Domanda: gradirei avere il vostro parere circa il criterio di ripartizione di una spesa straordinaria riguardante lavori di rifacimento del manto impermeabile di un terrazzo-stenditoio.
Il palazzo ha le seguenti caratteristiche:
- ha negozi al piano terra ed abitazioni ai piani superiori (4 appartamenti per piano) ai quali naturalmente si accede da un vano scala.
- soltanto uno dei negozi comunica con il vano scala.
- il 5° ed ultimo piano, differentemente dagli altri, si compone di 2 appartamenti, di un lavatoio coperto e di un terrazzo-stenditoio scoperto oggetto dei lavori di cui alla premessa.
- la copertura dell’intero edificio è quindi costituita per una parte dal terrazzo-stenditoio di cui sopra (piano 5°) e per l’altra parte dalla copertura delle due abitazioni poste allo stesso piano del terrazzo-stenditoio che naturalmente hanno la copertura al piano superiore (piano 6°) non accessibile.
- la tabella millesimale allegata al regolamento di condominio che ripartisce le spese della scala non comprende i negozi (fa eccezione l’unico negozio che ha anche l’accesso al vano scala).
- i negozi (tranne quello che ha anche l’accesso dal vano scala) non hanno di conseguenza mai pagato le manutenzioni al portone d’ingresso, le pulizie della scala, del lavatoio e del terrazzo-stenditoio, l’illuminazione della scala, del lavatoio e del terrazzo-stenditoio.
- come in tutti gli edifici i tubi dell’acqua, le tubazioni di scarico, i cavi elettrici, telefonici e TV comprese le antenne e le parabole poste sul terrazzo
- stenditoio creano delle servitù reciproche tra tutti i Condomini.
- il Regolamento di Condominio non da altre indicazioni sull’argomento.
Tutto ciò premesso chiedo cortesemente un parere circa il criterio di ripartizione della spesa dell’impermeabilizzazione del terrazzo-stenditoio ed in particolare se va ripartita:
- secondo l’art. 1123 c.c. tra tutti i Condomini in proporzione del valore della loro proprietà,
- secondo l’art.1126 c.c.: 1/3 tra i Condomini che ne hanno l’uso e 2/3 tra i Condomini di quella parte dell’edificio coperta dal terrazzo-stenditoio.
Risposta: Senza ombra di dubbio la spesa va ripartita tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà, in quanto anche i proprietari dei negozi che non hanno accesso al vano scale possono accedere al terrazzo per i vari servizi comuni quali acqua, elettricità, antenne tv etc , oltre ad usufruire della copertura.
L’art. 1123 è comunque un articolo derogabile, quindi l’assemblea in teoria potrebbe decidere liberamente in modo difforme. Consiglio di prendere eventuali delibere difformi soltanto all’unanimità in quanto in caso di successive impugnazioni il giudice si atterrebbe a quanto previsto dall’art 1123.
Umberto anitori
