Lavori edili ed interventi in appartamento. Rapporti di buon vicinato e quieto vivere
Nei casi di lavori in appartamento, ad esempio di ristrutturazione o riqualificazione, esistono norme di comportamento codificate per legge e norme non scritte, che definiscono i cosiddetti “rapporti di buon vicinato”. E’ importante conoscere tali leggi, scritte e non scritte, per essere consapevoli della entità dei propri diritti e doveri in relazione agli altri condòmini.
La legge di riferimento
La prima “legge scritta” che viene in considerazione in questo ambito è il regolamento di Polizia Urbana o, in mancanza di questo, il regolamento provinciale. Atti normativi pubblicati nel sito internet dell’ente locale alla sezione “Regolamenti” e “Amministrazione trasparente”, la cui violazione comporta l’irrogazione di sanzioni amministrative pecuniarie che in genere variano da un minimo di 25 a un massimo di 500 euro. Vi è inoltre il regolamento di condominio, che può prevedere orari consentiti per l’esecuzione dei lavori ed eventuali altre disposizioni. Ad esempio specifici usi delle parti comuni dell’edificio in funzione delle opere da realizzare, pongono l’obbligo di avvisare in anticipo i vicini del previsto inizio dei lavori o che si rende necessario accedere alla loro proprietà.
Il Regolamento di condominio
Ciò premesso in generale, occorre precisare che il regolamento condominiale – la cui redazione è obbligatoria ogniqualvolta il condominio sia costituito da più di dieci unità immobiliari – può anche prevedere limitazioni differenti da quelle sancite dai regolamenti amministrativi di Polizia Urbana o provinciale, a condizione che in merito a tali aspetti i condòmini abbiano predisposto un regolamento di tipo contrattuale, approvato all’unanimità dai condomini (non solamente dalla maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio).
Le condotte poste in essere in tali situazioni, le azioni od omissioni dei condòmini possono avere rilevanza civile e anche penale, ragion per cui è importante essere informati sulla questione anche in termini legali.
Ebbene, il quadro normativo di riferimento è costituito da una pluralità di norme che andremo a conoscere con una semplice rassegna. Il senso più ampio di queste previsioni di legge è che non si può impedire al vicino di appartamento di eseguire lavori di manutenzione, ordinaria o straordinaria, all’interno della propria abitazione; tuttavia è necessario che vengano rispettati gli orari riservati al generale riposo, col minor aggravio di disagio per gli altri condòmini.
I lavori in appartamento
L’articolo 1122 codice civile (“Opere su parti di proprietà o uso individuale”)prevede che “Nell’unità immobiliare di sua proprietà (…) il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea”.
Preventivamente all’inizio dei lavori, può essere opportuno avvisare gli altri condòmini, anche se il disposto dell’art. 1122 co. 2 c.c. fa obbligo di informare unicamente l’amministratore, il quale ne riferirà alla prima assemblea. E’ comunque preferibile informare il vicinato dei lavori che si intendono realizzare, almeno con un avviso affisso sulla bacheca condominiale o in altre parti comuni dell’edificio, facilmente visibile.
Sospensione degli impianti
Nel caso in cui ai fini dell’esecuzione dei lavori sia necessario sospendere temporaneamente il funzionamento di impianti condominiali, di questa esigenza tecnica particolare deve essere informato l’amministratore, il quale provvederà ad avvisare i singoli condomini.
Ogni condomino, a prescindere dalle quote di proprietà, è libero di utilizzare le parti comuni dell’edificio purché non ne alteri la destinazione d’uso e non impedisca agli altri condòmini, secondo il diritto di ciascuno, di farne pari utilizzo. Importante che non le danneggi né sporchi.
I singoli condòmini, pertanto, dovranno astenersi dal danneggiare o sporcare le cose comuni e se disattendono a tale divieto saranno obbligati a ripararle o ripulirle, a proprie spese.
Se i lavori causano danni, che succede?
Peraltro, se dai lavori in appartamento derivano danni alle parti comuni che non sono stati riconosciuti dal proprietario che li ha causati, il diritto del condominio al risarcimento deve essere accertato e dichiarato dal giudice, con conseguente condanna del condomino responsabile al risarcimento.
Calcinacci e detriti
Per quanto riguarda in particolare i materiali di risulta, quali calcinacci e detriti oltre a polvere e sporcizia, che residuano dai lavori fatti in appartamento ingombrando e sporcando parti comuni a discapito di tutti i condòmini, per evitare che possano creare danno o disagio a persone o cose l’articolo 153 del Decreto Legislativo 81/2008 (Testo Unico Sicurezza sul Lavoro) dispone che “il materiale di demolizione non deve essere gettato dall’alto (…) Ove sia costituito da elementi pesanti od ingombranti (…) deve essere calato a terra con mezzi idonei.
Durante i lavori di demolizione si deve provvedere a ridurre il sollevamento della polvere, irrorando con acqua le murature ed i materiali di risulta“.
Nel caso in cui la ditta che esegue i lavori abbia omesso di predisporre le cautele obbligatorie – volte a tutelare anzitutto la sicurezza nei luoghi di lavoro – il titolare della stessa e, in qualità di committente, il proprietario dell’appartamento sono responsabili per non aver provveduto alla riduzione della polvere o di altri materiali derivanti dai lavori. In tal caso, si potrà pretendere l’interruzione dei lavori in corso fino alla attuazione delle obbligatorie misure di sicurezza
Il possibile accesso alla proprietà dei vicini
L’art. 843 c.c. (“Accesso al fondo”) regola l’accesso alla proprietà del vicino, prevedendo che “Il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo fondo, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune. Se l’accesso cagiona danno, è dovuta un’adeguata indennità”.
Se il proprietario dell’appartamento o gli operai incaricati dei lavori non possono fare diversamente che accedere alla confinante proprietà, il condomino vicino deve consentirne l’accesso e il passaggio, salvo il diritto a una indennità per il caso di eventuali danni.
A fronte dell’eventuale rifiuto opposto dal vicino a consentire l’esercizio di questo diritto, il condomino che per l’effettuazione dei lavori ha necessità di accedere all’appartamento del vicino può ricorrere all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi quest’ultimo a permettere l’accesso e il passaggio.
Le immissioni prodotte dai lavori in corso
Altro aspetto importante, l’articolo 844 codice civile (“Immissioni”) prevede che il proprietario di un fondo può impedire “le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni” se tali immissioni superano la “normale tollerabilità”, valutata anche in relazione al contesto ambientale, luoghi e persone.
Il valore-limite della “normale tollerabilità” costituisce il discrimine tra immissioni lecite e illecite e va stabilito in concreto, caso per caso, dal giudice civile, il quale è chiamato a mediare le differenti esigenze rappresentate dalle parti in causa. La competenza esclusiva per materia, giusta previsione del codice di procedura civile, appartiene al Giudice di Pace.
Quanto alle immissioni rumorose prodotte dai lavori in corso d’opera, che superano la normale tollerabilità e che in quanto tali configurano una violazione di legge, possono essere inibite anche per effetto di denuncia-querela, da parte della persona offesa, cioè dei condòmini, alle forze dell’ordine. Infatti, oltre tale limite di tollerabilità, la condotta rumorosa può integrare il reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.
Pertanto, essendo i lavori consentiti dalla legge, è possibile impedirne l’esecuzione a causa delle immissioni rumorose che producono unicamente se tali “rumori molesti” superano la normale tollerabilità ai sensi dell’art. 844 c.c. e se vengono posti in essere negli orari di riposo stabiliti dal regolamento di condominio o dal regolamento di Polizia Urbana.
In questi casi il diritto della persona al riposo e al godimento della propria abitazione deve potersi conciliare con il diritto del condomino vicino di appartamento di effettuare i lavori all’interno della propria abitazione.
I lavori vanno effettuati nei tempi e nei modi previsti
In generale, i lavori in appartamento devono essere effettuati entro tempi prestabiliti, per evitare di recare danno o disturbo agli altri condòmini e devono essere tollerati dai vicini, a condizione che vengano svolti all’interno delle fasce orarie consentite. Diversamente, i lavori effettuati al di fuori degli orari prestabiliti potranno essere contestati. Solitamente lo svolgimento di lavori in appartamento, che provochino “immissioni rumorose” nel contesto condominiale, può avvenire dalle ore 8:00 alle 13:00 e dalle 16:00 alle 20:00, escluso il fine settimana.
Merita osservare che il codice civile attribuisce una «responsabilità oggettiva» al condomino che si sia avvalso della prestazione d’opera di aziende terze, stabilendo anche a suo carico l’obbligo di risarcimento del danno per immissioni nella altrui proprietà di fumo o di calore, esalazioni, rumori, scuotimenti e simili propagazioni, se esse superano la normale tollerabilità.
L’ipotesi di reato
L’articolo 659 codice penale (“Disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone”), sanziona con l’arresto fino a 3 mesi o l’ammenda fino a 309 euro chiunque, mediante rumori disturba le persone nelle loro occupazioni o nel riposo.
Se il rumore prodotto dai lavori in corso arreca disturbo ad un maggior numero di condòmini rispetto ai soli proprietari confinanti si configura la fattispecie di reatoDisturbo delle occupazioni o del riposo delle persone; diversamente, se le immissioni rumorose risultano importune soltanto ai vicini di appartamento, questi possono agire in sede civile per ottenere, oltre alla cessazione delle condotte moleste, anche il risarcimento del danno.
L’azione di denuncia di nuova opera
L’art. 1171 c.c. disciplina la “denuncia di nuova opera” prevedendo, per quanto d’interesse in questa sede, che “il proprietario (…) il quale ha ragione di temere che da una nuova opera, da altri intrapresa sul proprio (…) fondo, stia per derivare danno alla cosa che forma l’oggetto del suo diritto (…), può denunziare all’autorità giudiziaria la nuova opera, purché questa non sia terminata e non sia trascorso un anno dal suo inizio.
L’autorità giudiziaria, presa sommaria cognizione del fatto, può vietare la continuazione dell’opera, ovvero permetterla, ordinando le opportune cautele (…)“.
In forza di questa particolare azione giudiziaria, nel caso in cui un vicino di appartamento dia inizio a opere che possano causare un danno alla propria abitazione, il condomino può chiedere al Tribunale l’interruzione dei lavori e la eventuale demolizione, oltre al risarcimento.
Se la condotta dl vicino è lesiva
In questi casi conviene anzitutto segnalare i fatti all’attenzione dell’amministratore, il quale deve intervenire immediatamente nel tentativo di porre termine alla condotta potenzialmente lesiva del diritto del condomino che ha ragione di temere un danno alla sua proprietà, causato dalle opere intraprese dal vicino di appartamento.
Tuttavia non sempre interessare l’amministratore è sufficiente a scongiurare il pericolo di danno, in questi casi occorre rivolgersi alle forze dell’ordine, il cui intervento potrà risultare decisivo ai fini della “messa in sicurezza” dei luoghi.
Se anche tale “via breve” non dovesse produrre i risultati sperati, come ultima ratio, è possibile citare in giudizio il vicino con azione di denuncia di nuova opera per interrompere l’opera in corso o per consentire la prosecuzione dei lavori con le necessarie cautele. La competenza per materia, in questi casi, è del Tribunale.
In conclusione
In generale i lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria da parte del condomino devono essere svolti entro le fasce orarie stabilite dal regolamento di Polizia Urbana o dal regolamento provinciale oppure non oltre gli orari previsti daregolamento contrattuale di condominio, se più restrittivi.
Nel caso in cui tali limiti vengano ignorati si rischia la condanna al risarcimento danni oltre che alla cessazione delle opere in corso. La sanzione può avere anche natura penale, nel caso in cui si configuri l’ipotesi di reato di disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone.
