La Suprema Corte sta sempre più evidenziando gli aspetti specifici del Condominio, che, come Ente di Gestione privo di personalità giuridica, ma soprattutto privo di patrimonio autonomo, non può sostituirsi e surrogare diritti e doveri dei singoli condomini. L’attività del condominio, attraverso il metodo collegiale ed principio maggioritario deve essere limitata alle parti e servizi comuni dell’edificio che sono legati da una relazione di accessorietà funzionale e materiale con le singole proprietà esclusive e non può assolutamente invadere la sfera dei diritti soggettivi dei singoli condomini. In Parole povere la disciplina condominiale riguarda la sola amministrazione e conservazione delle parti e servizi comuni dell’edificio in condominio. Ne consegue che tutte le delibere che esorbitano dalla amministrazione e conservazione vanno approvate con il consenso dei diretti titolari dei diritti soggettivi condominiali e quindi alla unanimità dei partecipanti al condominio e non a maggioranza.
Esempio pratico: il contratto (polizza Globale Fabbricati) di assicurazione che l’amministratore sottoscrive con le compagnie assicurative per dare copertura ai rischi di incendio e Responsabilità Civile verso Terzi copre una gamma di rischi legati alla proprietà dei singoli appartamenti, che esorbita dalle competenze condominiali e che solo i proprietari singolarmente possono sottoscrivere. Possiamo anche evidenziare come spesso (obbligatoriamente in presenza di mutuo) i condomini abbiano acceso una polizza personale che copre gli stessi rischi con il risultato che si trovano a pagare due volte la stessa copertura assicurativa ma in caso di sinistro verranno rimborsati una sola volta. Alla luce delle ultime sentenze della Cassazione questi condomini , se non avessero precedentemente espresso il loro consenso potrebbero non approvare in sede di rendiconto parte della spesa per la polizza globale fabbricati. Ci auguriamo che al fine di evitare un ulteriore contenzioso e nell’ottica di una sempre maggiore trasparenza l’ANIA predisponga una polizza specifica per la copertura dei soli rischi condominiali.
