Domanda del lettore: Come vanno ripartite le spese di un intervento da effettuare su un piazzale con sottostanti garage, e precisamente:
Il piazzale (o soffitto dei garage) è costituito da:
- piastrelle
- massetto
- guaina impermeabilizzante
- solaio in laterizio
- intonaco
- tinteggiatura soffitto
Il piazzale (condominiale) ha delle parti in esclusiva proprietà e delle parti in comune fra alcuni condomini, per cui è possibile stabilire in funzione delle superfici e dei millesimi calcolare l’esatta proprietà fra i condomini in termini di mq. di piazzale.
Nella parte garage, la corsia è comune ed i garage di proprietà.
- I° Domanda: Nel caso di rifacimento della parte soprastante il solaio (piastrelle, massetto e guaina) alla spesa devono partecipare anche i proprietari dei garage (art.1125) e se si in che parte?
- II° Domanda: Se nel piazzale, per una parte di esso, ci fosse anche un diritto di passo a favore di terzi, come dovrebbero partecipare il terzo alle spese di rifacimento, solo per le piastrelle oppure per tutto il lavoro e se si in che parte ?
Risposta dell’esperto:
- I° Risposta: Una recente sentenza di cassazione (n.2243) ha chiarito in modo inequivocabile che l’articolo da applicare è¨ il 1125 e non il 1126 precisando che la struttura complessa del pavimento è a carico esclusivo dei proprietari dello stesso (piastrelle, massetto, guaina), intonaco e tinteggiatura a carico esclusivo dei proprietari dei garage, il solaio in parti uguali.
- II° Risposta: In questo caso la cosa non è semplice perchè va stabilito chi trae effettivo vantaggio da questa servitù, se serve solo a chi la usa, se il passaggio è utilizzato anche dal proprietario (condominio), in che misura proporzionale. In sostanza, se non esistono accordi, il criterio è quello della proporzionalità in base all’effettivo uso.
Luca Fontanari
