La Vendita a corpo e non a misura
L’art. 1538 del codice civile regola la vendita a corpo e si riferisce a tutti “ i casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura”. E aggiunge che “ sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto” decretando , all’ultimo comma che “nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento”. Una norma importante perché normalmente utilizzata e praticata negli atti di compravendita immobiliare.
Infatti nei compromessi di acquisto e nei rogiti notarili l’immobile è proposto “a corpo e non a misura”, cioè come un tutt’unico, per evitare contestazioni sul calcolo dei metri quadrati. Questa abitudine è un po’ meno praticata quando si ha a che fare con la vendita di terreni o di giardini di pertinenza all’immobile, soprattutto se si procede a dei frazionamenti e divisioni al momento dell’atto.
Ci si può chiedere quando sia indicata la misura dell’immobile, è possibile la rettifica del prezzo (in diminuzione o incremento), se la misura risulta inferiore o superiore a quella promessa? La Cassazione ha risposto in modo un po’ contraddittorio. Per esempio, con la sentenza n. 7238 del 1995 ha sostenuto che l’indicazione della misura è di per sé condizione per la possibile applicazione della rettifica. Non conta se non si sia fatto cenno, nel rogito, di un prezzo al metro quadrato, ma solo di un prezzo totale. L’indicazione della misura non ha importanza solo quando il giudice possa provare in modo convincente che le parti abbiano volutamente fatto eccezione alla norma che prevede la rettifica, perché consideravano del tutto irrilevante la effettiva estensione dell’immobile.
Altre sentenze (Cassazione n. 3985/1998) hanno preferito sottolineare la piena autonomia dei Tribunali nell’interpretare se l’indicazione della misura aveva solo lo scopo di identificare meglio, per esempio, un terreno non ancora censito catastalmente o se il venditore aveva, con altri comportamenti, dimostrato la sua buona fede.
In Polesine la clausola “visto e piaciuto” racchiude in sé la valenza della dichiarazione civilistica con la dichiarazione di essere in presenza di una vendita, appunto, a corpo e non a misura dove il prezzo è stabilito a prescindere dal calcolo della superficie del bene.
Dott. Paolo Bellini
