L’amministratore paga personalmente i lavori straordinari non urgenti intrapresi senza autorizzazione dell’assemblea
L’amministratore di condominio è obbligato a pagare personalmente gli interventi non urgenti di straordinaria amministrazione che abbia commissionato alla impresa appaltatrice in mancanza di preventiva delibera assembleare di autorizzazione
L’amministratore di condominio che, in deroga al principio della preventiva autorizzazione assembleare, di propria iniziativa nell’esercizio dei suoi poteri ne eccede i limiti, non può imputare gli oneri conseguenti a tale violazione di legge o di regolamento ai condòmini.
In particolare, nel caso in cui si renda necessario e urgente effettuare interventi di straordinaria manutenzione al condominio, può accadere che l’amministratore commissioni l’appalto ad una impresa di fiducia anche se sfornito di una preventiva autorizzazione assembleare conferita con specifica delibera.
Lavori urgenti?
L’amministratore ha facoltà di agire in questo modo unicamente se i lavori straordinari siano urgenti, al fine di scongiurare danni alle parti comuni del condominio, alle singole unità immobiliari che lo compongono o a soggetti terzi.
In questi casi l’amministratore può prelevare i soldi dal conto corrente intestato al condominio o provvedere personalmente al pagamento per conto del condominio, provvedendo al pagamento del corrispettivo lavori e in seguito ottenere da parte di ciascun condomino pro quota il rimborso di quanto speso.
Diversamente, per autorizzare lavori straordinari ma non urgenti la legge prevede espressamente la obbligatorietà della previa autorizzazione da parte dell’assemblea.
Serve l’autorizzazione dell’assemblea con ampia maggioranza
Infatti, ai sensi dell’articolo 1135 del codice civile (“Attribuzioni dell’assemblea dei condòmini”), per l’approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell’edificio condominiale occorre l’autorizzazione dell’assemblea, con la maggioranza qualificata prescritta dall’art. 1136 c.c. (“Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”), cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
Come di recente ribadito anche dal Tribunale di Milano (sentenza 19.01.2022): «L’iniziativa contrattuale dell’amministratore che, senza previa approvazione o successiva ratifica dell’assemblea, disponga l’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio condominiale (…), non determina l’insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condòmini al riguardo (…)».
Solo l’assemblea dei condòmini, infatti, ha l’autorità di decidere in merito all’effettuazione dei lavori di straordinaria manutenzione, adottando una specifica delibera autorizzatoria. Tale delibera deve individuare l’impresa alla quale commissionare l’appalto, determinare l’oggetto del contratto da stipulare ossia le opere da realizzare ed il relativo prezzo.
Sono comunque possibili successive integrazioni della delibera di approvazione lavori, se questa sia inizialmente carente.
In seguito alla delibera assembleare l’amministratore, in qualità di legale rappresentante del condominio, è tenuto a dare esecuzione alla volontà comune dei condòmini stipulando per conto del condominio specifico contratto di appalto con la ditta individuata nella delibera.
Il Fondo speciale
La delibera assembleare che autorizza interventi di straordinaria manutenzione deve considerarsi nulla se non viene costituito un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori, intestato al condominio, dove andranno versate le somme che i singoli condòmini, ciascuno pro quota millesimale, avranno depositato per finanziare le opere di cui trattasi. Si tratta di un fondo vincolato a tale specifica destinazione, di cui l’amministratore non può disporre per finalità differenti.
I versamenti da parte dei condòmini andranno effettuati per intero in anticipo oppure parzialmente per stato di avanzamento lavori.
Le norme e la giurisprudenza al riguardo
L’articolo 1135, comma 2 codice civile prevede espressamente che «l’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea». Ciò in quanto sull’amministratore grava pur sempre il generale dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio.
Dunque, nel caso in cui l’amministratore incarichi la ditta appaltatrice di lavori straordinari privi dei requisiti di necessità e urgenza senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, questa ove lo ritenga opportuno può approvare in un momento successivo le spese disposte dall’amministratore, con ciò ratificandole e rimediando a posteriori alla mancanza di una preventiva delibera assembleare.
Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha precisato chiarito che: «L’assemblea di condominio può ratificare le spese ordinarie e straordinarie effettuate dall’amministratore senza preventiva autorizzazione, anche se prive dei connotati di indifferibilità ed urgenza, purché non voluttuarie o gravose, e, di conseguenza, approvarle, surrogando in tal modo la mancanza di una preventiva di delibera di esecuzione» (Cass. Civ., n. 18192 del 2009).
In proposito la sentenza 2807/2017 sancisce che «In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è (…) configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile (artt. 1130 e 1135) che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente.Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore […] abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio.
Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dall’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni [..]».
L’amministratore paga personalment in difetto di delibera assembleare
Se l’amministratore commissiona lavori di straordinaria manutenzione pur in difetto dei requisiti della necessità e urgenza e paga l’impresa appaltatrice utilizzando fondi condominiali destinati ad altre spese, il condominio può agire in giudizio nei suoi confronti per ottenere la restituzione di tale somma indebitamente sottratta alla comune disponibilità dei condomini.
Diversamente, se l’amministratore non paga i lavori di straordinaria manutenzione di cui ha incaricato l’impresa appaltatrice, quest’ultima può presentare ricorso per decreto ingiuntivo per ottenere il pagamento da parte del condominio, il quale a propria volta avrà titolo per rivalersi nei confronti dell’amministratore.
