – secondo gli opponenti – sarebbe, invero, erroneo, dovendo, invece, applicarsi – per identità di ratio – la previsione di cui all’art. 1124 c.c., concernente la manutenzione e la ricostruzione delle scale.
Così delimitata – in sintesi – la materia del contendere, osserva il giudicante che il criterio di ripartizione della spesa relativa alla ricostruzione dell’ascensore si palesa del tutto erroneo ed illegittimo e, dunque, tale da comportare, di per sé, la parziale nullità dell’impugnata delibera.
Invero, la Suprema Corte – con un indirizzo ormai consolidato, e che si ritiene pienamente condivisibile – ha affermato che in ordine alla ripartizione delle spese di manutenzione e ricostruzione relative all’ascensore destinato all’uso comune di un edificio in condominio, va applicata – in mancanza di una specifica disposizione di legge al riguardo, ed identica essendone la ratio – la regola dettata dall’art. 1124 c.c. per le scale del fabbricato. Tali spese vanno, di conseguenza, ripartite per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo.
Per converso, laddove si verta in ipotesi, non già di ricostruzione o manutenzione di un ascensore già esistente, bensì di installazione ex novo dell’impianto dell’ascensore, trova applicazione la disciplina di cui all’art.1123 c.c., giacché ci si trova in presenza di un riparto di spese per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, da dividere in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino (cfr., nei sensi suindicati, Cass. 04/597, Cass. 99/2833, Cass. 96/165, Cass. 91/5479, Cass. 69/3514).
La ratio di tale diversificazione di disciplina la si coglie, in verità, del tutto agevolmente, se solo si considera che la sostituzione di ascensori usurati, non più agibili, o anche semplicemente non particolarmente efficienti, con ascensori nuovi, non costituisce innovazione, ai sensi degli artt. 1120 e 1123 c.c.
Difatti, le cose comuni oggetto delle modifiche (il vano ascensore con le strutture ed i locali annessi) non subiscono alcuna sostanziale modifica e conservano la loro destinazione al servizio ascensore, e neppure subisce alcun mutamento di struttura l’edificio condominiale nel suo complesso, il quale, viceversa, conserva un servizio del quale è già dotato (Cass. 69/3514, Cass. 81/4646).
Di contro, l’installazione ex novo dell’ascensore, in un fabbricato che prima ne era sprovvisto, importa una modificazione nella determinazione delle trombe delle scale, dei pianerottoli, degli anditi, tale da costituire, senza dubbio, un’innovazione, soggetta, di conseguenza, alla disciplina di cui agli artt. 1120 e 1123 c.c. (Cass. 72/156, Cass. 75/2696. Cass.00/1529).
Orbene, alla luce di tali consolidati principi, va risolto – ad avviso del giudicante – il caso di specie.
A tal fine, deve rilevarsi che, dall’esame dei verbali delle delibere del 27.6.08, del 25.1.08 e del 21.2.08, si evince che il condominio convenuto era già dotato di un impianto di ascensore, e che ne era stata deliberata esclusivamente la “sostituzione”, con altro che partisse fin dal piano terra. Se ne deve necessariamente inferire – alla stregua dei principi suesposti – che il criterio di riparto delle relative spese di sostituzione, trattandosi di ricostruzione di un impianto già esistente, e non di installazione ex novo, non può che essere quello previsto dall’art. 1124 c.c. per le scale dell’edificio.
Né può dubitarsi del fatto che l’assemblea condominiale non possa, senza l’unanime consenso di tutti i condomini, modificare i criteri legali di ripartizione delle spese, atteso che tali modifiche o deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Sicché la delibera assembleare che disattenda i predetti criteri legali, è inefficace, nei confronto del condomino assente o dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limiti di tempo (Cass. S.U. 80/2928, Cass. 92/12375, Cass. 95/3042, Cass. 00/13013, Cass. 02/16485).
Per tutte le ragioni esposte, dunque, la domanda attorea deve essere accolta con conseguente declaratoria di nullità dell’impugnata delibera, limitatamente al punto 1), lett. c) dell’ordine del giorno.
Le spese processuali seguono la soccombenza, nella misura di cui in dispositivo.
P.Q.M.
Il Tribunale di Salerno – I Sezione civile – in composizione monocratica, nella persona del dr. Antonio Valitutti in funzione di giudice unico, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da E. V. ed E. M. nei confronti del Condominio P. D. M. di via (omissis) n. 14 in Salerno, con atto di citazione notificato il 17.9.08:
1) accoglie la domanda, e per l’effetto dichiara la nullità della delibera condominiale in data 27.6.08, limitatamente al punto 1), lett. c) dell’ordine del giorno;
2) condanna il condominio convenuto al rimborso delle spese processuali sostenute dagli attori che liquida in complessive Euro 2.940,00, di cui Euro 140,00 per esborsi, Euro 1.000,00 per diritti ed Euro 1.800,00 per onorari, oltre rimborso forfetario del 12,50% su diritti ed onorari, I.V.A. e C.P.A.
Salerno, 27.7.2010
