Materia delicata e fondamentale per una serena vivibilità del condominio. Uso bonario o esclusivo?
Aree assegnate bonariamente
Molte comproprietà sono “assegnate” all’uso dei singoli condomini. Per intenderci: se vi è un area a verde che possa essere utilizzata come giardino o orto il più delle volte, nei piccoli condomini, si procede ad una assegnazione d’uso in parti eguali dell’area stessa. In altri casi può essere il posto auto esterno, individuato nell’area di proprietà condominiale, ma assegnati ai singoli condomini.
L’assemblea delibera le assegnazioni
L’organo che sovrintende a queste assegnazioni è l’assemblea di condominio che delibera con la maggioranza dei presenti e dei millesimi di proprietà.
Dette assegnazioni, però, sono da considerarsi “precarie” in quanto non corrispondono a particelle catastali intestate ai singoli utilizzatori ma a semplicemente aree individuate o per l’orto – giardino o per il posto macchina.
Si vota e si decide a maggioranza
L’assemblea a maggioranza può sempre cambiare la situazione, aggiornare le assegnazioni in funzione di nuove esigenze e necessità, salvaguardando i diritti di ciascuno.
Solo le assegnazioni ad uso esclusivo di parti condominiali, sorrette da voltura catastale e atto notarile possono essere fatte valere e generare esclusività vera e propria.
Assegnazione ad uso esclusivo
Infatti l’uso esclusivo di parti comuni in un condominio può essere concesso solo con un atto notarile che definisce “la proprietà esclusiva d’uso” assegnando il diritto di uso e godimento di una parte del condominio a un singolo proprietario. Questo atto deve essere registrato presso l’Ufficio del Catasto e deve essere accompagnato da una dichiarazione di accettazione di proprietà esclusiva d’uso da parte del proprietario.
In generale, il diritto di uso esclusivo può essere concesso solo per parti comuni che non sono essenziali per l’utilizzo dell’intero edificio condominiale, come ad esempio una terrazza o un giardino o spazi sul tetto.
Le regole da rispettare
Tuttavia, il proprietario che ha ottenuto il diritto di uso esclusivo deve rispettare alcune regole e limitazioni, come ad esempio:
- Non modificare la destinazione d’uso della parte comune assegnata in uso esclusivo;
Non effettuare lavori o modifiche che possano compromettere la stabilità dell’edificio o danneggiare altre parti comuni;
Mantenere la parte comune in buone condizioni e rispondere dei danni causati a terzi. - Inoltre, il proprietario che ha ottenuto il diritto di uso esclusivo è tenuto a pagare le spese relative alla manutenzione, alla pulizia e all’eventuale riparazione della parte comune assegnata in uso esclusivo.
Infine, è importante sottolineare che il diritto di uso esclusivo di una parte comune non dà al proprietario il diritto di disporre della stessa come se fosse una proprietà privata, ad esempio, non può venderla o ipotecarla.
