Liti in condominio: liti attive e liti passive
Le liti in condominio sono un fenomeno particolarmente diffuso, soprattutto quelle relative alle parti comuni dell’edificio; alcune arrivano perfino all’Autorità Giudiziaria.
Nel caso in cui sia il condominio a porre in essere l’azione legale si tratta di una lite attiva. Nel caso contrario in cui siano terzi ad avanzare pretese verso il condominio, si tratta di lite passiva.
In tutti e due i casi la controparte del condominio potrebbe essere un condomino.
Liti in condominio: competenza dell’amministratore o dell’assemblea
Sia per le questioni extra-giudiziali, che per il contenzioso giudiziario ci sono diverse competenze tra amministratore e assemblea. Ci sono casi in cui l’amministratore potrà agire autonomamente e altri in cui dovrà coinvolgere l’assemblea per decidere la linea da adottare.
In quest’ultima ipotesi, la mancata considerazione delle competenze dell’assemblea può comportare la revoca dell’amministratore.
L’articolo 1131 codice civile delinea, nell’ambito delle liti attive e passive, quali sono le materie di competenza dell’amministratore e quali dell’assemblea: ” Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (att. 64) ed è tenuto al risarcimento dei danni“.
Liti in condominio: articolo 1130 codice civile
L’articolo 1130 codice civile, al primo comma prevede le ipotesi in cui l’amministratore possa agire in giudizio.
Per quanto riguarda le liti in condominio attive, ad esempio l’amministratore potrà dare il via ad un’azione di danno temuto contro i confinanti o contro gli stessi condomini, nel caso in cui sia necessario farlo al fine di tutelare gli interessi comuni o dare il via all’azione di recupero giudiziale del credito contro gli eventuali condomini morosi.
Inoltre la legittimazione ad agire dell’amministratore, riguarda anche i casi previsti dal regolamento di condominio e quelli per cui l’assemblea gli ha conferito mandato. I quorum richiesti in questa ipotesi sono: maggioranza degli intervenuti all’assemblea ed almeno 500 millesimi (articolo 1136, quarto comma, codice civile). Una volta iniziata l’azione legale, l’amministratore è legittimato ad agire in tutti i gradi di giudizio.
Invece, per le liti passive, nelle quali il condominio è chiamato in causa, l’amministratore può essere convenuto per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.
Liti in condominio: la giurisprudenza
Un problema di rilievo è il limite della legittimazione passiva dell’amministratore, in particolare perché, i commi terzo e quarto dell’art. 1131 codice civile, prevedono un diverso comportamento “in caso di atti esorbitanti le sue attribuzioni”.
La Corte di Cassazione, seguendo l’orientamento maggioritario (Cassazione n. 5203 del 1986, Cassazione n. 8286 del 2005) interpreta in via estensiva la norma, stabilendo che “la rappresentanza processuale dell’amministratore del condominio dal lato passivo, ai sensi del secondo comma dell’art. 1131 c.c., non incontra limiti quando le domande proposte contro il condominio riguardano le parti comuni dell’edificio“.
E’ comunque opportuno che nel momento in cui viene notificato un atto giudiziario o un provvedimento amministrativo, l’amministratore predisponga le opportune difese e allo stesso tempo convochi l’assemblea al fine di prendere le decisioni ritenute più opportune.
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