A cura dell’Avv. Francesco Luongo
Sentenza n. 25251 del 16 ottobre 2008
L’amministratore di condominio è tenuto, tramite i poteri e doveri di controllo che gli sono imputati dal codice civile e da precise disposizioni di leggi speciali, ad impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni ai condomini o a terzi; sicché, egli si viene a trovare nella posizione di custode rispetto a tali beni e può, pertanto, rispondere di detti danni.
(Sezione Terza Civile, Presidente P. Vittoria, Relatore P. D’Amico)
L’amministratore di condominio è un mestiere difficile che richiede un alto livello di professionalità ed una idonea organizzazione di mezzi, meglio se su base societaria.
Questo il senso della decisione della Corte di Cassazione del 16 ottobre 2008 che ha inaugurato la linea dura nei confronti della gestione “fai da te” degli immobili.
Nel caso di specie la Suprema Corte, ribaltando una sentenza di appello, che ne aveva escluso la responsabilità, ha ritenuto colpevole l’amministratore per il danno causato ad un condomino dalla presenza di buche non percettibili e non segnalate nell’area condominiale, createsi a seguito di lavori di manutenzione.
Per la Corte la figura dell’amministratore nel nostro ordinamento non si esaurisce nell’aspetto contrattuale delle prerogative d’ufficio visto che, non solo il Codice civile, ma anche numerose leggi speciali, imputano allo stesso il dovere di impedire che il modo di essere dei beni condominiali provochi danni a terzi.
In caso di appalto di lavori il condominio in quanto tale non è posto in una condizione di esclusivo custode dei beni anzi l’assemblea delega proprio l’amministratore alla stipula e, per la Corte, è lui il responsabile della salvaguardia dei beni comuni e dei danni da essi cagionati a condomini o a terzi per negligenza o semplice violazione di obblighi legali o regolamentari ( gia sancita in alcune Sentenze: Cass. 4816/94; Cass. 8804/93; Cass. 2219/76).
Significativa la motivazione posta dalla terza sezione della Cassazione a fondamento della propria severità e cioè che essa scaturisce dall’evoluzione della figura dell’amministratore i cui compiti vanno incrementandosi si da far ritenere che gli stessi possano venire assolti in modo più efficace da società di servizi, all’interno delle quali operano, specialisti in settori diversi in grado di assolvere alle numerose e gravi responsabilità ascritte allo stesso amministratore dalle leggi speciali .
Nel dettagliare in Sentenza le varie fonti, è chiaro l’avvertimento degli ermellini: l’amministratore di condominio deve essere un soggetto altamente qualificato dotato di idonea organizzazione per far fronte alle innumerevoli incombenze cui è preposto ed il giudizio sulle sue eventuali responsabilità non potrà prescindere da questo presupposto.
Come si possa conciliare questo orientamento con l’inesistenza di una regolamentazione obbligatoria inerente l’accesso e la formazione degli amministratori immobiliari è un problema cui il legislatore soprattutto quello attuale deciso a deflazionare il contenzioso civile non può continuare ad ignorare.
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