Nella lite promossa da un condomino nei confronti del condominio in relazione alla ripartizione delle spese sostenute per l’utilizzazione della cosa comune, i singoli condomini, potendo assumere la qualità di parti, sono incapaci di testimoniare. (Cassa con rinvio, App. Firenze, 22 Maggio 2002)
Svolgimento del processo
Con citazione notificata il 7 maggio 1996 P.D., comproprietario delle fabbriche e degli impianti denominati “condominio (OMISSIS)”, conveniva in giudizio avanti al tribunale di Montepulciano il condominio chiedendo dichiararsi la nullità, l’inesistenza o inefficacia della riunione assembleare del 10 maggio 1995, per nullità ed inefficacia del relativo atto di convocazione (effettuato da soggetto non legittimato), nonchè la nullità o l’annullamento della Delib. assembleare 9 aprile 1996, relativa all’approvazione del conto consuntivo per gli anni 1995/1996 e del piano di riparto, nella parte in cui gli erano state addebitate spese particolari per L. 104.700, nonchè spese di amministrazione per L. 271.200, per essere dette spese alcune non documentate e altre relative alla convocazione delle precedente invalida assemblea. Il tribunale respingeva la domanda, osservando che:
1) la Delib. 10 maggio 1995, nulla per vizio di convocazione, doveva ritenersi tamquam non esset perchè era intervenuta una successiva Delib. 14 novembre 1995 adottata in apposita assemblea con ordine del giorno e contenuto deliberatorio identico;
2) non si poteva procedere all’annullamento della deliberazione impugnata, ex art. 2377 c.c., applicabile anche in materia condominiale, perchè la delibera era stata sostituita con altra presa in conformità alla legge;
3) doveva quindi dichiararsi cessata la materia del contendere e ritenersi l’attore carente di interesse ad agire, essendo venuta meno prima del giudizio l’utilità di una pronuncia sulla specifica pretesa azionata.
Quanto poi alle spese addebitate con la Delib. 9 aprile 1996 il tribunale riteneva trattarsi di spese congrue, sia con riguardo alla spesa particolare di L. 104.700 (relative a L. 36.000 per spese postali e L. 68.000 per contribuzione pro quota alla manutenzione della piscina, somma quest’ultima pari a quella sostenuta a tale titolo da ciascuno degli altri condomini) sia riguardo alle spese di amministrazione, forfettariamente determinate in L. 271.200, le quali, ripartite tra le tre palazzine e 22 condomini, con incidenza a carico di ciascun condomino per sole L. 12.000, apparivano congrue in relazione al bilancio complessivo e comunque tali da consentire, in sede di approvazione del rendiconto, il controllo sulla giustificazione causale e la congruità del titolo. Il tribunale quindi condannava il P. anche alle spese di giudizio liquidandole quanto agli esborsi in L. 390.000.
Il P. proponeva appello avverso detta sentenza, cui resisteva il condominio.
La corte d’appello di Firenze con sentenza numero 723 del 2002 rigettava l’appello. Osservava la corte che la prima deliberazione assembleare, riconosciuta nulla dalle parti, era stata poi sostituita da altra adottata il 14 novembre 1995 da ritenersi valida e efficace, perchè non impugnata nei termini. Riteneva inoltre: a) congrue e giustificate le spese postali e varie, per L. 36.000 circa, tenuto conto che in tale somma dovevano essere ricompresi anche gli esborsi concernenti le comunicazioni preliminari e conseguenti alla Delib. 10 maggio 1995, rimasti a carico del condominio pur in presenza della invalidità della relativa deliberazione;
b) giustificata la spesa di L. 68.200, riferibile alla manutenzione della piscina, trattandosi di un esborso “sicuramente sostenuto ed essendo stata analoga somma sicuramente addebitata a ciascun condomino, come da testimonianze in atti, risultando ai fini del giudizio, ammissibile la testimonianza degli altri condomini (Cass. 12379 del 1992);
c) congrue le ulteriori spese di L. 271.200 complessive (da ripartirsi fra tutti i condomini) per spese varie di amministrazione, pur non analiticamente dettagliate nè giustificate con documentazione, posto che “varie singole spese condominiali, in se irrisorie e tuttavia necessaria per l’amministrazione della cosa comune … inevitabilmente sfuggono ad uno specifico conteggio e sono quindi determinate forfettariamente”.
Quanto poi alla censura relativa alle spese del giudizio di primo grado la corte la rigettava, ritenendo congrui e pertinenti gli esborsi indicati nella nota spese.
Il P. ha impugnato detta sentenza articolando quattro motivi.
Resiste il condominio.
Motivi della decisione
1. I motivi di ricorso.
1.1 – Con il primo motivo viene dedotta la “omessa pronunzia ed omessa motivazione sulla carenza di interesse (art. 360 c.p.c., n. 5) – violazione e falsa applicazione degli artt. 100 e 112 c.p.c.nonchè dell’art. 1123 c.c. (art. 360 c.p.c., n. 83)”.
Il ricorrente denuncia che la corte d’appello di Firenze avrebbe preso in esame soltanto la censura relativa alla invalidità della successiva Delib. 14 novembre 1995 senza esaminare quella, avanzata dall’appellante in via gradata, secondo cui in ogni caso doveva esser riformata la sentenza di primo grado nella parte in cui aveva dichiarato il P. carente di interesse ad agire. Il ricorrente osserva inoltre che anche a ritenere implicitamente rigettato il gravame sul punto, vi sarebbe comunque omessa motivazione nonchè violazione e falsa applicazione dell’art. 100 c.p.c., art. 1123 c.c..
Infatti l’interesse alla pronuncia gli derivava dall’addebito delle spese relative alla assemblea ritenuta nulla (costi per la convocazione, spedizione verbali eccetera), poichè si era trattato di una attività svolta da soggetto estraneo all’amministrazione e completamente fuori dall’ambito condominiale.
1.2 – Con il secondo motivo di ricorso si deduce la “violazione e falsa applicazione degli artt. 1131 e 1123 c.c., nonchè degli artt. 246, 115 e 116 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – omessa insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5), il tutto con riguardo alla pronuncia sulle spese varie per L. 68.200 addebitate in via esclusiva”. Osserva il ricorrente che si trattava di spese non documentate e mai sostenute, tanto che il condominio si era difeso confermando di non possedere la documentazione giustificativa del preteso credito, sostenendo che si trattava di spese di manutenzione della piscina pagate da tutti gli altri condomini ma non dal P.. Il tribunale aveva ritenuto invece sussistente il debito sulla base della dichiarazione di testi condomini e quindi incapaci a testimoniare. Anche il contenuto delle relative dichiarazioni rese da testi era comunque generico, in quanto non riferito ad un lavoro specifico nè ad alcun soggetto che tali somme avesse percepito. Inoltre deduceva che la spesa complessiva relativa a tutti i condomini appariva di una certa consistenza (L. 1.500.000 circa) e quindi tale da richiedere una regolare ricevuta quietanzata; non vi erano state richieste di pagamento dell’importo in questione; non vi era stata registrazione degli incassi e vi era stata l’approvazione da parte dell’assemblea della spesa individuale e non di una spesa collettiva. La corte d’appello, confermando tale impianto logico, non aveva tenuto conto della incapacità a testimoniare da parte dei condomini uditi come testi, nè delle incongruità rilevate.
1.3 – Con il terzo motivo di ricorso viene dedotta la “violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 – omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5), il tutto con riguardo alla pronuncia sulle spese postali per L. 36.500 addebitate in via esclusiva al P. ed alle spese varie collettive per L. 271.200.
Quanto alle spese postali il ricorrente deduce che non sono documentate. Anche a tener conto delle comunicazioni relative alla assemblea invalida l’importo dovuto sarebbe stato di lire 14.700 mentre la somma richiesta era di lire 36.500. Si trattava quindi d’importo non documentato che non poteva essere addebitato forfettariamente, trattandosi di spese addebitate specificamente ad un singolo condomino.
Quanto alle spese varie per L. 271.200, occorreva tener conto che si trattava di spese per le quali non vi era stato alcun dettaglio da parte dell’amministratore, oltre che omessa documentazione.
1.4 – Con il quarto motivo di ricorso viene dedotta la “insufficiente motivazione (art. 360 c.p.c., n. 5) con riguardo al gravame relativo alle spese processuali”. Deduce il ricorrente che la sentenza di primo grado doveva comunque essere riformata in quanto erano state liquidate “a favore del condominio spese vive per L. 390.000, laddove invece le uniche spese sopportate dalla controparte erano costituite dai bolli sulle memorie difensive, notevolmente inferiori all’importo liquidato”. Lamenta il ricorrente la genericità della motivazione adottata dalla corte d’appello che si era limitata ad affermare che gli esborsi “appaiono congrui e pertinenti”. Ciò dimostrava che non era stata effettuata alcuna verifica in merito ai singoli importi per spese vive sostenute nonostante la censura mossa.
2.1. – Il primo motivo è infondato e va respinto. Il ricorrente non ha impugnato la successiva delibera condominiale che ha sanato la precedente così determinando la cessazione della materia del contendere. Correttamente, in base a quest’ultima deliberazione, sono state recuperate le spese, gravanti sull’intero condominio, relative alla precedente deliberazione.
2.2 – Il secondo motivo è fondato e va accolto. Nella sostanza la motivazione della Corte si fonda sulle testimonianze rese da alcuni condomini, che avevano dichiarato di aver corrisposto la loro quota per i lavori relativi alla piscina, senza tener conto che nel caso in questione, trattandosi di una lite tra condomini in relazione alla ripartizione delle spese sostenute, i condomini sono incapaci di rendere testimonianza, potendo assumere la qualità di parte. Il precedente giurisprudenziale della Corte di cassazione (n. 12379 del 1992), richiamato dalla Corte di appello, risulta isolato e superato in senso contrario quanto meno da Cass. 1997 n. 6483, che questo Collegio condivide. La sentenza impugnata va quindi cassata sul punto e rinviata ad altra sezione della corte di appello fiorentina, che, nel valutare nuovamente la prova in ordine alla spesa sostenuta, applicherà il principio di diritto secondo il quale: “nella lite tra condomini relativa alla riscossione di contributi condominiali dovuti da ciascun condomino per l’utilizzazione della cosa comune, i condomini, in quanto parti, sono incapaci di testimoniare”. 2.3 – Il terzo motivo è infondato. Infatti, nella sostanza esso propone una questione di merito che non può essere esaminata in questa sede, riguardando conteggi e relativa documentazione, nonchè spese calcolate con modalità forfettaria ammissibile in certi limiti anche nella gestione condominiale in relazione al tipo e modalità di spesa. Sul punto la motivazione della corte territoriale appare adeguata e priva di vizi, anche in relazione della decisione del giudice di primo grado.
2.4 – Il quarto motivo resta assorbito dall’accoglimento del secondo, dovendo la Corte di rinvio provvedere anche in ordine alle spese.
P.Q.M.
La Corte rigetta il primo e il terzo motivo di ricorso, accoglie il secondo, assorbito il quarto, cassa in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di appello di Firenze anche per le spese.
Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio della seconda sezione civile, il 11 aprile 2007.
Depositato in Cancelleria il 23 agosto 2007
