Da un nostro lettore: Sono propietaria di un appartamento da febbraio 2010, in un condominio di 37 unit e alla riunione di fine anno svolta a nov 2010 sono venuta a sapere che le tabelle millesimali non erano mai state approvate all’unanimit.Tutte le spese sono sempre state suddivise fino ad oggi in parti uguali, perch ad una riunione era stato cos deliberato.Un condomino nel 2008 ha inviato r.r all’amministratore per contestare il suo rendiconto,chiedendo che tutte le spese fossero divise in millesimi. A quella riunione non stato possibile prendere nessuna decisione anche se c’era pi che la maggioranza.Sono venuta poi a sapere che l’aaministratore ha rivisto tutte le spese dal 2008 al 2010 in millesimi. Mi chiedo se contestabile visto che non sono state approvate all’unanimit. Era stato deciso anche che tramite un referendum porta a porta avrebbe fatto firmare per l’approvazione di tale tabelle. A quella riunione personalmente avevo fatto mettere nell’ordine del giorno la decis
ione di alcuni condomini a l’istallazione di verande, che in quella sede tutti meno che 1 aveva votato a favore, ma non contenta, d’accordo con l’amministratore ho fatto firmare a tutti i 37 proprietari tale approvazione e 34 su 37 sono stati favorevoli, ma il signore sopra citato (favorevole in riunione e contrario al referendum) ha detto che chi eseguir le verande dovr farsi carico di fare deelle nuove tabelle perch c’ un cambiamento di millesimi. Occorre veramente farle nuove? E cosa e quanto cambiano i valori? Posso io contestare all’amministratore i nuovi conteggi visto che non ero proprietaria nel 2010?
Risposta dell’esperto: La sentenza della Suprema Corte Sez. Unite del 09/08/2010, n. 18477 ha sancito il principio secondo il quale è necessario “distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese“
“Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2” Di conseguenza nel caso da lei esposto se le tabelle sono approvate in assemblea con la maggioranza (secondo comma art.1136 cc) sono valide a tutti gli effetti, salvo la possibilità di impugnarle qualora ne esistano i presupposti.
Quanto alla questione verande, facendo salva la pratica per le autorizzazioni amministrative che diamo per assolta, anche in questo caso deve ritenersi valida la delibera presa dalla maggioranza, ferma restando la possibilità anche dell’unico condomino di impugnare la delibera e chiedere un nuovo calcolo dei millesimi alla luce delle modifiche apportate. Non è possibile quantificare a priori e senza rilievi l’incidenza delle modifiche apportate sui millesimi in quanto i fattori che incidono sono molteplici : cubatura, esposizione, eventuale coibentazione , utilizzo, luminosità.
