Regolamento condominiale predisposto dal costruttore, i limiti
Il regolamento condominiale predisposto dal costruttore dell’immobile, può contenere delle clausole che, esorbitano i contenuti dell’articolo 1138, comma 1, Codice Civile, imponendo limiti ai diritti dei condomini relativamente alle singole unità immobiliari, e rimanendo vincolanti anche eventuali successivi acquirenti delle distinte unità immobiliari dell’edificio.
Regolamento condominiale predisposto dal costruttore, le condizioni
I vincoli imposti dal regolamento elaborato dal costruttore dell’edificio, sono obbligatori solo se si verifica una delle seguenti condizioni:
- il regolamento deve essere stato trascritto nei registri immobiliari;
- nel titolo di acquisto deve essere fatto espresso riferimento al regolamento, pur senza riportarlo interamente, così che possa intendersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale (Cassazione, sentenze n. 19798 del 2014 e n. 17886 del 2009).
In quest’ultimo caso, il richiamo del regolamento predisposto dal costruttore, ha rilievo se operato con riferimento ad un determinato regolamento che sia già esistente nel momento del singolo atto di acquisto.
Di conseguenza, non ha valore, l’obbligo derivante all’acquirente, nel contratto di compravendita della singola unità immobiliare, di rispettare un qualsiasi regolamento di condominio che verrà predisposto successivamente dal costruttore (Cassazione, sentenza n. 5657 del 2015).
Regolamento condominiale predisposto dal costruttore, opponibilità
Per quanto riguarda l’opponibilità ai successivi acquirenti, particolare attenzione va data alle clausole del regolamento di condominio che apportano deroghe ai criteri di ripartizione delle spese, in base agli articoli 1123 e seguenti del Codice Civile.
In tal caso, solamente la trascrizione del regolamento, o lo specifico richiamo nei titoli di acquisito, possono dotare di efficacia reale tali convenzioni di distribuzione delle spese condominiali.
Regolamento condominiale predisposto dal costruttore, conclusione
Per avare la certezza in merito alla validità di tali clausole del regolamento condominiale, predisposte dal costruttore ed accettate dagli acquirenti delle singole unità, sulla base dell’articolo 33, comma 1, del Codice del Consumo, è opportuno verificare in prima battuta, la sussistenza degli status soggettivi di “professionista” e “consumatore” con riguardo ai contratti di acquisto delle unità condominiali, inoltre è bene evidenziare come, per far valere in giudizio la nullità delle eventuali clausole vessatorie inserite nel regolamento predisposto dal costruttore e accettato dai partecipanti, non sussiste la legittimazione processuale dell’amministratore di condominio, ma occorre un’azione esperibile da parte dei condomini (Cassazione, sentenza n. 12342 del 1995).
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