Deve essere riconosciuto il diritto del singolo condomino ad ottenere la formazione giudiziale delle Tabelle millesimali anche se il Condominio di cui fa parte sia sprovvisto di Regolamento in quanto non obbligato per legge.
Svolgimento del processo
Con atti di citazione notificati in data 23 – 24 e 29/12/1998, Ca.Fl. e Mi.Gi. convenivano in giudizio, innanzi il Tribunale di Palermo, De.En., Mi.Bi. e Mi.Gi. all’uopo deducendo che erano proprietari di alcune unità immobiliari facenti parte dello stabile di via (…) costituitosi in condominio con scrittura privata del 6/3/1995; che i convenuti erano proprietari delle altre unità immobiliari; che nonostante l’incarico conferito con scrittura privata del 6/3/1995 all’amministratore pro – tempore di procedere alla redazione delle tabelle millesimali da sottoporre all’assemblea, e nonostante detto incarico fosse stato reiteratoci condominio era ancora sprovvisto delle suddette tabelle; chiedevano, pertanto, che il Tribunale determinasse le suddette tabelle millesimali, previo conferimento a tal fine di apposito incarico ad un consulente tecnico.
Instauratosi il contraddittorio, con comparsa di riposta tutti i convenuti dichiaravano di essere sempre stati disponibili alla determinazione delle tabelle millesimali ,ed, in via riconvenzionale, chiedevano che gli attori – che avevano illegittimamente accorpato agli appartamenti siti al primo e terzo piano di cui erano proprietari una considerevole porzione di spazio condominiale riservandosela a loro uso esclusivo – venissero condannati a ripristinare lo stato dei luoghi.
Espletata l’istruzione, il Tribunale, con sentenza in data 20 gennaio 2004, rigettava la domanda attrice ed, in accoglimento della domanda spiegata in via riconvenzionale dal convenuto Mi.Gi., condannava gli attori a rimuovere le pareti divisorie collocate ai piani primo e terzo dell’edificio condominiale di via (…) Palermo, come precisato nella consulenza tecnica; rigettava le altre domande riconvenzionali; condannava gli attori, in solido tra loro, al pagamento delle spese di giudizio a favore dei convenuti. Avverso la predetta sentenza Ca.Fl. e Mi.Gi. proponevano appello asserendo che erroneamente il primo giudice aveva ritenuto che non fosse ammissibile l’azione giudiziaria diretta alla determinazione delle tabelle millesimali in assenza del regolamento, trattandosi di azione di accertamento come tale perfettamente ammissibile (primo motivo); aggiungevano che erroneamente il primo giudice aveva accolto l’avversa domanda riconvenzionale affermando che le superfici indicate con i nn. 30 e 58 nell’atto pubblico di trasferimento degli appartamenti, in data 15 gennaio 1968, fossero dei ballatoi e che quindi fossero di proprietà condominiale; rilevavano, in proposito, che se tali corridoi dovessero considerarsi condominiali, gli appartamenti alienati al 1, 2 e 3 piano non potevano considerarsi delle singole unità immobiliari, ma una pluralità di unità per ogni piano, e ciò in contrasto con i certificati catastali e di abitabilità in atti (secondo motivo); aggiungevano, altresì, che, comunque, la sentenza impugnata doveva essere estesa anche nei confronti di Mi.Bi., proprietaria del 2 piano, trovandosi detto immobile nelle stesse condizioni di fatto dei loro immobili siti al 1 e 3 piano (terzo motivo); in via istruttoria formulavano la prova per testi indicata in epigrafe. De.En., Mi.Bi. e Mi.Gi. si costituivano in giudizio e contestavano l’avverso appello asserendone l’infondatezza, rilevando l’inammissibilità della domanda nuova proposta in questo grado del giudizio nei confronti di Mi.Bi., ex art. 345 c.p.c.; in via istruttoria, nel caso di ammissione della prova per testi richiesta dagli appellanti chiedevano di essere ammessi a prova contraria.
Con ordinanza, in data 27 aprile 2007, la Corte disponeva procedersi a consulenza tecnica al fine di approntare le tabelle millesimali dell’edificio in questione ed ammetteva la prova per testi chiesta dagli appellanti. Con successiva ordinanza, in data 27 novembre 2009, il c.t.u. veniva invitato a fornire chiarimenti in ordine alle contestazioni mosse dalle parti avverso la sua relazione di consulenza.
Forniti dal c.t.u. i chiesti chiarimenti, sulle conclusioni delle parti come in epigrafe, la causa veniva posta in decisione.
Motivi della decisione
Per priorità logica va innanzitutto esaminato il secondo motivo di appello con il quale gli appellanti affermano che erroneamente il primo giudice ha accolto l’avversa domanda riconvenzionale affermando che le superfici indicate con i nn. (…) nell’atto pubblico di trasferimento ,in data 15 gennaio 1968, fossero dei ballatoi e che quindi fossero di proprietà condominiale; rilevano, in proposito, che se tali corridoi dovessero considerarsi condominiali, gli appartamenti alienati al 1, 2 e 3 piano non potevano considerarsi delle singole unità immobiliari, ma una pluralità di unità per ogni piano, e ciò in contrasto con i certificati catastali e di abitabilità in atti.
Il primo giudice ha ritenuto che dall’esame degli atti e delle planimetrie allegate risulta che gli attori hanno effettivamente incorporato alle proprie unità le porzioni di ballatoio indicate con i numeri (…) della planimetrie e che dunque la domanda spiegata in via riconvenzionale è fondata; ha precisato in proposito che “dalle planimetrie non risulta affatto la collocazione di alcun muro divisorio che insista sulle predette porzioni, inoltre negli atti di compravendita è fatto espresso riferimento ai ballatoi come spazi separati dai vani scale, come parti comuni dell’edificio. Queste ultime si presumono tali in mancanza di disposizioni del titolo o del regolamento, quando è evidente una relazione strumentale necessaria con l’uso comune; trattasi di presunzione iuris tantum, che può vincersi in forza di titolo idoneo quale l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di trasferimento di unita immobiliare dall’originario unico proprietario ad altro soggetto, da cui si evinca la volontà delle parti di riservare a uno dei condomini la proprietà di beni che per ubicazione e struttura siano potenzialmente destinati all’uso comune”.
Ha aggiunto che “come evidenziato nell’atto del 15/1/1968 con cui Mi.An. ha trasferito la proprietà delle unità immobiliari di cui si compone l’edificio a favore di Mi.An., Mi.Ma., Mi.Gi. e Mi.Gi. nessuna riserva a favore degli acquirenti di parte comuni dell’edificio viene effettuata. Dunque la domanda spiegata da Mi.Gi. appare fondata, e gli attori Mi.Ma. e Mi.Gi. devono essere condannati a rimuovere le pareti divisorie collocate ai piano primo e terzo, con intelaiatura in alluminio e pannelli, che separano il ballatoio dal vano scala, meglio descritte nella consulenza tecnica”.
Le suesposte considerazioni non possono essere condivise. Invero la circostanza che nell’atto pubblico di vendita in questione vi siano allegate delle planimetrie che non recano alcuna parete divisoria tra il vano scala ed i vani raffigurati con i nn. (…) nella predetta planimetria è priva di rilievo.
Al fine di interpretare il contratto occorre, infatti, fare principalmente riferimento all’effettivo contenuto della volontà delle parti (art. 1352 c.c.).
Con riferimento al contratto di compravendita immobiliare, è perfino possibile ritenere che, secondo l’intenzione dei contraenti, tale contratto ricomprenda anche un bene non specificamente menzionato; in tal caso l’esigenza dell’atto scritto risulta rispettata, perché l’attribuzione di tale bene prende la sua giustificazione causale dall’originaria concorde volontà degli stipulanti risultante dall’atto scritto e non già dall’argomentazione in base alla quale tale volontà è stata ravvisata (v. Cass. nn. 674/82, 7039/83).
Nella specie la volontà delle originarie parti contrattuali non poteva che essere diretta anche all’inclusione, quale oggetto della vendita, delle aree indicate nella planimetria allegata all’atto pubblico di trasferimento ,in data 15 gennaio 1968, con i nn. (…). Dall’atto di vendita si rileva infatti che sono stati alienati gli appartamenti siti nei due piani e non i singoli vani esistenti in tali piani.
Escludendo dalla vendita le aree in contestazione, i due appartamenti perderebbero la loro individualità e fruibilità poiché l’accesso ai singoli vani – tra di loro non comunicanti – sarebbe consentita soltanto dal preteso spazio comune, in contrasto con la volontà contrattuale dell’originario proprietario dell’intero edificio che ha alienato delle unità immobiliari formati da diversi vani e non una pluralità di vani con accesso da uno spazio condominiale sito in ogni piano.
La circostanza che, nella planimetria allegata all’atto di vendita, non sia stato tracciato alcun muro divisorio tra il ballatoio della scala e dette aree non è quindi idonea a fare ritenere che le stesse non formino anche oggetto della originaria compravendita.
Da quanto suesposto consegue l’irrilevanza della prova per testi chiesta dagli appellanti, con conseguente revoca dell’ordinanza di ammissione della prova in data 27 aprile 2007.
Va quindi accolto il secondo motivo di appello e va conseguentemente rigettata la domanda riconvenzionale proposta dagli appellati.
Affermano gli appellanti, con primo motivo di appello, che erroneamente il primo giudice ha ritenuto che non fosse ammissibile l’azione giudiziaria diretta alla determinazione delle tabelle millesimali in assenza del regolamento, trattandosi di azione di accertamento come tale perfettamente ammissibile.
Il primo giudice ha affermato in proposito che la predisposizione delle tabelle millesimali avviene contestualmente a quella del regolamento, o ad opera dall’unico originario proprietario (regolamento contrattuale) ovvero dall’assemblea dei condomini, non essendo contemplata alcuna redazione da parte dell’autorità giudiziaria. Quest’ultima può essere adita dai condomini i quali vogliano procedere alla revisione ovvero alla modifica delle tabelle millesimali, revisione che non sia possibile in mancanza del consenso unanime di tutti i partecipanti l’assemblea condominiale.
Ha quindi ritenuto che “pertanto e tenuto conto che i convenuti hanno manifestato la propria disponibilità a determinare le tabelle millesimali la domanda deve essere rigettata”.
Anche dette considerazioni non possono essere condivise. E’ da premettere innanzitutto che è pacifico che le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, posto che l’allegazione di esse al regolamento rappresenta un dato meramente formale che non muta la diversa natura intrinseca dei due atti, non potendosi escludere che i condomini, in mancanza di un regolamento con annesse tabelle, possano, ai fini della ripartizione delle spese (di tutte o alcune di esse), accordarsi liberamente tra loro stabilendone i criteri, purché sia rispettata la quota di spesa posta a carico di ciascun condomino e la quota di proprietà esclusiva di questi, essendo il criterio di ripartizione previsto dalla legge (art. 1123 c.c.) preesistente ed indipendente dalla formazione delle tabelle (Cass. 13505/99). Del resto, la (pre)esistenza di tabelle millesimali non è necessaria per il funzionamento e la gestione del condominio, non solo ai fini della ripartizione delle spese ma neppure per la costituzione delle assemblee e la validità delle deliberazioni (Cass. 6202/98; 431/90; 5794/83), tanto più se si considera che la necessità del regolamento di condominio e delle annesse tabelle millesimali è obbligatoria (art. 1138 c.c., comma 1) solo per i condomini con più di dieci partecipanti.
Appare evidente che dalla giurisprudenza della Suprema Corte in precedenza citata si può trarre il principio della non necessaria correlazione tra regolamento e tabelle nel senso che se, da un lato, è necessario, in caso di formazione del regolamento condominiale, che vengano anche predisposte le tabelle relative alla ripartizione delle spese condominiali, dall’altro è possibile che vengano formate convenzionalmente le tabelle anche se il regolamento condominiale non sia stato predisposto.
La circostanza che per il condominio in oggetto, composto da meno di dieci condomini, non sussista l’obbligo di predisporre il regolamento condominiale, non può comunque precludere ad ogni condomino il diritto di chiedere giudizialmente la formazione di tabelle, sussistendo l’interesse concreto di ogni condominio diretto alla determinazione, in via generale, dei criteri di ripartizione delle spese condominiali tra i diversi condomini che lo legittima all’azione giudiziaria di accertamento.
La sussistenza di detto interesse ad agire (art. 100 c.p.c.) è da ravvisare in quanto l’attuale situazione di incertezza, circa l’ammontare delle spese condominiali cui sono tenuti i condomini, può essere rimossa dalla pronuncia giudiziaria, impedendo, quindi, che, in futuro, la ripartizione delle spese condominiali non sia correttamente determinata. Né in proposito rileva che gli appellati si siano dichiarati disponibili alla formazione delle tabelle in quanto ciò che rileva esclusivamente, ai fini della sussistenza dell’ammissibilità della domanda proposta dagli appellati, è il fatto oggettivo della mancanza attuale delle tabelle. Tenuto conto dell’accoglimento del primo motivo di appello la ripartizione delle spese condominiali va quindi effettuata in base alle tabelle condominiali indicate nella relazione di c.t.u. a chiarimenti, a firma dell’ing. On.Ru., in data 4 marzo 2010, come “tabelle millesimali considerando i corridoi – disimpegni al primo, secondo e terzo piano come proprietà esclusiva”.
Il terzo motivo di appello rimane assorbito dall’accoglimento del primo.
Tenuto conto della particolare complessità della controversia e della novità di talune questioni giuridiche trattate, sussistono giusti motivi per compensare integralmente tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo le spese delle c.t.u. effettuate a carico di ogni condomino, in misura uguale.
P.Q.M.
La Corte, in riforma della sentenza del Tribunale di Palermo, in data 20 gennaio 2004, appellata da Ca.Fl. e Mi.Gi. nei confronti di De.En., Mi.Bi. e Mi.Gi.: rigetta la domanda riconvenzionale proposta da Mi.Gi. nei confronti degli appellanti; dispone la ripartizione delle spese condominiali del Condominio di questa via (…) in base alle tabelle condominiali indicate nella relazione di c.t.u. a chiarimenti, a firma dell’ing. On.Ru., in data 4 marzo 2010, come “tabelle millesimali considerando i corridoi – disimpegni al primo, secondo e terzo piano come proprietà esclusiva”, compensa e tra le parti le spese di entrambi i gradi del giudizio, ponendo le spese delle c.t.u. effettuate a carico di ogni condomino, in misura uguale.
Così deciso in Palermo l’8 marzo 2011.
Depositata in Cancelleria il 22 marzo 2011.
