E’ comunque vietato un uso indiscriminato delle deleghe in assemblea
L’assemblea è un momento di confronto fondamentale per la gestione e l’amministrazione di un condomino. In questa sede, infatti, i condòmini discutono e decidono su aspetti importanti della “vita nel condominio”, come la nomina dell’amministratore, l’approvazione dei bilanci preventivo e consuntivo, la ripartizione delle spese ecc.
La gestione del condominio avviene per delibera assembleare sugli argomenti all’ordine del giorno e ogni condomino ha diritto di partecipare alla discussione e di esprimere il proprio voto.
La delega
Tuttavia non sempre è possibile per tutti i condomini essere presenti all’assemblea, infatti può capitare che venga convocata un’assemblea alla quale uno o più condòmini, per impedimenti personali, siano impossibilitati a partecipare.
Per questo il voto può essere espresso personalmente dal condomino oppure delegando altri a votare anche in nome e per conto suo.
Quindi il condomino assente può esprimere per interposta persona il proprio voto sugli argomenti all’ordine del giorno, proprio delegando un’altra persona a rappresentarlo in sede assembleare e a votare anche per lui.
Due sono i soggetti che vengono in considerazione in questa situazione: il delegante e il delegato. Da notare che, se il regolamento condominiale non lo vieta, il delegante può delegare anche un soggetto estraneo al condominio.
Caratteristiche della delega
Per avere valore legale, la delega deve avere forma scritta a pena di nullità (dunque le deleghe verbali sono invalide e inefficaci) e va consegnata all’amministratore del condominio o al presidente dell’assemblea, prima dell’inizio della discussione.
E’ comunque possibile far pervenire in anticipo la delega all’amministratore, da parte del delegante personalmente o tramite posta elettronica, nel qual caso l’amministratore dovrà mostrarla ai condòmini presenti e metterla agli atti del verbale di assemblea.
La delega può essere redatta compilando il modulo apposito che l’amministratore allega all’avviso di convocazione dell’assemblea o, in mancanza, in modo informale. Importante è che l’atto di delega contenga il nominativo del condominio, nomi e cognomi dei condòmini delegante e delegato e la quota di proprietà (espressa in millesimi) di cui il delegante è titolare. Inoltre la delega deve essere datata e firmata.
In generale può essere delegato chiunque: un altro condomino, un parente del delegante, anche un soggetto esterno al condominio. Tuttavia il regolamento di condominio può stabilire particolari criteri per l’individuazione del delegato e vietare il conferimento della delega ad estranei. In ogni caso, al fine di evitare conflitti di interesse in capo a una stessa persona, per regola inderogabile in nessun caso l’amministratore di condominio può essere delegato.
Con meno di 20 condòmini
Per i condomìni fino a 20 condòmini non sono previsti limiti legali al numero di deleghe, pertanto la medesima persona potrebbe raccogliere le deleghe di un numero indeterminato di condòmini senza che ciò pregiudichi la validità della delibera.
Tuttavia il regolamento condominiale può prevedere un limite massimo al numero di deleghe in capo allo stesso condomino.
Con più di 20 condòmini
Diversamente, nei condomìni con più di 20 condòmini è il codice civile a stabilire un limite. In particolare, secondo gli artt. 67 e 72 delle disposizioni di attuazione al codice civile, la medesima persona non può essere delegata a rappresentare più di 1/5 dei condòmini e più di 1/5 dei millesimi totali.
Affinché operi il divieto devono sussistere entrambi tali requisiti, viceversa, in presenza di uno soltanto dei due, la delega è consentita.
Codice e Regolamento
Dunque il codice civile prevede un numero massimo di deleghe unicamente per i condomìni con più di 20 condòmini ma il regolamento di condominio può stabilire un limite inferiore a quello previsto dalla legge.
Occorre tener presente che il numero massimo di deleghe consentito si riferisce al totale delle deleghe ricevute e/o conferite da uno stesso condomino. Così ad esempio, se un condomino riceve delega da un altro condomino e a propria volta conferisce delega ad un altro ancora, avrà utilizzato 2 delle deleghe a sua disposizione.
Questi limiti di legge non sono derogabili dal regolamento di condominio, che quindi non può consentire un maggior numero di deleghe in capo ad uno stesso soggetto. In questo modo si vuole garantire maggiore equità e partecipazione da parte di tutti i condòmini e favorire una discussione ampia e costruttiva all’interno dell’assemblea, evitando che tale momento di confronto si riduca a uno scambio di vedute tra poche persone e che un singolo condomino possa concentrare su di sé un numero eccessivodi deleghe, influenzando oltremisura le decisioni dell’assemblea.
Revoca della delega
Peraltro la delega conferita può in ogni momento essere revocata da parte del condomino delegante, a condizione che la revoca venga comunicata tempestivamente e per iscritto al delegato.
Secondo la Cassazione la clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condòmini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto funzionale alla effettività del dibattito, che è interesse comune dei condòmini.
Quindi la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dalla legge o dal regolamento, comportando un vizio nel procedimento di formazione della delibera, ne determina l’annullabilità «senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione».
Nel caso in cui vengano violati i limiti al numero di deleghe consentite è possibile agire in giudizio per ottenere dal giudice civile una sentenza di annullamento delladelibera, previa tentativo obbligatorio di mediazione da intraprendere a pena di decadenza entro 30 giorni.
Per concludere
In sintesi secondo l’articolo 67 disp. att. c.c. ogni condomino può intervenire in assemblea anche tramite un rappresentante che sia munito di delega scritta.
Se i condòmini sono più di 20, il delegato non può rappresentare più di 1/5 dei condòmini e dei relativi millesimi di proprietà. Da notare che questa norma, come stabilisce il successivo articolo 72, è inderogabile.
Invero, l’inderogabilità dell’art. 67 si riferisce al caso di un eventuale aumento del numero di deleghe consentito dal regolamento rispetto al numero massimo previsto dalla legge ma non alla riduzione del numero legale, che invece deve ritenersi possibile poiché fa sì che il contraddittorio interno all’assemblea sia potenziato.
