Il regime giuridico applicato
Vestiboli, anditi, portici, e tutti gli elementi che costituiscono l’ingresso, sono elementi portanti dell’edificio, e sono fondamentali per il godimento e la conservazione della copertura, per tale ragione si presumono di proprietà comune di tutti i condomini.
La giurisprudenza sostiene la tesi della presunzione legale di comunione, in quanto trattasi di beni indivisibili, e sulla base del servizio di utilità svolto; tale presunzione riguarda anche i proprietari dei negozi che affacciano direttamente sulla pubblica via, e ai proprietari dei locali terranei, che accedano direttamente dalla strada, in quanto rappresentano elementi essenziali per l’esistenza stessa del fabbricato.
Presunzione legale di comproprietà
La presunzione di comproprietà prevista dal codice civile all’articolo 1117, fa riferimento anche ai beni, che servono condomini di un solo piano, ovvero quando non trattasi di parti comuni di un unico edificio, ma di edifici limitrofi aventi le caratteristiche di edifici autonomi, ma destinati permanentemente alla conservazione e all’uso degli stessi.
In merito ai portici, essendo elementi con funzione sia di passaggio che ornamentali, sono di proprietà comune anche se utilizzati solo dai proprietari degli appartamenti o negozi che hanno i loro ingressi sotto i portici stessi.
La suddivisione delle spese
Le spese relative alla manutenzione e al godimento di vestiboli e anditi, vanno divise in proporzione, tra tutti i condomini, in base alle quote millesimali di proprietà ai sensi dell’articolo 1123, 1 comma,codice civile.
In relazione ai proprietari di locali che hanno un accesso diverso, la giurisprudenza sostiene, per la ripartizione delle spese, che in base al ruolo indispensabile di tali beni, le stesse vadano ripartite proporzionalmente tra tutti i condomini secondo i criteri di cui all’articolo 1123, 1 comma, codice civile.
Invece, nel caso in cui l’edificio condominiale sia composto da vari accessi, e di conseguenza vestiboli e anditi sono utilizzati esclusivamente da alcuni condomini, mentre altri, essendo proprietari di unità immobiliari autonome rispetto al fabbricato principale, in quanto hanno un accesso diretto dalla pubblica via, non godono in modo pieno e diretto delle utilità prodotte da tali parti comuni, si deve applicare il contenuto del comma 3 dell’articolo 1123 codice civile, ponendole a carico dei condomini che ne traggono utilità.
Infine per quanto riguarda i portici, le spese di manutenzione, conservazione e ricostruzione sono a carico dell’intero condominio, e vanno divise in base ai millesimi di proprietà. E’ necessario però sottolineare, che nel caso in cui il portico sia prospiciente alla strada, è gravato di servitù di pubblico passaggio, per cui le opere di costruzione e manutenzione dei pavimenti e l’illuminazione sono a carico del comune, per espressa previsione legislativa.
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