Cassazione II Sezione Civile Sentenza Sez.2 Num 20541pubblicata 1/07/2025
Lavori urgenti se non approvati dall’assemblea paga l’amministratore di tasca propria
Urgenza sì, ma la spesa resta straordinaria
La Cassazione ha confermato che l’urgenza non cambia la natura dell’intervento. Un lavoro straordinario rimane tale, anche se indifferibile e necessario per evitare danni immediati.. Di conseguenza, il rimborso delle somme anticipate dall’amministratore non è mai automatico.
Perché diventi obbligatorio per tutti i condomini occorre una delibera assembleare di ratifica, senza la quale l’amministratore deve, eventualmente, rivolgersi al giudice per ottenere il riconoscimento dell’urgenza.
Il vero significato della delibera: approvazione e riparto
La Cassazione, inoltre, ha osservato che, quando l’assemblea approva un intervento straordinario, non si limita a stabilire come ripartire le spese tra i condomini: compie prima di tutto un atto costitutivo, cioè riconosce la necessità dei lavori e assume l’impegno economico complessivo. Solo in un secondo momento procede alla ripartizione, che ha carattere meramente dichiarativo e serve a quantificare, in termini numerici, quanto spetta a ciascun partecipante in base ai criteri legali o alle eventuali convenzioni.
Le implicazioni pratiche per amministratori e condomini
In primo luogo, l’amministratore deve essere consapevole che l’urgenza non basta a rendere la spesa automaticamente vincolante per tutti i condomini. Può agire senza indugi quando la situazione lo richiede, ma ha poi l’onere di documentare puntualmente i motivi che hanno reso necessario l’intervento e di convocare l’assemblea nel più breve tempo possibile, per ottenere la ratifica. In mancanza, rischia di trovarsi a sostenere personalmente le spese anticipate, senza poter pretendere il rimborso automatico.Infatti La Suprema Corte nel respingere il ricorso di un condomino avverso ad un pronunciamento della Corte d’Appello di Milano che a sua volta aveva respinto la richiesta di annullamento dell’assemblea che aveva ratificato una spesa urgente
“Nella specie, è stato accertato in fatto dai giudici del merito che i lavori straordinari di sostituzione dell’impianto di ascensore sono stati comunque approvati dalla deliberazione del 18 gennaio 2016, mediante “ratifica” del punto 2 della delibera del 16 settembre 2015, col voto favorevole di ventidue condomini per 536,72 millesimi. Va considerato come le determinazioni prese dai condomini in assemblea devono valutarsi come veri e propri atti negoziali, sicché l’interpretazione del loro contenuto è frutto di apprezzamento di fatto spettante al giudice di merito e sindacabile in sede di legittimità unicamente per violazione dei canoni ermeneutici stabiliti dagli artt. 1362 e seguenti c.c. (Cass. n. 4501 del 2006). La Corte d’appello di Milano ha attribuito immediato valore organizzativo alla deliberazione assembleare del 18 gennaio 2016, e non dunque alla decisione meramente consultiva o preparatoria del consiglio di condominio. Il ricorso non illustra altrimenti un diverso contenuto rilevante della deliberazioneo della Ciorte d’A del 18 gennaio 2016, come imposto dall’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c “
