E’ sempre possibile per l’assemblea deliberare, con le maggioranze previste dalla legge, di concedere in locazione a terzi o a condòmini interessati una o più parti comuni dell’edificio.
Le parti comuni – Definizione
Il condominio negli edifici costituisce una particolare forma di comproprietà immobiliare, di natura forzosa e indivisibile, caratterizzata da una relazione strumentale di accessorietà tra le parti comuni dell’edificio e le unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.
Ogni condomino, quale proprietario di una o più unità immobiliari interne al fabbricato, è per ciò stesso titolare di una quota di proprietà sulle parti comuni, proporzionale al valore del proprio bene, espresso in millesimi, in rapporto a quello dell’intero stabile.
Pertanto la parte comune dell’edificio condominiale appartiene pro quota a ciascuno dei condomini nessuno dei quali ne è proprietario esclusivo, ne deriva che il singolo comproprietario non può disporre della cosa comune senza il consenso espresso degli altri condòmini.
Il contratto di locazione
Tra i poteri facenti capo all’organo assembleare vi è quello di concedere in locazione una o più parti comuni dell’edificio condominiali.
La locazione, sappiamo, è il contratto con il quale una parte (locatore) si obbliga a far godere all’altra (locatario) una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. I contratti di locazione di durata superiore a 9 anni devono farsi per iscritto, a pena di nullità.
Le parti comuni dell’edificio – Le norme e la giurisprudenza
Il codice civile stabilisce, a norma dell’articolo 1117, quali sono le parti comuni di un edificio condominiale ossia, per quanto d’interesse in questa sede, “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;”,inoltre“le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune (…)”.
Si tratta di categorie di beni individuate in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio, ossia parti che compongono la struttura di fabbricato e locali accessori adibiti a servizio dello stabile.
L’elencazione delle parti che si presumono comuni operata dall’articoli in commento non ha carattere tassativo né esaustivo della possibile “casistica” bensì puramente esemplificativo. La norma in commento pone una presunzione generale e astratta di comproprietà, che nel caso concreto può essere superata in forza di prova contraria.
Infatti è possibile che una o più parti dell’edificio condominiale non siano comuni, in ragione di un titolo, ad esempio un regolamento condominiale contrattuale, che li sottragga a tale presunzione escludendone la natura di bene comune. Viceversa, è anche possibile individuare parti comuni ulteriori a quelle “codificate” dal legislatore a mente del presente articolo.
Ebbene, volendo valorizzare la proprietà comune accrescendone l’utilità, è possibile concedere in locazione a soggetti terzi o a condòmini interessati le parti comuni che siano inutilizzate, costituendo una rendita civile.
La Corte di Cassazione, con sentenza n. 4131/01, afferma che “La locazione di cosa comune” si inserisce “tra gli atti di amministrazione ordinaria, per i quali la ratifica richiede una deliberazione adottata a maggioranza semplice”, inoltre che “la conclusione di un contratto di locazione di un appartamento condominiale è un atto di amministrazione ordinaria essendo possibile conseguire la finalità del “miglior godimento delle cose comuni” (art.1106 c.c.) anche con l’accrescimento dell’utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto)”.
Dunque la locazione di una cosa comune va considerata atto di amministrazione ordinaria poiché attraverso di essa è possibile conseguire la finalità del miglior godimento della stessa, anche attraverso “l’accrescimento dell’utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta”.
Ogniqualvolta non si ravvisi la possibilità per i condòmini di utilizzare il bene comune, si è detto, è consentito all’assemblea deliberarne la concessione in locazione, dunque presupposto di fatto per la validità della delibera assembleare è l’impossibilità di un uso diretto del bene in oggetto.
I proventi della locazione “fanno cassa”
Rientra nel potere discrezionale dell’assemblea stabilire la modalità di utilizzo dei proventi della locazione, solitamente destinati alla costituzione di un fondo-cassa per le spese condominiali di manutenzione, con conseguente riduzione della quota di contribuzione agli oneri condominiali in capo ai singoli condòmini.
E’ vero infatti che ogni condomino è comproprietario del bene comune concesso in locazione e su di esso esercita il diritto di cui è titolare, in relazione ai millesimi di proprietà esclusiva che gli competono, per i quali partecipa alle spese come alle entrate comuni. Fra le entrate comuni è compreso il canone di locazione, quale voce che concorre pro quota alla formazione del reddito imponibile del singolo condomino che, in quanto “reddito da fabbricato” deve dichiaralo all’Agenzia delle Entrate e su di esso pagare le imposte.
Le maggioranze necessarie in assemblea
La disciplina dei quorum, costitutivi e deliberativi, varia in relazione alla durata del contratto di locazione che il condominio è interessato a stipulare. In particolare, si distingue il numero di voti richiesto per il caso di locazioni aventi durata inferiore ai 9 anni e l’ipotesi di durata superiore.
Ebbene, il quorum deliberativo necessario ai fini della stipula di un contratto di locazione infrannuale (di durata inferiore ai 9 anni), in sede di prima come di seconda convocazione, è di almeno la metà degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio, dunque a maggioranza semplice.
Diverso il caso della locazione ultranovennale, disciplinata dal terzo comma dell’art. 1108 c.c., applicabile alla fattispecie per quanto compatibile, in relazione alla quale è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini.
Il numero di voti necessari a deliberare la locazione del bene comune è stabilito dall’art. 1136 primo e secondo comma per le assemblee in prima convocazione, in quorum costitutivo pari ad un numero di condòmini che rappresenti i 2/3 del valore dell’edificio e la maggioranza (50% più 1) di tutti condomini; quorum deliberativo, invece, è la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà dell’edificio. Diversamente, il comma 3 dello stesso articolo, per le assemblee in seconda convocazione, richiede un quorum costitutivo pari ad un numero di condòmini che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio e 1/3 dei condòmini tutti; quorum deliberativo la maggioranza degli intervenuti con numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.
La Cassazione prevede che unicamente la contrarietà alla legge o al regolamento di condominio può essere causa di invalidità della delibera assembleare in merito alla scelta del locatario.
Alcuni esempi pratici
Alcuni esempidi locazione di parti comuni (vedi sopra, art. 1117 c.c.) sono quella avente ad oggetto l’appartamento già adibito a portineria nel caso in cui tale servizio sia stato dismesso.
Tale unità immobiliare, infatti, può essere locata, con destinazione d’uso abitativa, ad un soggetto estraneo alla compagine condominiale o ad un condomino eventualmente interessato, con delibera assembleare assunta a maggioranza semplice. Ai fini fiscali si tratta di una ipotesi di “reddito da fabbricati”.
Altra fattispecie particolare è la locazione, per fini pubblicitari, della sola facciata dell’edificio, nel qual caso si concede l’uso di tale parte comune limitatamente ai fini di pubblicità commerciale
La locazione della terrazza condominiale per stabilirvi una antenna-radio per telefonia cellulare è un altro caso ricorrente di locazione di parte comune. In questi ultimi casi, ai fini fiscali, si tratta di “redditi diversi” e in particolare di “redditi derivanti da attività occasionale o da obblighi di fare, non fare e permettere”.
