A cura del dott. Alberto Berger – mastro tecnologico – amministratore di condominii – Seconda Parte
Continua la disamina, attenta e precisa, del dott. Berger sulle incombenze dell’amministratore di condominio (vedi : Il ruolo del futuro amministratore di condominio nel mondo di oggi). Si traccia il percorso che vede l’amministratore di condominio affrontare i vari momenti, per esempio, nella realizzazione di case di abitazioni in Cooperativa (La redazione).
(Continua) – Manca infatti ancora il rogito, ma spesso manca ancora l’accatastamento dell’immobile, il rilascio del numero civico da parte del Comune, l’abitabilità/agibilità, una definita tabella millesimale, un regolamento del futuro condominio.
Assicurazione e garanzie
Nasce quasi da subito il problema con il cantiere, che, se concede l’accesso per le operazioni di montaggio di mobili e cucine, pone il tema dell’“assicurazione” necessaria e della convivenza frenetica nel cantiere nelle fasi cruciali verso la fine dei lavori con opere di finitura ovunque.
Allacciamento elettrico di cantiere
Vi è il problema della corrente di cantiere, che è impegnata per i macchinari edili, ma che viene “concessa” in utilizzo, ma “misurato” e sicuramente in seconda priorità rispetto alle esigenze di cantiere. Spesso si tratta di potenze disponibili di linee con diversa protezione, delicate per far funzionare impianti ascensore, con centraline elettroniche delicate rispetto ad eventuali sbalzi di corrente in una linea di cantiere.
Oggi sempre più spesso nelle cooperative, le varie associazioni cooperative, indicano in questa fase di “incaricare il futuro amministratore”, con un incarico di consulente, a costi delle cooperative.
Anche qui però il suo ruolo deve essere capito molto bene, perché è un ruolo sostanzialmente molto diverso dal futuro ruolo di amministratore. La sua opera in questa fase non ricade sotto l’impianto normativo dei condomini.
Regolamento Contrattuale e Assembleare
Va capita, per esempio, molto bene la differenza tra un regolamento “contrattuale”, rispetto ad un “regolamento assembleare”.
Se al futuro amministratore, in questa fase, si chiede di “stendere una bozza del regolamento” per l’assemblea dei soci della cooperativa, che lo dovranno valutare ed approvare, già si pone una prima domanda, se è necessario, in questa fase coinvolgere l’intera assemblea dei soci della cooperativa o il CDA della stessa.
E qui nascono in genere le rime “scintille”. Si dice che il CDA è nominato dall’assemblea e rappresenta la cooperativa nelle scelte, secondo il mandato, ma i soci voglio esprimersi sulle “regole future” del condominio e quindi richiedono valutazioni in assemblea.
Ma ben diverso è ancora i regolamento contrattuale, da un ipotetico regolamento assembleare, perché in esso si dà la possibilità di definire aspetti, che poi si legano in una compravendita futura con il rogito.
L’eguaglianza tra i soci della cooperativa
Qui si entra nel tema puramente contrattuale, dove per esempio il tema del “decoro architettonico” in alcune scelte, non è in questa fase, un tema che investe un’assemblea condominiale. Le scelte possono essere progettuali, comunque con il costruttore, che è la cooperativa e quindi vendere una parte del lastricato del tetto, in uso esclusivo, può innescare eventualmente necessità di varianti edilizie e licenze e le trasformazioni particolari, per dare accesso dagli appartamenti dell’ultimo piano al tetto. Queste opportunità e scelte contrattuali rendono alcuni condomini fruitori di prerogative particolari che differenziano soci da altri soci.
La scelta architettonica legata all’accesso al tetto, con scale dai balconi o dall’interno delle abitazioni, differenziano le tematiche da discutere tra soci e nascono spesso discussioni.
Qui si tende a coinvolgere il “futuro amministratore”, che deve ben spiegare che nel futuro del condominio le regole del gioco sono diverse, dalla fase di costruzione e contrattuale quindi tra i soci della cooperativa. (Segue)
