Muri perimetrali del condominio, beni comuni
I muri perimetrali del condominio, sono considerati muri maestri, ai fini della presunzione legale di comunione prevista dall’art. 1117 codice civile; nonostante non svolgano la funzione di muri portanti, in quanto contribuiscono a costituire la “consistenza volumetrica dell’edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, ne delimitano la superficie coperta e ne delineano la sagoma architettonica“.
Nel novero dei muri comuni, sono inclusi, quelli collocati in posizione avanzata o arretrata, e cioè anche quelli che non coincidono con il perimetro esterno degli altri piani; nonché le parti dei muri perimetrali che sono posizionati in corrispondenza delle porzioni di proprietà singola ed esclusiva.
Muri perimetrali del condominio, casi particolari
In caso di edificio costituito da più fabbricati che compongono una singola sagoma architettonica, i muri perimetrali in cemento armato (c.d. pannelli di rivestimento o riempimento) che distinguono un edificio rispetto all’altro costruito in aderenza; sono bene comune, a tutti i comproprietari del suolo, in quanto edificati su suolo comune e costituenti, perciò, un elemento strutturale dell’immobile di cui beneficiano tutti i condomini (così come previsto dalla Cassazione, con sentenze n. 23453 del 2004; e n. 2773 del 1992).
Per quanto riguarda le spese per la cura dei muri perimetrali, si deve fare riferimento al principio indicato dall’articolo 1123, 1 comma, codice civile, per cui sono divise tra tutti i condomini in relazione alle quote di proprietà.
Muri perimetrali del condominio, utilizzo
Il singolo condomino ha il diritto di eseguire modificazioni, che comportino un’utilità ulteriore rispetto agli altri proprietari, in base al principio di comproprietà.
Ciò a condizione che non si limiti la facoltà d’uso del muro degli altri condomini; e non ne sia alterata la normale destinazione, oltre a non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio.
Grazie a tali principi, la giurisprudenza ammette l’apertura di una porta finestra sul lastrico solare di copertura, in quanto non cambia, ne la robustezza del bene, ne la destinazione; avendo la finalità di permettere un utilizzo più semplice, senza però intaccare la facoltà di uso da parte degli altri condomini, ovvero la realizzazione può eseguire aperture e vedute su chiostri o cortili.
Al contrario, comporta un uso illegittimo del muro perimetrale, l’eventuale apertura di un varco da parte di un condomino che permette la comunicazione tra il proprio appartamento e un altro vicino, di sua proprietà, compreso in un diverso edificio condominiale, in quanto, tale collegamento comporterebbe la nascita di una servitù a carico delle fondazioni, del suolo e delle strutture del fabbricato (Cassazione, sentenza n. 1708 del 1998).
Lo stesso vale anche per l’abbattimento di un muro perimetrale in cemento armato, poiché incide sulla sostanza essenziale della cosa, e costituirebbe un’innovazione soggetta alle regole dettate dall’articolo 1120 codice civile.
Muri divisori del condominio
I muri divisori, servono a separare le diverse unità o i locali interni di una singola unità immobiliare, e non possono essere equiparati ai muri maestri, né alle parti dell’edificio necessarie all’uso comune in base all’articolo 1117 codice civile.
Questi muri, saranno in regime di comproprietà solo, tra i proprietari confinanti o di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’appartamento cui fungono da divisori.
Nel caso in cui però, abbiano lo scopo di separare le parti comuni da quelle esclusive all’interno dell’edificio condominiale saranno in regime di comproprietà tra il condominio e il relativo proprietario.
Sono considerati comuni, i muri che separano gli edifici, o che servono da divisione tra corti, giardini e orti, in applicazione della disciplina prevista dall’articolo 880 codice civile.
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