In seguito alla compravendita di una unità immobiliare l’acquirente ne diventa proprietario, oltre che condomino. Nel caso di oneri condominiali non pagati dal precedente proprietario, occorre distinguere quando il debito resti in capo al venditore-e quando si trasferisca al compratore-avente causa.
Spese condominiali arretrate: Le spese condominiali sono gli esborsi che il condominio sostiene per la gestione e manutenzione delle parti comuni dell’edificio, di cui il codice civile fornisce una elencazione esemplificativa.
Al pagamento di queste spese deve provvedere colui che è titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale su una unità immobiliare posta all’interno del fabbricato condominiale.
L’obbligo di contribuzione è attribuibile ad ogni condomino pro quota, in relazione ai millesimi di proprietà di ciascuno, salvo che l’assemblea all’unanimità deliberi diversi criteri di imputazione degli oneri condominiali.
Se le spese condominiali non vengono pagate
A fronte dell’omesso pagamento, l’amministratore è tenuto a procedere per conto del condominio al recupero del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio, richiedendo al giudice competente l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo nei confronti del condomino insolvente.
Qualora il diritto reale sull’immobile venga trasferito ad altro soggetto, come nel caso di compravendita, il venditore è obbligato per le spese condominiali maturate alla data del rogito notarile, mentre successivamente a tale momento l’onere contributivo si trasferisce in capo all’acquirente, succeduto al primo nella qualità di condomino.
Tuttavia, l’amministratore di condominio, ai sensi dell’ art. 63 disposizioni di attuazione al codice al codice civile, ha facoltà di richiedere anche al compratore il pagamento di quegli oneri che di regola sono di competenza del venditore ma che questi non ha provveduto a saldare.
Infatti l’acquirente che subentra nei diritti di un condòmino è solidalmente obbligato con quest’ultimo al pagamento dei contributi maturati nella gestione in corso e in quella trascorsa.
Cosa è l’obbligo solidale
Con la locuzione “obbligato solidalmente” si intende che l’amministratore di condominio potrà agire indifferentemente nei confronti sia del vecchio che del nuovo proprietario. Per l’effetto, il saldo del debito da parte dell’attuale proprietario avrà liberato dall’obbligazione anche il precedente proprietario, suo dante causa, ciò che legittima la richiesta di rimborso, c.d. rivalsa, da parte del compratore al venditore.
La norma in commento circoscrive l’obbligo di liquidazione delle spese condominiali all’anno in corso e a quello precedente, in riferimento all’anno della gestione operata dall’amministratore ovvero al c.d. anno contabile.
Occorre comunque distinguere le spese che riguardano l’anno contabile in corso da quelle della gestione precedente alla compravendita dell’immobile.
Pertanto, con riferimento all’anno di gestione in corso e a quello trascorso, se il nuovo proprietario non provveda al pagamento degli oneri condominiali l’amministratore è legittimato a richiedere al giudice competente la pronuncia di una ingiunzione di pagamento, in forza di decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo.
Per quanto riguarda, invece, le spese risalenti, ossia quelle antecedenti l’anno che precede la compravendita, unico obbligato al pagamento resta il soggetto allora proprietario.
Spese condominiali ordinarie e straordinarie
I “contributi” di cui all’articolo 63 disp. att. c.c. sono gli oneri condominiali relativi alla c.d. spese condominiali ordinarie, ossia quelle spese che vengono sostenute dal condominio ai fini della conservazione e ordinaria manutenzione delle parti comuni dell’edificio, ad esempio per l’uso e godimento comuni di tali parti o servizi.
Per determinare il soggetto obbligato al pagamento di tali “contributi” si fa riferimento alla data del rogito della compravendita, per cui le spese ordinarie devono intendersi a carico del condomino venditore sino al giorno della stipula, invece del compratore per il periodo successivo.
Cosa rischia di pagare il nuovo proprietario?
Il nuovo proprietario risponderà, in via solidale, solo per i contributi relativi al biennio antecedente l’acquisto, non anche per quelli di annualità precedenti.
Di conseguenza, come detto, per gli oneri contributivi di competenza delle gestioni “risalenti”, ovvero antecedenti il biennio è obbligato esclusivamente colui che era proprietario-condomino in quel periodo.
Diversamente, le spese condominiali straordinarie, ad esempio per lavori di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione o riqualificazione deliberati dall’assemblea, sono a carico di colui che era proprietario dell’immobile alla data della delibera assembleare di approvazione dello stato di ripartizione dei contributi. Indipendentemente da quando i lavori siano stati in concreto eseguiti.
Si possono stipulare accordi specifici ?
Tale criterio di ripartizione delle spese straordinarie è obbligatorio salvo diversi accordi tra precedente e attuale proprietario. Infatti le parti venditrice e acquirente, con specifica clausola del contratto di compravendita o con distinta scrittura privata complementare, possono comunque accordarsi diversamente in merito al momento in cui sorge l’obbligazione. Tale accordo in deroga, tuttavia, ha efficacia solo “interna” tra le parti contraenti, non anche nei confronti del condominio; peraltro una previsione del regolamento condominiale che ponesse a carico del nuovo proprietario l’obbligo di saldare i contributi arretrati sarebbe illegittima, in quanto in violazione di legge,
Il suesposto principio, contenuto nel quarto comma del citato art. 63 disp. att. c.c., va collegato con il successivo comma quinto, ai sensi del quale colui che cede diritti su di una unità immobiliare (nella specie il venditore) resta obbligato solidalmente con il cessionario-avente causa (cioè col nuovo proprietario) per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
Dunque accade che ogniqualvolta vi sia un trasferimento immobiliare e anche dopo la stipula del contratto, il precedente proprietario resta obbligato verso il condominio al pagamento dei contributi, in solido con l’attuale proprietario, finché non invii all’amministratore copia autentica del contratto rilasciata dal notaio rogante.
Pertanto l’omessa informazione all’amministratore dell’avvenuto trasferimento del diritto viene sanzionata dal legislatore con l’insorgenza in capo al vecchio e al nuovo proprietario della solidarietà nell’obbligazione al pagamento degli oneri condominiali.
In concreto, quindi, anche per le spese condominiali successive alla compravendita sussiste la responsabilità solidale del precedente proprietario.
Nei casi di responsabilità solidale di venditore e compratore spetta all’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, la facoltà di scegliere contro quale dei due coobbligati agire in giudizio a mezzo ricorso per decreto ingiuntivo, salvo delibera assembleare in merito.
La prescrizione del diritto
Quanto alla prescrizione del diritto di credito del condominio per contributi insoluti, gli oneri riferibili a spese condominiali ordinarie si prescrivono in 5 anni dalla delibera assembleare di approvazione dello stato di riparto redatto dall’amministratore, le spese straordinarie invece si prescrivono in 10 anni da tale momento.
Acquisto della proprietà per decreto del giudice
La successione nel diritto di proprietà di una unità immobiliare può avvenire, oltre che per effetto di contratto di compravendita, anche a seguito di decreto di trasferimento pronunciato dal Tribunale nell’ambito di una procedura esecutiva, (normalmente per aggiudicazione in esito ad asta giudiziaria) ossia di quello strumento processuale di cui può avvalersi il creditore per ottenere soddisfazione del proprio diritto tramite ”esecuzione forzata” di una prestazione, che non venga eseguita spontaneamente dal debitore.
Ebbene, anche in relazione a tale modalità di acquisto della proprietà l’amministratore, ai fini dell’imputazione degli oneri condominiali, deve seguire il disposto dell’art. 63 disp. att. c.c.., dato che a seguito del decreto di trasferimento dell’immobile pronunciato dal giudice delle esecuzioni immobiliari, l’aggiudicatario diventa attuale proprietario e quindi condomino.
Fermo quanto sopra, l’amministratore può sempre agire nei confronti del precedente proprietario per ottenere il pagamento delle spese di sua competenza, pur con tempi lunghi, dovendo allo scopo adire le vie legali o con azione ordinaria o con ricorso per decreto ingiuntivo però sfornito di provvisoria esecutività. I tempi per la realizzazione del credito del condominio in tal caso si dilungano.
Debiti del condominio verso terzi
In ambito condominiale, un soggetto terzo, creditore del condominio, non potrebbe agire contro l’attuale proprietario, se il rapporto debitorio si riferisce ad un periodo in cui quest’ultimo non era ancora condomino.
A proposito della responsabilità patrimoniale del condomino verso terzi creditori e del momento in cui essa sorge, l’amministratore può imporre il pagamento pro quota delle obbligazioni del condominio verso terzi fornitori soltanto ai soggetti che, al momento in cui è sorto l’obbligo di contribuire a questi oneri condominiali ossia alla data di approvazione della relativa delibera assembleare, in quanto proprietari di una unità immobiliare rivestano la qualità di condomino.
Pertanto in caso di vendita dell’immobile, a pagare i debiti verso i fornitori-creditori esterni del condominio è il precedente proprietario, se il debito di cui si tratta sia già maturato al momento della compravendita. Diversamente, se il credito per forniture si è originato nei confronti del condominio prima dell’acquisto dell’immobile da parte dell’attuale proprietario, il creditore esterno non ha titolo per soddisfarsi del proprio credito verso tale condomino.
Attenzione all’azione esecutiva del creditore
La legge stabilisce che, nel caso in cui il terzo-fornitore del condominio non riesca a soddisfare il proprio credito pignorando il conto corrente condominiale, questi ha titolo per procedere esecutivamente anzitutto verso i condòmini inadempienti nel pagamento dei contributi e in subordine nei confronti degli altri condòmini.
In ogni caso i condomini obbligati, sono tenuti a contribuire a onorare i debiti condominiali in misura della quota-parte di proprietà di ciascuno, espressa in millesimi sul totale.
Azione per recupero-crediti
Per iniziare il procedimento di recupero dei crediti contributivi è necessario che l’assemblea abbia approvato un piano di ripartizione dei contributi e dichiarato lo stato di morosità del condomino o dei condòmini inadempienti.
Tale ripartizione, in quanto approvata dall’organo assembleare, in sede di giudizio ha valore di “scrittura di riconoscimento di debito”, come tale idonea alla pronuncia di “decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo”.
La provvisoria esecutività dell’ingiunzione di pagamento nella fattispecie legittima l’esecuzione forzata del credito senza dover osservare il “termine ad adempiere” di 10 giorni dalla notificazione al debitore della intimazione a pagare.
L’amministratore, salvo che da ciò sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, dovrà agire esecutivamente ai sensi dell’art. 1129, co. 9, c.c. per la riscossione coattiva dei contributi insoluti dai condòmini morosi, a pena di decadenza entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio contabile al quale si riferisce il credito del condominio.
Spese condominiali arretrate | I diritti e le attenzioni dell’acquirente
Il soggetto interessato all’acquisto dell’immobile ha facoltà di richiedere al condomino-venditore, prima della sottoscrizione del preliminare di compravendita, una attestazione rilasciata dall’amministratore in ordine alla regolarità della posizione contributiva verso gli oneri condominiali oltre all’eventuale pendenza di liti giudiziarie in cui l’attuale proprietario e il condominio stesso siano parti in causa.
L’Attestazione di regolare posizione contributiva con il condominio
Ragione di tale “informativa”, come detto, la regola per cui l’acquirente è responsabile in solido con il precedente proprietario per le spese di gestione in corso e per quelle della gestione precedente.
Infatti, obbligato al saldo degli oneri contributivi relativi ai contenziosi legali è il soggetto che era proprietario alla data di delibera dell’azione giudiziaria – salvo che al momento della stipula venditore e acquirente con accordo avente “efficacia interna” abbiano convenuto diversamente – per cui all’esito del processo l’amministratore deve richiedere il pagamento delle spese legali al soggetto proprietario al tempo della delibera assembleare.
Spese condominiali arretrate | Le spese legali
Anche nel caso delle spese legali, giusta regola generale, l’amministratore è comunque legittimato a esigere il pagamento da parte del proprietario attuale, salvo questi avere titolo per la successiva rivalsa nei confronti del venditore-dante causa.
Come sopra esposto, infatti, l’art. 63 disp. att. c.c. incide unicamente sui rapporti “esterni”, vale a dire tra le parti della compravendita e gli altri condòmini, non su quelli “interni” di venditore e compratore.
Nel rapporto interno tra condòmini, giova ripetere, salvo che sia diversamente convenuto tra gli stessi, vige il diverso principio della “personalità delle obbligazioni”, per effetto del quale l’attuale condòmino risponde unicamente delle obbligazioni sorte dopo l’acquisto dell’immobile, mentre per i debiti precedenti egli, dopo aver saldato quanto dovuto, può agire in rivalsa nei confronti del precedente proprietario.
