Domanda del lettore: la tipologia dei regolamenti condominiali di quante nature possono essere?
dove posso capire la sua origine?
Quindi se è di natura contrattuale posso proporre nelle prossima assemblea di modificarlo?
Risposta dell’esperto: Il regolamento di condominio può essere di natura assembleare o contrattuale, come dicono gli stessi aggettivi che li contraddistinguono il primo è approvato in assemblea, il secondo è di solito creato dal costruttore o dall’unico proprietario originario ed è registrato unitamente al primo atto di acquisto e richiamato negli atti successivi. Per la precisione anche il regolamento assembleare se registrato ed allegato a tutti gli atti di acquisto può divenire contrattuale. Per verificare la natura del regolamento si deve controllare se nel regolamento stesso si fa riferimento alla registrazione (di solito viene sottoscritto davanti ad un notaio) o se viene menzionato nell’atto di acquisto.
Per quanto riguarda le eventuali modifiche la normativa entrata in vigore nel mese di giugno 2013 è nuova e per questo non ci consente di avere sentenze interpretative. Comunque è stata creata con l’intento di semplificare e tenendo conto dei pronunciamenti della Corte di Cassazione rispetto alla normativa precedente molto più restrittiva.
Di seguito l’art.69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile che tratta specificatamente l’argomento.
«Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
- quando risulta che sono conseguenza di un errore;
- quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini.
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
